近期多個(gè)城市的個(gè)人住房貸款利率均有不同程度的上漲,上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《房貸利率與樓市研究報(bào)告》稱,房貸利率還將持續(xù)攀升,今年11月可能達(dá)到5.1%左右,屆時(shí)熱點(diǎn)城市的樓市將延續(xù)最近開始的降溫趨勢(shì),國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新公布的5月份70城房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅為0.8%,這一指標(biāo)將于今年11月前后下拐,也即房?jī)r(jià)環(huán)比正轉(zhuǎn)負(fù),并且本輪房?jī)r(jià)下行的時(shí)間預(yù)計(jì)將比2014年更長(zhǎng)。

新快報(bào)記者 丁燦

房貸利率自谷底逐步回升

在調(diào)控的大背景下,投資性資金大量涌入房地產(chǎn)行業(yè)受到限制,與此同時(shí),信貸資源也積極配合樓市調(diào)控,許多銀行上調(diào)房貸利率。

從融360統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)可以看出,房貸利率在 2014年二三季度左右見頂,首套房利率此后一路下跌,2016年9月跌至谷底,利率僅為4.41%,相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的九折,此后房貸利率開始逐步回升,并且近期加速上升,今年5月份達(dá)到了4.73%,約等于基準(zhǔn)利率的九六折,與利率最低時(shí)點(diǎn)2016年9月相比,利率增加了0.3個(gè)百分點(diǎn),增幅7.26%;二套房利率從頂部下跌至2015年11月,此后穩(wěn)定在5.40%。

房?jī)r(jià)與房貸利率成負(fù)相關(guān)關(guān)系

報(bào)告認(rèn)為,以前人們關(guān)注的更多是購(gòu)房首付比例,并且國(guó)家出臺(tái)的樓市調(diào)控政策也更多的是著手于最低首付款比例,但是近期房貸利率的變化也會(huì)對(duì)購(gòu)房者的還貸負(fù)擔(dān)和購(gòu)房意愿產(chǎn)生影響。房貸利率和樓市的關(guān)系主要表現(xiàn)在以下兩方面:

一是,房?jī)r(jià)與房貸利率為負(fù)相關(guān)關(guān)系。從2009年到2017年間,全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅與個(gè)人住房貸款利率密切相關(guān),并且二者走勢(shì)正好相反。住宅價(jià)格環(huán)比增幅最大的三個(gè)時(shí)期分別是2009年四季度、2013年一季度和2016年三季度,此時(shí)的房貸利率水平正好是處在同周期的低谷階段,其中2009年四季度和2016年三季度左右個(gè)人房貸利率只有4.5%左右,處于歷史低位。另一方面,當(dāng)住宅價(jià)格環(huán)比跌幅最大時(shí),房貸利率維持在較高的水平,如2012年一季度左右,此時(shí)的房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅達(dá)到了-0.3%,而房貸利率達(dá)到了7.62%的近十年的歷史最高峰值。

類似的,觀察70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比增幅與房貸利率的走勢(shì),可以看出,從2009年一季度至今年一季度,二者的走勢(shì)基本是相反的,當(dāng)房?jī)r(jià)同比增幅高時(shí),房貸利率往往較低,而當(dāng)房?jī)r(jià)同比增幅低時(shí),房貸利率往往處在同時(shí)期的高位。例如2010年上半年房?jī)r(jià)同比增幅達(dá)到了10%以上的高點(diǎn),此時(shí)的房貸利率低于4.5%,是一個(gè)階段性的低點(diǎn);而當(dāng)2015年一季度左右房?jī)r(jià)同比跌幅達(dá)到峰值的6.4%時(shí),那個(gè)時(shí)候的房貸利率處于一個(gè)較高的水平,當(dāng)房貸利率逐漸降下來(lái),房?jī)r(jià)才觸底反彈。

二是,住宅成交面積與房貸利率為負(fù)相關(guān)關(guān)系。從2011年一季度到2017年一季度,全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)同比增幅與房貸利率也保持著走勢(shì)相反的趨勢(shì)。房貸利率的2個(gè)峰值點(diǎn),即2011年下半年7.5%左右,2014年二三季度近7%,此時(shí)的商品房銷售面積都處于同期的低谷。 當(dāng)2013年一季度全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)同比增幅達(dá)到峰值的49.5%時(shí),房貸利率處于同期的低谷,只有6.3%左右。

未來(lái)房貸等將成樓市降溫主導(dǎo)因素

報(bào)告認(rèn)為,未來(lái)半年,預(yù)計(jì)政府不會(huì)放松對(duì)樓市的調(diào)控,并且短期內(nèi)銀根將持續(xù)收緊,國(guó)家仍將繼續(xù)整頓金融秩序,金融去杠桿依然將繼續(xù),種種跡象表明,今年底以前房貸利率仍將上浮。

限購(gòu)限價(jià)限轉(zhuǎn)售等房地產(chǎn)政策主導(dǎo)樓市降溫的階段已經(jīng)過(guò)去,未來(lái)半年和一年,貨幣、房貸、資金面,將成為熱點(diǎn)城市樓市降溫的主導(dǎo)性因素。預(yù)計(jì)個(gè)人房貸利率還將持續(xù)攀升,今年11月可能達(dá)到5.1%左右,屆時(shí)從本輪房貸利率開始上漲的2016年底算起,持續(xù)增長(zhǎng)時(shí)間將達(dá)到一年左右,增長(zhǎng)0.6個(gè)百分點(diǎn)。在上輪樓市降溫期,從2012年9月到2014年4月利率持續(xù)上升19個(gè)月,增長(zhǎng)0.58個(gè)百分點(diǎn),房?jī)r(jià)便出現(xiàn)了下跌。從以上可以看出,本輪房貸利率的增長(zhǎng)持續(xù)時(shí)間和增長(zhǎng)幅度與上輪樓市降溫期的情況類似。同時(shí),我們還考慮到當(dāng)前全國(guó)一二線和部分三線城市面臨的房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)度,已經(jīng)全面超過(guò)2011年和2014年。

因此,綜合考慮房貸利率變化與房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)度,報(bào)告認(rèn)為,熱點(diǎn)城市的樓市將延續(xù)最近開始的降溫趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新公布的5月份70城房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅為0.8%,我們認(rèn)為這一指標(biāo)將于11月前后下拐,也即房?jī)r(jià)環(huán)比正轉(zhuǎn)負(fù),并且本輪房?jī)r(jià)下行的時(shí)間預(yù)計(jì)將比2014年更長(zhǎng)。

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歷史相似時(shí)點(diǎn)對(duì)比

追溯之前央行公布的個(gè)人房貸的數(shù)據(jù)可以看出,利率上升的情況在歷史上也發(fā)生過(guò),如2009年6月份至2011年和2012年9月份至2014年三季度,它們分別在2011年下半年和2014年二三季度達(dá)到了同期的高點(diǎn)。

一、2009年6月份至2011年

這輪房貸利率上升始于2009年6月份,持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)10個(gè)季度,增幅高達(dá)76%。此輪房貸利率上升的主要原因有如下兩點(diǎn):1.CPI漲幅居高不下,出于抑制通貨膨脹等原因,央行先后進(jìn)行了5次加息,每次上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn),貸款基準(zhǔn)利率的上浮導(dǎo)致了房貸利率的上浮;2.政府加強(qiáng)了樓市調(diào)控,出臺(tái)了一系列限購(gòu)限貸政策,主要政策包括:2010年1月的國(guó)十一條、2010年4月的新國(guó)十條、2010年9月的“929新政”、2011年1月的新國(guó)八條等,其中的二套房利率上浮等政策直接導(dǎo)致了房貸利率的上升。

二、2012年9月份至2014年三季度

這輪房貸利率上升始于2012年9月份,持續(xù)時(shí)間為8個(gè)季度,增幅達(dá)12%。此輪房貸利率上升的主要原因有如下兩點(diǎn):1.央行“去杠桿”的金融調(diào)控和利率市場(chǎng)化的步伐加快,導(dǎo)致了銀行鬧錢荒,從而出現(xiàn)了“錢緊”、“錢貴”,進(jìn)而推高了房貸利率;2.樓市調(diào)控趨緊,出臺(tái)的主要政策包括:2013年2月的新國(guó)五條和部分城市的地方性調(diào)控政策,這些政策導(dǎo)致了房貸利率的上升。

三、2016年四季度至今

這輪房貸利率上升始于2016年四季度,至今仍保持著上升趨勢(shì)?，F(xiàn)階段CPI保持在較低的水平,因此目前不存在通脹的壓力,此次房貸利率上升的原因與2009年6月份至2011年間的利率上升的原因不同,而與2012年9月份至2014年三季度房貸利率上升的原因更接近,都存在樓市調(diào)控和銀根收緊的情況。

與前兩個(gè)利率上升的時(shí)間段一樣,此次房貸利率上升也伴隨著一系列的樓市調(diào)控政策,包括:2016年國(guó)慶假期期間22個(gè)城市收緊房地產(chǎn)調(diào)控和許多城市出臺(tái)的限購(gòu)限貸政策,以及今年3月以北京為首的諸多城市跟進(jìn)的一輪調(diào)控。

從房貸利率走勢(shì)圖中可以看到,雖然2012年9月份至2014年三季度的利率增幅僅為12%,遠(yuǎn)低于2009年6月份至2011年的76%,但是前者房?jī)r(jià)和房屋成交面積的降幅不亞于后者?？梢?房貸利率并不是影響樓市的最關(guān)鍵因素,而是與房貸利率相伴而來(lái)的一系列樓市調(diào)控政策,它們共同構(gòu)成了一套“組合拳”,對(duì)房?jī)r(jià)和房屋成交面積進(jìn)行了調(diào)控。