今年以來,伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控和金融監(jiān)管的收緊,住房貸款成本水漲船高。北京個別銀行首套住房按揭貸款利率最低為基準利率的1.1倍,其中“補按揭”和“接力貸”利率最低為基準利率的1.15倍。二套住房按揭貸款利率最低為基準利率的1.2倍。廣州地區(qū)銀行房貸利率亦再傳漲聲,部分城商行需在基準利率的水平上上浮5%~20%才能放款。且各家銀行均表示,目前額度比較緊張,放款時間也可能有所延長,愿接受貸款利率上浮的先貸款,不愿接受貸款利率上浮的需排隊等候。
出現(xiàn)這種消息,可以理解為銀行落實中央調(diào)控政策的必然反應,這個沒有錯,或許有人對銀行此舉大加點贊,總認為提高房貸利率對抵制樓市過熱會起到立竿見影之功效;且銀行也是屢試屢爽,樂此不疲。
但筆者認為,樓市調(diào)控總用銀行房貸利率這味藥并不妥,用得多了、久了,樓市也會有耐藥性了。所以,既不能把房貸利率當成樓市調(diào)控的“萬能藥”,更不能每到調(diào)控樓市就拿房貸利率“出氣”。
我們應該看到,靠提高房貸利率調(diào)控樓市,受傷害最大的是誰?答案不言自明,肯定是那些城市中低收入者和涌入城市創(chuàng)業(yè)的年輕人。因為他們購買的是剛需房,提高房貸利率顯然只會加大他們的生活成本和生活壓力。
那么,提高房貸利率的最大受益者是誰?答案當然也是最清楚不過了,銀行應該提高房貸利率的最大收益群體。他們可以借機坐地抬高利率價格,賺得盆滿缽滿。貸款成了“皇帝的女兒不愁嫁”,購房者你愛要不要,你不貸有得是人貸,在社會資金總體短缺及社會財富分配不均、中低收入者占相當比例的現(xiàn)實背景下,銀行貸款都是“香餑餑”,永遠不愁貸不出去。
再者說,提高房貸利率真的對調(diào)控樓市有作用嗎?筆者認為不全是這樣。因為試圖靠提高房貸利率減少資金對樓市的注入,對間接影響樓市價格拉升是會起到一定作用,但貸款利率這個外生變量影響有限,更確切一點說,其作用應該是微乎其微的。
因為對房價上漲發(fā)揮根本作用或起決定性因素的依然是土地價格。所以降樓市價格關鍵還是要靠政府讓利,下決心降低土地出讓價格、減免各種稅費才是正道。
房地產(chǎn)瘋狂發(fā)展對經(jīng)濟金融可能引發(fā)的危機不是沒有教訓,如美國次貸危機、日本等國的房地產(chǎn)泡沫,對經(jīng)濟金融的傷害、民眾財富的侵蝕及對社會穩(wěn)定的危害都是顯而易見的。
因此,在房地產(chǎn)調(diào)控方面,銀行不能借機發(fā)財,“一刀切”地全部上調(diào)房貸利率,還是要對房貸市場做客觀理性評估,靈活掌握房貸節(jié)奏。
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