“中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)目前已經(jīng)非常接近底部，或者可以說(shuō)已經(jīng)觸底。房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是要加快房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，而這個(gè)建設(shè)的關(guān)鍵則是要推動(dòng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側(cè)改革。”中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副理事長(zhǎng)、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦昨日在中房智庫(kù)創(chuàng)新營(yíng)銷沙龍上如是表示。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前已經(jīng)非常接近底部
談到目前的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，劉世錦作出了一個(gè)大致的判斷，經(jīng)過(guò)七年多的穩(wěn)定發(fā)展以后，目前應(yīng)該說(shuō)非常接近底部，或者開始說(shuō)已經(jīng)觸底。過(guò)去六、七年的時(shí)間，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直下行壓力很大。對(duì)于過(guò)去七年時(shí)間里中國(guó)經(jīng)濟(jì)的變化，劉世錦有一個(gè)分析框架，就是轉(zhuǎn)型再平衡。也就是由過(guò)去10%左右的高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向中速增長(zhǎng)。
在劉世錦看來(lái)，2017年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)觸底的一個(gè)驗(yàn)證期，但是這個(gè)觸底的過(guò)程不會(huì)一帆風(fēng)順，中間可能會(huì)有波動(dòng)，需要多次驗(yàn)證。他認(rèn)為如果中速增長(zhǎng)可以穩(wěn)住，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在新的中速增長(zhǎng)平臺(tái)上，大概能夠保持至少十年左右。
高房?jī)r(jià)的代價(jià)：產(chǎn)業(yè)停滯乃至衰落
對(duì)于房地產(chǎn)方面，劉世錦認(rèn)為，房地產(chǎn)現(xiàn)在正在進(jìn)行調(diào)控，但關(guān)鍵要加快房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，這個(gè)建設(shè)的關(guān)鍵是要推動(dòng)這個(gè)領(lǐng)域中間的供給側(cè)改革。對(duì)于一線城市房?jī)r(jià)暴漲的背景，他認(rèn)為是中國(guó)在過(guò)去幾年中城市化進(jìn)程出現(xiàn)了分化。
劉世錦表示，中國(guó)房?jī)r(jià)飆升有一些深層次的因素。首先，住宅用地占建筑用地比重偏低。中國(guó)一線城市住宅占建設(shè)用地比重長(zhǎng)期低于25%，到目前為止也是低于30%。而發(fā)達(dá)國(guó)家一般這個(gè)比重在40%以上，韓國(guó)首爾占60%。其次，城市建設(shè)用地由地方政府壟斷。十八屆三中全會(huì)提出農(nóng)村宅基地也要逐步進(jìn)入流轉(zhuǎn)，但是仍然進(jìn)不來(lái)。
當(dāng)然更重要的是既有城市化發(fā)展理念、規(guī)劃、戰(zhàn)略和城市化發(fā)展規(guī)律是相背離的，這個(gè)差距太大。目前還是采取了很多限制人口的一些方法，有的還在驅(qū)趕低端人口。一個(gè)城市發(fā)展一定是包容性的發(fā)展，包括房地產(chǎn)。如果房子造出來(lái)，讓低端人口沒有地方住，這有很大缺陷，這個(gè)城市不可能繁榮的。
高房?jī)r(jià)好不好呢？有房子的都希望高房?jī)r(jià)，但是一個(gè)城市房?jī)r(jià)過(guò)高以后，現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)要下降，將來(lái)有可能發(fā)展不起來(lái)。例如最近一線城市出現(xiàn)著名企業(yè)往出走，例如有一些城市應(yīng)該加大服務(wù)業(yè)發(fā)展，但現(xiàn)在服務(wù)業(yè)都是負(fù)增長(zhǎng)。
以香港為例，近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展遇到一些困難，這和經(jīng)濟(jì)缺少競(jìng)爭(zhēng)力有直接關(guān)系。很大程度上的原因是房?jī)r(jià)過(guò)高。對(duì)于高房?jī)r(jià)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)下一步發(fā)展，轉(zhuǎn)型升級(jí)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)要有主觀認(rèn)識(shí)。
解決方案：加快房地產(chǎn)領(lǐng)域供給側(cè)改革
要想逐步解決這些困難，劉世錦給出了幾個(gè)方案，就是要加快房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側(cè)改革。
第一，增加住宅用地占建設(shè)用地比重，應(yīng)該提高到40%以上。
第二，改變城市結(jié)構(gòu)，把各種資源集中于核心市區(qū)的結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘泻诵膮^(qū)加大批小城鎮(zhèn)的結(jié)構(gòu)。把城里面一些產(chǎn)業(yè)今后疏散出去，形成產(chǎn)業(yè)支撐。
第三，集體建設(shè)用地要加快，包括小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題很敏感，但是不難，該交稅費(fèi)要交上，給它一個(gè)適當(dāng)?shù)纳矸葸M(jìn)入市場(chǎng)。
第四，積極發(fā)展長(zhǎng)期公共租賃住房。目前租售比差距很大，能不能大力發(fā)展公共租賃，特別是長(zhǎng)期租賃。
第五，加快推出房地產(chǎn)稅。這是一項(xiàng)基本制度建設(shè)，對(duì)地方政府收入，包括對(duì)整個(gè)地價(jià)房?jī)r(jià)的調(diào)控工具方面有著很大的作用。雖然涉及到很復(fù)雜的利益關(guān)系，但經(jīng)過(guò)精心的設(shè)計(jì)應(yīng)該能夠拿出合情合理合規(guī)的解決辦法。
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