長期以來，我國住房租賃市場發(fā)育相對滯后，租賃供給結(jié)構(gòu)較為單一，難以滿足租戶對居住產(chǎn)品升級換代的要求。同時，在戶型需求、租期等方面也存在諸多不匹配。推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標，離不開供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場，同時也需要政府進一步完善公共租賃住房保障體系。目前的住房租賃市場發(fā)展狀況如何，各地在加快培育住房租賃市場方面有什么新舉措？近日，記者在北京、上海、廣州、成都等城市進行了調(diào)查。
專業(yè)住房租賃機構(gòu)悄然興起
北京地鐵14號線將臺站不遠處的將臺公園旁坐落著一棟小樓，叫做將府公園自如寓。這棟公寓有175個房間可供出租，其格局與酒店式的開間相似，電視機、冰箱、爐灶等一應俱全，設有獨立衛(wèi)生間。
正在前臺工作的ZO（ziroom-organizer，自如管家）吳凡告訴記者，這間公寓自2012年開業(yè)之后入住率一直很高，在這里居住的大多是30歲左右的年輕人，大多都在周邊產(chǎn)業(yè)園、IT企業(yè)上班。這里的房間一般供租客長租，每間房可供一至兩個人居住，月租金在5000元左右，每年收取租金10%的服務費，這個價格與租住周邊居民小區(qū)的一室一廳相比，價格基本持平甚至略有優(yōu)勢。
在公寓放置快遞的區(qū)域旁，記者恰好遇見正在拿快遞的小張。他說，之所以選擇在這座公寓入住，而沒有選擇去居民住宅小區(qū)租房子，首先是這里離工作地點較近，同時，一起居住的都是年輕人，氛圍不錯。這里設施完善，除了每月繳納水電費，其他都不用操心，他感覺居住體驗很不錯。
在北京，像將府公園自如寓這樣的公寓還有5座。自如寓是北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司的其中一個產(chǎn)品，這家企業(yè)致力于打造O2O長租公寓品牌，除了自如寓，還有很多有關住房租賃的產(chǎn)品。
比如，自如友家是合租產(chǎn)品，企業(yè)從居民手中租住的房間，統(tǒng)一裝修，統(tǒng)一管理，再轉(zhuǎn)租給承租人，承租人可以租住其中一間臥室。自如整租是以整套房屋為出租單位的產(chǎn)品，同樣經(jīng)過統(tǒng)一的裝修設計及統(tǒng)一的管理服務。業(yè)主直租則是不改變業(yè)主原來的裝修或是輕微改善，整間住房租賃給承租人，房東租金與承租者所支付的租金沒有差價，自如負責提供相關的服務并收取一定的服務費。
以北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司為代表的住房租賃企業(yè)，集中管理眾多房源，以更加專業(yè)化的管理和服務，為市場提供可供租賃的房源。專業(yè)化租賃機構(gòu)有利于與租房者形成更加穩(wěn)定的租賃關系。該公司提供的數(shù)據(jù)顯示，市場的平均租期是8個月，自如的平均租期能夠達到415天。在我國，住房租賃企業(yè)的發(fā)展仍然處于初期。美國專業(yè)化租賃機構(gòu)在租賃市場的占比為60%左右，日本則高達87%。而在中國，這一比例還不到10%。專業(yè)化租賃機構(gòu)在我國有廣闊的發(fā)展前景。
不久前，住房和城鄉(xiāng)建設部就《住房租賃和銷售管理條例》（征求意見稿）公開征求意見，其中提到，國家鼓勵發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營。住房租賃企業(yè)依法享受有關金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策，可依法將住房租賃相關收益設立質(zhì)權(quán)。相信隨著法律法規(guī)以及相關制度的完善，住房租賃企業(yè)將在住房租賃中發(fā)揮更加重要的作用。
長租公寓市場加速形成
上海居，大不易。買房貴還限購，很多人被擠到租房市場上，當起了“漂泊感”很強的租房客。
上海房屋租賃指數(shù)辦公室的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，新增需求收縮，租金波動下行，上海房屋租賃指數(shù)為1935點，比上月下降4點，環(huán)比下跌0.23%。整個4月租賃市場交投平淡，指數(shù)呈現(xiàn)波動向下。
上海是個人口密、房價高的一線城市，房地產(chǎn)市場有其獨特性。據(jù)上海市住建委主任顧金山介紹，上海目前自住房和租賃住房比重約為6:4，潛力還很大。租賃政策層面將與時俱進，未來將會構(gòu)建“購租并舉”體系，加大培育住房租賃市場。
上海在“十三五”時期將建設“四位一體”住房保障體系，公共租賃住房方面也在不斷加大培育力度。除市籌和區(qū)籌之外，上海還鼓勵企業(yè)建立企業(yè)型保障住房和人才公寓，讓一些在上海的工作人員或剛從大學畢業(yè)的年輕人，通過這種方式解決過渡時期的住房問題，滿足部分企業(yè)的人才安居需求。
值得關注的是，上海市公共租賃住房申請準入條件不限上海市戶籍，不設收入線和財產(chǎn)線，只要符合在滬合法穩(wěn)定就業(yè)和住房困難等基本條件，均可納入保障范圍。租金方面，公租房按略低于市場租金水平確定，鼓勵用人單位適當補貼，減輕職工住房消費負擔。
記者了解到，從去年開始，上海長租公寓市場加速興起，萬科、龍湖、
陽光城、綠城等一批房地產(chǎn)企業(yè)紛紛以不同形式涉足這一市場，他們將客戶人群定位在城市青年群體和創(chuàng)客人群，租金水平與周邊小區(qū)租房價格接近。憑借較高的性價比，保持很高的出租率。
同樣定位城市青年群體和創(chuàng)客人群的還有一些專做集中式公寓或分散式公寓的創(chuàng)業(yè)項目。比如YOU+國際青年社區(qū)，先租賃整幢樓，統(tǒng)一改成集中式公寓出租，一層配備健身房、臺球室等公共娛樂設施，希望建成青年居住、生活、創(chuàng)業(yè)的社區(qū)平臺而不是僅僅出租公寓。
記者采訪了一個叫“青租界”的青年社區(qū)項目。該項目對照網(wǎng)上列出的城市青年“空巢感”爆表的10個時刻，一一加以破解，為“青租界”營造出一種年輕人特別向往的歸屬感，租客能在這里找到聊得來的朋友。上海財經(jīng)大學畢業(yè)生、“青租界”創(chuàng)始人陳煥歆告訴記者，創(chuàng)辦“青租界”主要是想為上海的年輕人帶來新的住宿體驗和社群新經(jīng)濟。
分散式公寓的優(yōu)勢在于可以低成本、快速地獲取更多房源，有些來自個人房源，但大部分房源來自中介，和房主簽訂5年至10年的合同，進行長期合作，然后進行房屋統(tǒng)一裝修、出租和管理?，F(xiàn)在
上海街頭已能看到一幢大樓掛著兩塊連鎖出租公寓牌子的情形。目前，鏈家、我愛我家等房地產(chǎn)中介機構(gòu)也在積極通過租賃等方式籌集房源，用于這類市場化租賃。
公租房覆蓋多層次居住需求
近日，記者走進廣州市白云區(qū)龍歸花園3號樓的房間，只見這套兩居室明亮光潔。“去年5月準備材料，9月通過搖號分到這套公租房，房子51平方米，每月房租是430元，這些好政策讓我們更加安心地在廣州工作！”見到記者，從云浮來廣州打工8年的蘇文華打開了話匣子，“小區(qū)不僅環(huán)境好、公共交通便捷，而且教育、生活的設施都不錯”。
據(jù)小區(qū)物業(yè)經(jīng)理史松介紹，目前像蘇文華一樣入住的來穗務工人員有70多戶共300多人。
據(jù)了解，為使外來人口均等享受城市基本公共服務，2015年11月，廣州市出臺《來穗務工人員申請承租市本級公共租賃住房實施細則》，將符合條件的來穗務工人員納入住房保障范圍。2016年，共推出600套。廣州也由此開創(chuàng)了在全國超大城市、省會城市中外來人員承租市本級公租房之先河。
那么，什么樣的來穗務工人員才有資格申請物美價廉的公租房呢？廣州市住建委負責人告訴記者，公共租賃住房申請對象包括以下兩類：一是符合申請條件，來穗時間長、穩(wěn)定就業(yè)的中低收入來穗務工人員；二是符合申請條件的，屬于高級技能人才或受表彰、獲榮譽稱號的來穗務工人員。最終，經(jīng)過網(wǎng)上預申請、街鎮(zhèn)預審、審核結(jié)果公示、公布配租名單、搖號配租等8個環(huán)節(jié)的審批。
事實上，為讓更多的人才集聚廣州，促進經(jīng)濟發(fā)展，廣州的公租房正從原先單純的保障民生向“保民生”和“促發(fā)展”并重轉(zhuǎn)變。除了滿足來穗務工人員的住房需求，廣州今年還全面啟動了新就業(yè)無房職工公租房分配工作。
今年3月1日，《廣州市新就業(yè)無房職工公共租賃住房保障辦法》正式實施，重點瞄準高新技術企業(yè)或創(chuàng)新標桿企業(yè)中的新就業(yè)大學生、青年專業(yè)技術人員等基礎性人才。無論是個人還是家庭，只要符合條件即可申請，租金約為市場價的八折。其中個人承租的租期為5年，期滿不續(xù)租；單位承租的租期可續(xù)租一次，但總體租期不能超過10年。3月27日，首次推出的12個房源點、近1.7萬套公共租賃住房開始向用人單位整體租賃。
經(jīng)多年探索，廣州已完善多層次住房保障體系，住房保障已覆蓋至戶籍中等偏下收入住房困難家庭、符合條件的來穗務工人員和新就業(yè)職工等。據(jù)統(tǒng)計，2016年，全市新建和籌集保障性安居工程住房25830套，基本建成保障性安居工程住房7441套，新增發(fā)放租賃補貼1693戶，分別完成住房保障年度目標任務的105.43%、115.19%、105.81%。
精準投放租賃住房用地
5月22日上午，記者跟隨王女士到四川成都市錦江區(qū)的一家鏈家地產(chǎn)進行咨詢。“成師附小是熱門小學，附近電梯房3000元左右能租到70平方米，多層的房子能租到90平方米左右。”工作人員陶小平介紹說，今年以來租金變化不大，但馬上就要迎來畢業(yè)季，可能會帶動房租上漲。
據(jù)優(yōu)客逸家數(shù)據(jù)研究院“2016年成都租賃市場年報”顯示，2016年成都整租市場錦江區(qū)東大街商圈是平均租金最高的商圈，高新區(qū)金融城緊隨其后。全年租金水平除2月份春節(jié)期間整體偏低，總體波動不大。
2017年以來，以優(yōu)客逸家、魔方公寓為代表的長租公寓在成都悄然興起。3月初，魔方公寓進入成都，兩家門店投入運營。3月中旬，龍湖地產(chǎn)推出首批長租公寓。3月末，由世聯(lián)行打造的紅璞公寓在成都首發(fā)。
“從2月開始，我在成都市第一人民醫(yī)院放射科進修一年，選擇在附近的時代晶科名苑和別人合租了一套公寓，我的房間是13平方米左右，租金每月900元。”僅需要租房一年的“80后”醫(yī)生熊雷告訴記者，自己選擇的就是長租公寓，其優(yōu)點是盡管在高新區(qū)金融城片區(qū)，但租金較低，且公寓配套十分完善，缺點是同別人合租，自由度相對低一些。
今年4月19日，成都市人民政府發(fā)布了《加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干措施》，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務，政府將精準投放租賃住房用地，旨在鼓勵住房租賃消費，加快培育和發(fā)展住房租賃市場。
據(jù)了解，成都市出臺的《措施》要求充分發(fā)揮市場作用，調(diào)動企業(yè)積極性，推進專業(yè)化住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展，滿足不斷增長的住房租賃需求。同時鼓勵住房租賃消費，支持租賃住房建設，完善公共租賃住房?！洞胧吩试S將現(xiàn)有住房按有關規(guī)定改造后出租，改造后每個臥室使用面積不得少于5平方米，廚房、衛(wèi)生間、陽臺和儲藏室不得出租供人員居住。
在選擇長租公寓以前，熊雷對成都的房租市場做過一些“功課”。“我感覺成都的房租市場比較規(guī)范。在成都房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會的主頁上每半年就會發(fā)布一次中心城區(qū)房租水平，據(jù)我觀察，漲幅不大。”熊雷告訴記者。
成都市房管局相關負責人向記者介紹，通過定期發(fā)布租金水平信息，可以引導租賃當事人參考公布的市場租金水平信息，結(jié)合租賃房屋的實際情況協(xié)商確定具體的租金，減少隨意提高租金價格及漲幅等矛盾糾紛，抑制租金上漲異常等問題。
不難看出，政府對住房租賃市場發(fā)展的鼓勵舉措及長租公寓等產(chǎn)品加快入市促進了成都住房租賃市場更為有序發(fā)展。
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