幫主今天重點(diǎn)了解了目前房?jī)r(jià)的情況。
得到反饋是有的買房者能夠跟賣方大幅度砍價(jià)了，幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的砍價(jià)；開(kāi)發(fā)商再次“捂盤”；中介賣不出去房子，只能靠積蓄生活。
矛盾的是，雖然能夠砍價(jià)了，買房者卻也不覺(jué)得現(xiàn)在買房劃算，因?yàn)槔噬细?、二套首富提高等原因，買房的隱形成本可能并不比房?jī)r(jià)下跌的部分的少。
2017年的半年過(guò)去了，幫主再來(lái)說(shuō)說(shuō)樓市，上半年到底跌了么？跌了多少？買房成本增加了多少？下半年還會(huì)跌嗎？
購(gòu)房者：
“現(xiàn)在買房三五十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的砍價(jià)，很爽”
通州的謝女士從去年開(kāi)始一直關(guān)注著房產(chǎn)市場(chǎng)，常去各處看房。
“新政后帶給我最大的變化就是心態(tài)變化，可以砍價(jià)了，”謝女士說(shuō)，新政前，房產(chǎn)市場(chǎng)屬于賣方市場(chǎng)，商量余地不大，而新政使得購(gòu)房者有了更多的選擇余地。
“中介說(shuō)了房?jī)r(jià)后，我就照著50萬(wàn)、100萬(wàn)地砍，雖然有時(shí)砍不下來(lái)價(jià)格，但是這種感覺(jué)很爽。”謝女士說(shuō)。
家住朝陽(yáng)的王女士也有類似的體會(huì)。
王女士已經(jīng)看房將近三個(gè)月，每逢周末有時(shí)間她就慢慢挑。她有一個(gè)5歲的女兒，還有一年將上小學(xué)，為此，她選擇購(gòu)買西城學(xué)區(qū)房。
今年4月份初，317新政威力漸增，15萬(wàn)元的限價(jià)令西城德外學(xué)區(qū)和部分學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)“急剎車”。
“我意識(shí)到買方市場(chǎng)到了，不再是坐地起價(jià)的賣方市場(chǎng)了，我要抓住機(jī)會(huì)好好挑”。王女士告訴幫主。
三個(gè)月的時(shí)間里，她看中了兩套學(xué)區(qū)房，掛牌價(jià)不斷下滑，目前掛牌價(jià)格將近14萬(wàn)元，相比3月峰值17萬(wàn)元已經(jīng)下跌3萬(wàn)元。
王女士說(shuō)，還可以私下還可以跟業(yè)主砍價(jià)。
“砍價(jià)動(dòng)輒三五十萬(wàn)、甚至上百萬(wàn)，這種感覺(jué)久違了。”王女士說(shuō)，她尚未下定決心購(gòu)買，打算再觀望一陣，準(zhǔn)備七月底或八月份再出手，以避開(kāi)傳統(tǒng)的金九銀十。
隱形成本高，現(xiàn)在買房不劃算？
但謝女士覺(jué)得，雖然房?jī)r(jià)下跌了，但購(gòu)房者成本并未真正減少。
謝女士舉例說(shuō)，其朋友在今年三月份看中昌平一套750萬(wàn)的房子，后房子漲到900萬(wàn)左右，而這個(gè)價(jià)位一直堅(jiān)挺地維持著。
“現(xiàn)在很多購(gòu)房者為改善性人群，想換大一點(diǎn)或者好點(diǎn)的房子，但這類房子價(jià)格很堅(jiān)挺，并未下降，”謝女士告訴幫主。
謝女士則從另一個(gè)角度為幫主算了一筆賬，以說(shuō)明“現(xiàn)在買房不劃算”。
“現(xiàn)在首付、信貸利率、月供均提高或者增加了，隱形增加的成本可能遠(yuǎn)超過(guò)房?jī)r(jià)下跌的成本，”在謝女士看來(lái)，討論房子直觀的降價(jià)并無(wú)多大意義。
今年6月5日，幫主獨(dú)家獲悉，民生銀行在北京地區(qū)首套房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮10%。新的房貸政策對(duì)首套房的購(gòu)房者有多大影響？我們來(lái)算算
如果購(gòu)房者貸款為100萬(wàn)，首套房貸利率執(zhí)行8.5折政策，30年期月供為4872.7元；首套房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率時(shí)，25年期月供為5787.8元；每100萬(wàn)貸款，如果首套房貸執(zhí)行最低1.1倍基準(zhǔn)利率時(shí)，25年期月供為6075.4元。
也就是說(shuō)，新政策后，首套房的購(gòu)房者較房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率時(shí)每個(gè)月要多還287.6元，按照一套房子貸款300萬(wàn)來(lái)計(jì)算，購(gòu)房者每個(gè)月要多還862.8元。
如果與2016年市場(chǎng)寬松時(shí)執(zhí)行的8.5折、30年期月供相比，首套房購(gòu)房者每100萬(wàn)貸款每月增加月供1202.7元，每300萬(wàn)貸款較政策寬松時(shí)增加月供3608.1元。
成本確實(shí)不低。這還沒(méi)有算二套房首付比例提高到60%的成本，另外，對(duì)于二套房的劃分標(biāo)準(zhǔn)更加嚴(yán)格。
新樓盤：
樓市遇冷 開(kāi)發(fā)商第三次選擇“捂盤”
位于通州臺(tái)湖鎮(zhèn)亦莊地區(qū)的
銀河灣三次開(kāi)盤未果，開(kāi)發(fā)商世紀(jì)鴻地產(chǎn)選擇“捂盤”。
銀河灣多位銷售人員表示，該樓盤最初擬于2014年開(kāi)盤，但適逢樓市遇冷，住建委限價(jià)不得超過(guò)3萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商第一次選擇“捂盤”。
2016年上半年，樓市再次瘋狂異動(dòng)，趁著大好形勢(shì)，
銀河灣在旁邊地塊建好售樓處和精裝修樣板間，并開(kāi)始蓄客，擬定于十一之后開(kāi)盤，初步售價(jià)定為6.5萬(wàn)元。時(shí)隔兩年，預(yù)售價(jià)格已經(jīng)翻番。
但隨著2016年9月30日樓市限購(gòu)升級(jí)，預(yù)售證再一次未取得，第二次“捂盤”。
2017年2月底，
銀河灣銷售人員再次給去年蓄的客源打電話，表示擬定于五一期間開(kāi)盤，預(yù)售均價(jià)7.5萬(wàn)元起。
但是“317”新政之后，許多客戶不再具備購(gòu)房資格，原本蓄的200多位客戶最終只有一半符合，同時(shí)，該售價(jià)高于通州房屋均價(jià)，至今仍未取得預(yù)售證，仍未開(kāi)盤，第三次選擇“捂盤”。
中介：
“三個(gè)月沒(méi)有賣出去一套房，靠積蓄生活”
“我們店現(xiàn)在可以用‘門可羅雀’形容，很少有看房的登門，偶爾有租房的客戶過(guò)來(lái)，”方莊地區(qū)一鏈家中介小楊昨天和幫主聊天時(shí)接連嘆息，“五月份、六月份我們網(wǎng)點(diǎn)均零成交量，四月份因?yàn)樾抡某雠_(tái)，有人著急置換新房，而成交了兩套。”
據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月京城二手房成交量為8918套，同比減近三成，環(huán)比降17.4%。根據(jù)該統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，“3·17新政”后的4至6月，北京二手房成交量依次為1.69萬(wàn)套、1.08萬(wàn)套和8918套。
而在317新政前，北京房產(chǎn)市場(chǎng)火爆，小楊所在的門店一個(gè)月能夠成交10多套。“現(xiàn)在好點(diǎn)的網(wǎng)點(diǎn)一個(gè)月也就成交五六套，個(gè)別店一個(gè)月三四單，”小楊說(shuō)。
小楊所言不虛。
常營(yíng)的一鏈家中介孫先生已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月沒(méi)有“簽單”了。“317新政出來(lái)后，四月、五月、六月三個(gè)月沒(méi)有賣出去一套房，我們店上個(gè)月賣出去兩套，”孫先生說(shuō)，業(yè)內(nèi)不少中介因業(yè)務(wù)量遇冷而離職。
北京地區(qū)上半年具體交易情況怎樣呢？幫主找來(lái)了中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的上半年的交易數(shù)據(jù)：
從鏈家的數(shù)據(jù)可以看出，在過(guò)去的2017年上半年，新建商品房住宅簽約901億，簽約住宅套數(shù)為13469套，同比跌幅達(dá)到了43.7%。
而北京地區(qū)二手房住宅參加上半年合計(jì)簽約87601套，同比跌幅達(dá)到了35.4%。整體看，北京2017年上半年市場(chǎng)明顯下調(diào)。
對(duì)于成交量下降的問(wèn)題，不少業(yè)內(nèi)中介告訴幫主，因?yàn)槭赘侗壤奶岣?，出手的賣家受到一定限制，換置新房的約束門檻增高，從而影響了成交量。
而隨著成交量的下降，依靠中介費(fèi)生活的房產(chǎn)中介的生活也在改變。
“鏈家中介新人有三個(gè)月底薪，有剛?cè)胄邪肽曜笥业男氯嗽谌齻€(gè)月后遇到市場(chǎng)變冷而無(wú)成交量，開(kāi)始承受不住，有的離職，有的轉(zhuǎn)到了裝修等板塊去了，”小楊和小孫從事房產(chǎn)中介有一定時(shí)間，見(jiàn)慣了行業(yè)的起起伏伏。
“現(xiàn)在靠以前的積蓄生活著。”小楊說(shuō)。
追問(wèn)：
這半年，房?jī)r(jià)下跌了嗎？
常營(yíng)的房產(chǎn)中介孫先生告訴幫主，目前常營(yíng)地區(qū)二手房的價(jià)格繼續(xù)下跌中。
“定福莊金星小區(qū)的房?jī)r(jià)為每平54000元、55000元，從三月份到現(xiàn)在，每平大概降了7000元到8000元，”孫先生說(shuō)，新政后，購(gòu)房者多處于觀望態(tài)度，購(gòu)房者減少，導(dǎo)致不得不下調(diào)房?jī)r(jià)。
“新政后，方莊地區(qū)二手房?jī)r(jià)格總體下降了10%左右，”方莊地區(qū)的鏈家中介小楊補(bǔ)充說(shuō)。
不過(guò)出現(xiàn)了局部上漲。小楊剛從會(huì)上得到的數(shù)據(jù)顯示，五月份方莊地區(qū)二手房均價(jià)為59000元每平，而六月份該地區(qū)每平均價(jià)為63000元，出現(xiàn)了局部的微漲。“局部微漲不代表整體的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)于微漲的原因不是特別清楚。”
據(jù)媒體引用的我愛(ài)我家成交的房源數(shù)據(jù)，北京二手房?jī)r(jià)5月環(huán)比下跌了3.4%，之后6月又再次環(huán)比下跌了4.7%，降價(jià)房源也從高總價(jià)、大戶型的二手非普宅蔓延至成交占比較高的中小戶型的二手普宅。
小楊說(shuō)，其相信房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下跌。“現(xiàn)在成交量很低，我們也有任務(wù)，就是讓業(yè)主把價(jià)格再下調(diào)最少10%，如果不降價(jià)很難有成交量，”小楊說(shuō)。
下半年，北京房?jī)r(jià)是漲是跌？
在北京房產(chǎn)市場(chǎng)趨穩(wěn)的背景下，又迎來(lái)增加供應(yīng)量的消息。
6月30日，據(jù)北京市國(guó)土資源局網(wǎng)站顯示，北京再掛6宗地塊。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京今年合計(jì)居住類面積供應(yīng)已經(jīng)達(dá)到了223萬(wàn)平米，是2016年供應(yīng)量的3倍。
與此同時(shí)，北京市住建委近日出臺(tái)商品住宅項(xiàng)目預(yù)售許可新規(guī)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目入市銷售，形成實(shí)際供應(yīng)。
其中，北京住建委公示了161個(gè)拿地未開(kāi)工項(xiàng)目和228個(gè)開(kāi)工未入市項(xiàng)目。按照北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)在公開(kāi)信息上給出的測(cè)算數(shù)據(jù)，拿地未開(kāi)工和開(kāi)工未銷售的房源，初步統(tǒng)計(jì)有20萬(wàn)套左右，是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。
土地、住房齊放量，北京房產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)拐點(diǎn)？幫主想想都很激動(dòng)呢。
但對(duì)于樓市拐點(diǎn)一說(shuō)，業(yè)內(nèi)并不以為意。
“什么叫拐點(diǎn)，如果說(shuō)房?jī)r(jià)漲幅放緩出現(xiàn)環(huán)比下調(diào)叫拐點(diǎn)，那么3月份就出現(xiàn)了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴幫主，從長(zhǎng)期看，北京人口總數(shù)依然龐大且絕對(duì)值上漲，首都經(jīng)濟(jì)依然活躍這種情況下，房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)趨勢(shì)性的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
拐易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，可以從周期的角度理解“拐點(diǎn)”。“漲漲跌跌也是正常的，但大趨勢(shì)還是以小漲或大漲進(jìn)行交替進(jìn)行。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，行政管控效果值得肯定，但要警惕各類壓抑需求釋放的可能。“隨著接下來(lái)供應(yīng)規(guī)模的增大，預(yù)計(jì)后續(xù)交易量反彈幾個(gè)月也還是有希望的。”
張大偉認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著信貸的收緊會(huì)有下行的可能性，而且在7-8月可能會(huì)因?yàn)榈鞠抡{(diào)幅度加大。
整體看，本輪樓市出現(xiàn)調(diào)整是因?yàn)檎{(diào)控，所以后續(xù)調(diào)控的力度與深度決定了本輪市場(chǎng)的調(diào)整幅度。但隨著價(jià)格逐漸回歸理性，市場(chǎng)也會(huì)逐漸再進(jìn)入平穩(wěn)周期。
而我愛(ài)我家副總裁胡景暉曾對(duì)媒體表示，由于今年的調(diào)控力度比2014年還要嚴(yán)格，預(yù)計(jì)今年北京二手房房?jī)r(jià)的跌幅有可能超過(guò)10%，從三季度開(kāi)始，價(jià)格下跌的區(qū)域和跌幅有望進(jìn)一步擴(kuò)大。
“2014年曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)的二手房?jī)r(jià)下跌10%的情況，或?qū)⒃?017年再現(xiàn)。”胡景暉說(shuō)。
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