隨著“3·17”北京樓市調控之后高端住宅項目預售證審批從嚴，北京市場上的新房供應開始呈緊縮狀態(tài)。不僅如此，自樓市調控以來，在土地供應上，也鮮有含大規(guī)模商品住宅類土地入市，大多數(shù)出讓的居住類用地都是含有較高比例的自住型商品房用地，或者有自持年限要求。在這樣的背景之下，可以預見的是，未來北京市場的新房供應將打破2015年以來豪宅為主的供應局面，轉而由自住房“接棒”。
自住房用地大增
今年4月，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》，兩個《計劃》已經指出，未來五年自住型商品房將供地1020公頃，為市場帶來約25萬套房源。而今年北京自住房用地由原本的83萬公頃大幅度增加到200萬公頃，接近原計劃的2.5倍，為市場提供5萬套左右的房源。
從實際供應量上來看，據(jù)中原地產統(tǒng)計，截至4月27日，今年北京市已經累計有15宗住宅用地成交，其中自住型商品房面積達87.04萬平方米，占比39.29%，遠高于去年。
此外，根據(jù)北京市規(guī)土委公開資料統(tǒng)計，4月27日后，北京土地市場在5月3日和5月24日，各成交一宗宅地。其中，5月24日成交的豐臺區(qū)槐房新村地塊建筑面積共16.4萬平方米，含4.1萬平方米自住房。年內北京商品住房供應面積已經達到了94萬平方米，而自住房供應面積達到91萬平方米。
在業(yè)內看來，根據(jù)項目建設周期，今年年底到明年上半年市場將迎來一輪自住房供應高峰。屆時，自住型商品房將成為北京房地產市場的供應主力。
截至目前，今年自住房用地供應量已經超過了2016年全年。中原地產首席分析師張大偉認為，最近土地市場全面自住房化，體現(xiàn)了北京調控的“加法”決心。
大量自住房將拉低均價
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅觀察認為，雖然目前市場的供應以含自住型商品房的土地居多，但開發(fā)商拿地積極性并沒有降低。
從“3·17”新政以來，大部分自住房用地都是經過房企激烈競價之后才宣布成交的。部分房企的拿地成本價甚至已經逼近自住房銷售限價。比如4月27日成交的豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)地塊，據(jù)克而瑞機構計算，開發(fā)商河南正商的拿地樓面價已經高達3.1萬元/平方米，而該地塊自住房銷售限價為3.5萬元/平方米。
張大偉也指出，房企將開始成本優(yōu)勢比拼。這些地塊基本都接近零利潤，稍有不慎就會虧損。房企拿地已經不可能有規(guī)模利潤，完全是出于戰(zhàn)略角度，同時有分攤管理成本，增加銷售業(yè)績的考慮。而未來房地產行業(yè)增收不增利也會成為趨勢。
張大偉表示，限價及自住房的入市，對未來1年后北京房價市場穩(wěn)定將有非常大的影響。“大量自住房不僅可以從數(shù)據(jù)上拉低均價，而且從供需結構上，影響購房者入市的判斷，緩解供需矛盾。”
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