美國房地產(chǎn)危機過去將近10年，在我國房地產(chǎn)市場調(diào)控進入深水區(qū)的今天，我們有必要再次觀察美國、日本等房地產(chǎn)泡沫危機的起因、過程以及爆發(fā)，反思政府、金融機構(gòu)及所有市場參與主體的行為，探討我國房地產(chǎn)發(fā)生危機的可能性以及預(yù)防危機的辦法。

從行為經(jīng)濟學(xué)的視角來看，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生于非理性的預(yù)期。房地產(chǎn)非理性的預(yù)期主要包括以下幾個方面：

一是相信房價永遠上漲。無論購房者和投資者，對房子的追逐最核心的想法就是相信房價永遠上漲。比如由于日本地狹民稠，當時土地成為神話，沒有人相信土地價格會下跌。

二是過分高估自己能力。明明負債能力已經(jīng)超越購房者承受范圍時，但在購房的時刻，因為預(yù)想到房屋的升值，總認為自己能夠承受債務(wù)。比如美國當時窮困潦倒的人以極低的首付背負巨額的債務(wù)去購買房子，明顯超出其能力。

三是存在僥幸的心理。雖然一些人了解房價不可能永遠上漲，但存有僥幸的心理，認為房價都漲了這么多年，不會因為自己購買了就下跌，自己的投資行為不會有風(fēng)險。

四是擔(dān)心以后買不起。因為其擔(dān)心房價的上漲超出收入增加，不少人會有現(xiàn)在不買，以后更買不起的想法，這也是非理性預(yù)期的典型特征。

在買房投資這件事上，不到最后失敗，很少人會承認自己的想法是非理性的，總能找到多種支持的理由，這也正是非理性預(yù)期難以被識別之處。那么，非理性預(yù)期為什么會產(chǎn)生？

第一，政策刺激是預(yù)期產(chǎn)生的導(dǎo)火索。從60年代開始，美國政府出臺了很多的政策來刺激購房：美國政府倡導(dǎo)“居者有其屋”，鼓勵私人擁有住房，地方政府也將住房自有率的提升作為重要的目標。政府向購房者提供補貼，還向貸款銀行發(fā)行債券，收購其住房抵押貸款，以進一步降低貸款購房利率。肯尼迪、約翰遜兩任總統(tǒng)開啟了“偉大的社會”計劃，再后來又出臺了《社區(qū)再投資法》，強調(diào)金融機構(gòu)要向窮人放款以支持其購房。二戰(zhàn)后，日本鼓勵居民購房，為此在1950年、1951年、1955年分別制定了《住宅金融公庫法》、《公營住宅法》、《日本住宅公團法》，確立了針對低、中、高收入群體公營住宅、公團住宅、私營住宅的三級體系，全面鼓勵房屋的交易。購房成為居民的共識，房價上漲的預(yù)期進一步強烈。

第二，金融寬松是預(yù)期膨脹的燃料。光政策鼓勵還不夠，有錢了才能形成真正的購買力，而此時金融的支撐正好催生了預(yù)期的膨脹。首先，貨幣超發(fā)提高了價格上漲預(yù)期，尤其是資產(chǎn)品價格上漲的預(yù)期更強烈。其次，貸款更容易使消費者高估購買能力，金融機構(gòu)向“三無”人員（即低收入、無工作、信用差）貸款，讓這些居民以為自己的購買力在提高。第三，次級抵押貸款機構(gòu)將部分貸款打包成住房抵押資產(chǎn)證券化產(chǎn)品MBS，再細化分割成CDO等金融衍生品，再分售給其他投資機構(gòu)，泡沫金融創(chuàng)新鏈條間膨脹，不容易被投資者發(fā)現(xiàn)。日本泡沫來自于企業(yè)的加杠桿，在地價快速上漲的條件下，銀行低估了房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險，反而加大對企業(yè)的房地產(chǎn)貸款的力度。

第三，供應(yīng)短缺是預(yù)期產(chǎn)生的催化劑。當人們產(chǎn)生巨大的購房需求時，如果供給彈性較大，房價預(yù)期也得不到加強。日本本身國土面積狹小，因此土地被認為是最稀缺的資產(chǎn)，大量的企業(yè)大規(guī)模的囤積土地，使房地產(chǎn)供給嚴重短缺。1985年到1991年，日本企業(yè)購買了47.3萬億日元的土地，企業(yè)購買土地占比由1984年的10%暴漲到1985年的46%，后來一度達到70%。這些企業(yè)拿了地囤積居奇，進一步造成房地產(chǎn)市場的供給短缺。

第四，房價長時間上漲是預(yù)期強化的關(guān)鍵。在泡沫之前，至少是在居民或者投資者的印象中，房價一直是在上漲的。日本戰(zhàn)后尤其是1970年開始，六大城市1970年地價6000美元每平方米，但是到了1990年飆升到6.2萬美元每平方米。東京都地價從1980年開始的10年間，上漲了3.5倍。美國在泡沫破裂前房價維持穩(wěn)定上漲態(tài)勢，尤其是紐約、洛杉磯等大城市。房價長時間上漲的事實不斷強化人們的預(yù)期，這也是預(yù)期自我實現(xiàn)的表現(xiàn)。

第五，輿論信息的引導(dǎo)是預(yù)期放大器。信息傳播使市場信息的傳播速度不斷加快，將個體的預(yù)期和心理在大眾層面進行傳播，形成所謂市場的共識。新聞媒體、網(wǎng)絡(luò)上充斥著房價上漲、房屋短缺等等信息，必然刺激大眾買房的焦慮，那些對市場的警惕之聲往往會被淹沒。

第六，從眾心理是預(yù)期產(chǎn)生的認知缺陷。從眾心理是人類的天性，個人受到外界人群行為的影響，在自己的認知和行為選擇上表現(xiàn)出符合于公眾輿論或多數(shù)人的行為方式，避免被群體排斥。正是看到周圍的朋友、同學(xué)、同事因為買房而大賺一筆，再警惕的人，哪怕并沒有購房需求，也會忍不住入市。

回到我國情況，非理性預(yù)期產(chǎn)生的條件都具備：

一是政策實際上的支持。自1998年中國房地產(chǎn)市場化以來，我國的房地產(chǎn)政策總體上鼓勵買房。政策調(diào)控雖然頻繁但都最終都是促進市場穩(wěn)定向上，房地產(chǎn)稅收對持有成本幾乎為零，這就使得居民幾乎沒有養(yǎng)房成本。

二是貨幣長期寬松，利率維持低位。我國近年來實行較為寬松的貨幣政策，M2基本維持在12%左右。首付比例降低、貸款資格放松，近年來房貸利率更是降到最低點，這也是2016年房價快速上漲的重要推手。因此，貨幣的擴張、貸款的便捷也在加強居民對購房的預(yù)期。

三是土地供應(yīng)短缺。我國土地供應(yīng)的唯一主體是政府，實施招拍掛制度，土地供應(yīng)量與節(jié)奏與市場需求脫節(jié)。一些熱點城市新增供應(yīng)卻不能快速跟上需求，土地溢價上升，“地王”頻出，進一步造成人們對房價上漲的強烈預(yù)期。

四是房價的持續(xù)上漲。自從1998年住房市場化改革以來，房價上漲成為有目共睹的事實，很多大中城市上漲更為迅猛。雖然從均價來看，有些年份房價出現(xiàn)了下跌，如2008年、2011年、2014年等，但是因為跌幅太小，而且下跌的時間太短，在人們的印象中幾乎沒有形成任何的記憶，以至于大家普遍的觀念中，房價一直在漲從來沒有下跌，這進一步堅定了居民預(yù)期。

五是市場信息的引導(dǎo)。多年來，我國媒體重點宣傳房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，放大熱點城市房價上漲，宣揚房子是社會財富和地位的象征。再加上互聯(lián)網(wǎng)、自媒體等線上渠道的迅猛發(fā)展，房價上漲的預(yù)期被無限傳播和放大。從百度的搜索指數(shù)來看，房價等關(guān)鍵詞搜索的高峰，也恰恰是居民大量購房、房價大幅上漲的時期。

六是跟風(fēng)買房的從眾效應(yīng)。周圍的人都在加杠桿買房并且都成為“百萬富翁”，自己不這樣做似乎錯過了賺錢的好機會，會脫離所在的圈子群體。在這種氣氛下，越是房地產(chǎn)火爆，周圍跟風(fēng)買房的人就越多，以至于很多可能沒有買房能力的人擔(dān)心未來房價上漲，而選擇提前舉債買房。

因此，從這些方面看，近年來我國房地產(chǎn)市場的非理性預(yù)期較為濃烈，存在滋生泡沫的環(huán)境，當予以警覺。