根據(jù)券商中國(guó)趙春燕采訪整理

日前，天風(fēng)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授，博士生導(dǎo)師劉煜輝，在接受‘’券商中國(guó)‘’訪談時(shí)稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，其實(shí)對(duì)應(yīng)的是中國(guó)的一個(gè)信用收縮的過(guò)程，就是說(shuō)如何讓過(guò)去的混亂的貨幣信用創(chuàng)造的一個(gè)狂潮熄火，能夠完成一個(gè)信用周期的調(diào)整的過(guò)程。金融信用的收縮傳遞過(guò)去就是融資成本和利率中樞的上移，再進(jìn)一步傳遞就是資產(chǎn)的評(píng)估。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，樓市調(diào)整的目的是要讓房子的資產(chǎn)屬性重新定位，削弱它的金融屬性。

凍結(jié)房產(chǎn)交易對(duì)應(yīng)的是信用收縮

問(wèn)：房地產(chǎn)依然是信貸依賴的核心點(diǎn)，您怎么看未來(lái)走勢(shì)？ 2015-2016年是去庫(kù)存的過(guò)程，反而也引發(fā)的房市暴漲，目前的去庫(kù)存結(jié)束了嗎？

劉煜輝：房子的話，中央決策層的定位是非常明確的，“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”。簡(jiǎn)單來(lái)講，房子的資產(chǎn)屬性要重新定位，也就是說(shuō)我們要通過(guò)一系列的公共選擇的政策手段，來(lái)重新定位資產(chǎn)背后蘊(yùn)含的金融屬性，你要是從方向來(lái)講，肯定是削弱它的金融屬性，實(shí)際上是削弱這種資產(chǎn)的貨幣信用創(chuàng)造能力。

因?yàn)橹袊?guó)的房子不僅僅是一個(gè)你看到的鋼筋水泥體，實(shí)際上是一個(gè)貨幣信用創(chuàng)造的一個(gè)發(fā)生器，它是一個(gè)抵押品。生產(chǎn)房子的過(guò)程實(shí)際上是一個(gè)創(chuàng)造貨幣信用的過(guò)程。你現(xiàn)在把它的資產(chǎn)屬性打掉，把它的交易屬性用公共政策的選擇給它很大的限制，實(shí)際上是在削弱這個(gè)資產(chǎn)創(chuàng)造貨幣的能力，簡(jiǎn)單來(lái)講，你看到的，明確的就是信用的收縮。

資產(chǎn)冰凍的背后對(duì)應(yīng)的是信用的收縮，任何一個(gè)資產(chǎn)其實(shí)都不是孤立的形態(tài)的存在。任何一個(gè)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的一定是背后的一串債務(wù)、杠桿和交易結(jié)構(gòu)，對(duì)應(yīng)的是一個(gè)貨幣信用創(chuàng)造能力的發(fā)生器。

我們講現(xiàn)在的房地產(chǎn)的政策調(diào)控，是要往資產(chǎn)里面釘釘子，我們?nèi)绻掷m(xù)不斷的往里面釘?shù)脑挘覀冋嬲锌赡軙?huì)釘出我們政府文件里面所寫(xiě)的那樣，實(shí)現(xiàn)房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的。就是我們開(kāi)玩笑說(shuō)，往里面釘釘子，最后可能會(huì)釘出一個(gè)“人民的名義”出來(lái)。實(shí)際上，房市的調(diào)整，其實(shí)對(duì)應(yīng)的是中國(guó)的一個(gè)信用收縮的過(guò)程，就是說(shuō)如何讓過(guò)去的混亂的貨幣信用創(chuàng)造的一個(gè)狂潮熄火，能夠完成一個(gè)信用周期的調(diào)整的過(guò)程。

金融信用的收縮會(huì)迂回影響資產(chǎn)的評(píng)估及房?jī)r(jià)

問(wèn)：那還是普通老百姓比較關(guān)注的，像一線，三四線的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)漲？

劉煜輝：一線的房子，我覺(jué)得最終的定位的話，一定會(huì)有一個(gè)新的估值模型出來(lái)。簡(jiǎn)單來(lái)講，中國(guó)現(xiàn)在目前的房子狀態(tài)，其實(shí)給我們經(jīng)典的金融經(jīng)濟(jì)學(xué)資產(chǎn)估值理論出了一個(gè)難題。

現(xiàn)在這個(gè)房子到底應(yīng)該怎么定，我原來(lái)說(shuō)了一個(gè)段子，說(shuō)現(xiàn)在的房子有一點(diǎn)像打“跑得快”，輸家臉上懲罰性地貼上各種紙條。什么人才有資格買，買了以后幾年才能賣，社保要交幾年，或者要工作幾年，甚至結(jié)婚了幾年、離婚了多久都要貼上去。

增加摩擦讓買賣雙方見(jiàn)不著面，短期內(nèi)可以維持一個(gè)有價(jià)無(wú)量的市場(chǎng)，但金融信用環(huán)節(jié)對(duì)于資產(chǎn)流動(dòng)性耗散的重估回避不了，因?yàn)榉孔邮墙鹑谛庞猛斗抛钪匾牡盅浩?，我們?shí)際上每分每秒都會(huì)要面臨資產(chǎn)流動(dòng)性耗散的評(píng)估，比方說(shuō)去年這房子抵押七折貸款給出去，同樣的東西，今年我就會(huì)考慮到流動(dòng)性耗散狀態(tài)，抵押可能只能放四折的貸款，甚至我都不接受你的房子能夠是我銀行能夠接受的合格的信用抵押品。

比如說(shuō)商住房，銀行現(xiàn)在就不接受商住房為合格的放款抵押品。這就是金融信用的收縮。金融信用的收縮傳遞過(guò)去就是融資成本和利率中樞的上移，再進(jìn)一步傳遞就是資產(chǎn)的評(píng)估，迂回了一點(diǎn)而已。