隨著國(guó)內(nèi)各地樓市調(diào)控政策持續(xù)深化，房地產(chǎn)上市公司分化態(tài)勢(shì)進(jìn)一步加劇，行業(yè)集中度進(jìn)一步增加。地產(chǎn)圈“大魚吃小魚”的現(xiàn)象進(jìn)一步凸顯。

自去年至今，廣州樓市也出現(xiàn)了一股“并購潮”。業(yè)內(nèi)人士表示，在目前地價(jià)壓力增大、土地供應(yīng)“僧多粥少”、過江龍進(jìn)入本地市場(chǎng)希望有“引路人”的背景下，并購模式受到市場(chǎng)熱捧。

國(guó)內(nèi)：房企并購潮涌動(dòng)

日前，融創(chuàng)中國(guó)通過二級(jí)市場(chǎng)增持金科股份股票至25%，同時(shí)表示未來將視市場(chǎng)機(jī)會(huì)繼續(xù)增持，不排除最終成為金科第一大股東。而在前兩個(gè)月，融信發(fā)布公告稱，其間接全資附屬公司融信（福建）投資集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“融信投資”）與海亮金屬貿(mào)易集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“海亮金屬”）訂立了具有排他性的合作意向書。

無獨(dú)有偶，日前，深圳控股有限公司就出售若干附屬公司全部股權(quán)及股東債權(quán)事項(xiàng)發(fā)布公告。深圳控股表示，該公司擬以現(xiàn)金總代價(jià)54.25億元向某大地產(chǎn)集團(tuán)出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)。預(yù)計(jì)該公司會(huì)因出售事項(xiàng)獲得約29.12億港元的稅后凈收益。公告當(dāng)天，該公司已和該地產(chǎn)集團(tuán)訂立了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

廣州：“過江龍”“地頭蛇”競(jìng)相出手

2016至今，廣州市場(chǎng)上出現(xiàn)的熱點(diǎn)并購/收購事件，均是大手筆。無論是“過江龍”還是“地頭蛇”，出手都很豪氣。例如外地房企陽光城，重點(diǎn)布局南沙，其在天河、越秀兩大中心區(qū)亦有落子，最新收購的“廣信江灣城”項(xiàng)目便位于多年未有宅地推出的越秀區(qū)。

日前，“收購?fù)?rdquo;陽光城宣布向廣信江灣城的四家股東收購后者各自持有的廣信江灣城股權(quán)，交易價(jià)為17.9億元。交易完成后，陽光城將持有標(biāo)的公司100%股權(quán)。據(jù)悉，廣信江灣城的股東包括廣州市澤亮物業(yè)管理有限公司持股23.65%，中保國(guó)際企業(yè)有限公司持股49.12%，廣州曲辰投資有限公司持股4.12%，廣州市匯來投資有限公司持股23.11%。廣信江灣城成立于1988年，是集房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、高級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)于一體的綜合性經(jīng)營(yíng)實(shí)體。這家公司旗下運(yùn)營(yíng)的江灣新城項(xiàng)目，曾是“90年代羊城八景之一”，與江灣大橋相鄰。

而在今年年初，在收購廣信江灣新城之前，陽光城還以31.8億收購漢國(guó)置業(yè)旗下廣州天河區(qū)兩宗宅地。中原地產(chǎn)有關(guān)人士分析，陽光城在廣州近郊和中心區(qū)的資金投入為“五五開”，從2016年至今共投入97.55億元，其中47.9億投入到南沙區(qū)，占總投入的49%。其余資金投入到越秀、天河總共3幅用地當(dāng)中，約獲得12.4萬平方米市中心用地?？v觀其并購項(xiàng)目，均以低于土拍市場(chǎng)樓面價(jià)成交。以其2017年1月購得的天河區(qū)兩地塊來看，其總占地面積達(dá)9.5萬m2，按照3.0的容積率算，其計(jì)容建面在28.5萬m2左右，其支付總價(jià)為31.8億，折合樓面價(jià)11158元/m2，雖然地塊的使用年限、規(guī)劃等消息有待公布，但總體而言成交價(jià)遠(yuǎn)低于區(qū)域公開出讓地價(jià)，獲益不小。

并購并不是過江龍的專利，碧桂園、時(shí)代地產(chǎn)、奧園等“地頭蛇”近期亦不斷嘗試此方式。其中，碧桂園去年以來在增城、黃埔兩區(qū)發(fā)力收購，而本地中型房企時(shí)代地產(chǎn)、奧園亦通過收購的方式落子上述兩區(qū)。比如碧桂園近期通過并購已將石灘、新塘等地塊、項(xiàng)目收入囊中，加上3月土拍競(jìng)得的新塘長(zhǎng)崗村地塊，該開發(fā)商于增城熱點(diǎn)板塊均布局有項(xiàng)目。中原研究發(fā)展部有關(guān)人士認(rèn)為，這一方面體現(xiàn)了房企對(duì)增城未來市場(chǎng)發(fā)展的信心，另一方面有利于房企在片區(qū)獲得整體定價(jià)話語權(quán)；此外，相比起樓面地價(jià)動(dòng)輒3萬~5萬元/m2的中心區(qū)而言，增城開發(fā)成本較低，綜合而言，雖然碧桂園近年大有“重返一二線城市”之勢(shì)，但其“外圍區(qū)包圍中心區(qū)”的布局模式依然沿用。

原因：另辟蹊徑獲取“面粉”

克而瑞的報(bào)告顯示，2017年第一季度規(guī)模房企繼續(xù)擴(kuò)張，門檻提升明顯。TOP30門檻增速加劇，TOP50到100僅維持去年水平。從金額門檻來看，TOP30門檻增速加劇，由2016年第一季度的73.8億元跨越至135.3億元，同比大幅提升了83%。而TOP50到100的門檻僅維持去年水平。這說明龍頭房企市場(chǎng)份額越來越集中。此外，明源地產(chǎn)研究院預(yù)測(cè)，到2020年，房地產(chǎn)行業(yè)前50強(qiáng)的年銷售額必須在1000億以上。在市場(chǎng)總?cè)萘恳呀?jīng)飽和的背景下，這意味著大量的中小地產(chǎn)企業(yè)將被其他公司并購。

據(jù)記者了解，未來并購/收購/合作開發(fā)將會(huì)成為不同體量開發(fā)商獲取用地、項(xiàng)目的重要手段。主要原因有，針對(duì)目前一線城市地價(jià)變化，開發(fā)商需要通過合作的方式分擔(dān)資金壓力，而采用該種模式費(fèi)用低于土拍，對(duì)于目前統(tǒng)計(jì)的并購項(xiàng)目來看，絕大部分花費(fèi)低于目前土拍價(jià)格。此外，對(duì)于中小型房企而言，土拍無法與大型房企競(jìng)爭(zhēng)，因此需要采取“另辟蹊徑”的方式獲取開發(fā)的“面粉”。

旭輝等房企就通過“傍地膽”的模式，對(duì)由本地房企負(fù)責(zé)開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行入股、合作。該公司負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于不熟悉廣州市場(chǎng)、首次入穗的外地房企，并購能夠使其更有效率地熟悉本地市場(chǎng)；對(duì)于被并購/收購的本地房企而言，與房企合作開發(fā)有利分擔(dān)資金壓力以及風(fēng)險(xiǎn)。

趨勢(shì)：樓市進(jìn)入新一輪調(diào)整期

在房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存去化加速、資金寬松等良好環(huán)境的催化下，行業(yè)優(yōu)勝劣汰和格局重構(gòu)進(jìn)程已經(jīng)加快，房地產(chǎn)上市公司的分化態(tài)勢(shì)加劇。一方面是大型房地產(chǎn)上市公司在產(chǎn)品、項(xiàng)目、資金、管理等要素的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)下強(qiáng)者恒強(qiáng)；另一方面是中小企業(yè)的斷臂求生或黯然離場(chǎng)。在2017年房地產(chǎn)企業(yè)需求端、資金端雙向受抑的情況下，行業(yè)集中度加速提升已成為必然。

某研究院最新的研究報(bào)告指出，“并購、轉(zhuǎn)型和政策”將是2017年房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵詞。首先，市場(chǎng)調(diào)整期行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)企業(yè)分化發(fā)展的特征更加凸顯。其次，房地產(chǎn)行業(yè)并購重組大潮已進(jìn)入加速階段，成為房企發(fā)展的新常態(tài)，也成為房地產(chǎn)板塊投資的主線之一，包括具有兼并重組預(yù)期的央企個(gè)股和部分大型房地產(chǎn)上市公司積極收購基本面良好、估值較低的上市公司。此外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)的背景下，部分房地產(chǎn)上市公司在把握增量市場(chǎng)的同時(shí)積極探索存量市場(chǎng)，拓展多元發(fā)展業(yè)務(wù)模式。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析表示，從去年10月到今年3~4月，樓市調(diào)控政策頻出，多個(gè)城市先后發(fā)布樓市調(diào)控新政，多地重啟限購限貸甚至限售政策。從執(zhí)行的角度來看，全方位的政策調(diào)控已經(jīng)導(dǎo)致樓市無漏洞可鉆。“這預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪的調(diào)控周期，未來2~3年樓市也將進(jìn)入新一輪的市場(chǎng)調(diào)整期。”