5月15日,濟南市長清區(qū)迎來本年度土地市場的首次成交,同時也是濟南“4·19”限購新政后的首輪土拍。最終,大柿子園地塊溢價率達到189.56%,以3909元/平方米樓面地價成交,競得單位為安徽盛晟;海子洼地塊溢價率達到179.69%,以4795元/平方米樓面地價成交,競得單位為保利。
濟南“4·19”新政的推出,意味著土地出讓溢價率直接和預售許可掛鉤,但即便如此,房企拿地的決心依然強烈。中原地產研究院(山東)投資顧問中心總經理薄夫利表示,從2016年開始,全國排名前100名的房企進入濟南市場的節(jié)奏開始加快,根據新政后的土拍政策,房企由期房銷售轉為現(xiàn)房銷售,這對房企的運營能力和現(xiàn)金流是一個絕對的考量。
據《每日經濟新聞》記者了解,由于長清在今年4月19日之前不屬于限購區(qū)域,而濟南主城區(qū)從去年10月開始限購,因此當?shù)氐淖≌瑤齑嫦芸?房價漲得也快。此次土拍共吸引萬科、龍湖和碧桂園等20余家房企角逐,競爭激烈。
高溢價掛鉤現(xiàn)房銷售
4月中旬,濟南市國土資源局發(fā)布公告,網上掛牌出讓8宗國有建設用地使用權,包括5宗工業(yè)用地、3宗居住用地。
從公告內容來看,這3宗居住用地全部位于長清區(qū),2017-G034號地面積約5.8萬平方米,位于文昌街道辦事處大柿子園村,地上容積率2.0,規(guī)劃建設高層住宅,起始價為15667.83萬元;2017G035、2017-G036號地位于長清文昌街道辦事處的海子洼金牛街南側,捆綁出讓,總面積大約9.5萬平方米,起拍價接近23000萬元。該地塊地上容積率僅為1.4,可以規(guī)劃建設多層住宅,也能夠搭配開發(fā)出小高層住宅和低密度別墅產品。
濟南在“4·19”新政中提及土地的政策為:“引導企業(yè)理性競價。結合土地出讓溢價率提高項目預售條件,居住用地出讓溢價率達到100%以上(含),項目主體結構完工后方可申請辦理商品房預售許可;溢價率達到150%以上(含),項目竣工驗收通過后方可申請辦理商品房預售許可。設定居住用地出讓最高限價,當競買人報價超過最高限價時,按競基礎設施或公益設施建設進行出讓。”
嚴躍進表示,溢價率和預售證進行掛鉤,是今年的一個特點,目前類似濟南、無錫、開封等城市都在各類政策中有過類似的表述。這樣做,能夠實現(xiàn)兩個目的。第一是為了穩(wěn)定地價,對一些高溢價率的現(xiàn)象進行了懲罰和約束,即項目銷售的開盤要求更高;第二是間接服務于預售制度的變革,后續(xù)會借這個機會推行現(xiàn)房銷售模式,預計后續(xù)現(xiàn)房銷售的比例會繼續(xù)增加。
根據新規(guī),此次3塊出讓的土地必須進行現(xiàn)房銷售,這使得開發(fā)企業(yè)前期投入成本將會更大,銷售時間延長。按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》要求,競得大柿子園地塊的安徽盛晟集團還要配建居民日常生活所需的綠地、公共服務設施,其中須包括公廁及一處建筑面積不少于1200平方米的室內副食品市場。
“弱二線”此前被低估
嚴躍進表示,從濟南土地市場的表現(xiàn)來看,類似長清區(qū)等屬于近郊區(qū),包括地鐵規(guī)劃等都比較好,類似區(qū)域的土地投資有較好的性價比。對于長清區(qū)來說,除了交通規(guī)劃收益以外,此類區(qū)域本身新盤項目相對少,所以后續(xù)從潛在的需求做測算,預計市場認可程度會比較高。
去年四季度調控政策收緊后,長清地區(qū)項目的施工速度難以達到預售許可條件,拿證難導致可供應的房源下降。從今年2月份到現(xiàn)在3個月的時間里,長清區(qū)僅有兩個項目開盤加推。
在目前形勢下,濟南市內熱點區(qū)域土地價值和房價已經居于高位,為降低土地市場風險,避免熱點區(qū)域高價值土地再次帶來房價攀升,因此開發(fā)商轉向了城市土地價值相對較低的長清、章丘等區(qū)域。
同時,薄夫利也認為,在主城區(qū)房價較高的情況下,會有部分的投資需求外溢到長清、章丘這樣的地區(qū),但自住型的需求外溢的可能性較小
此外,由于濟南軌道交通R1號線全線施工,帶來實質性利好,對沿線樓盤的房價帶動較大。某樓盤的高層住宅去年同期不過5000元/平方米左右的均價,現(xiàn)在普遍在8500元/平方米上下,甚至突破了9000元/平方米。這也成為此次長清地價飆升的一個催化劑。
對于濟南來說,嚴躍進表示,后續(xù)土地市場依然會表現(xiàn)火熱。類似地塊的總投資成本雖然較高,但明顯低于諸如南京、杭州、合肥等熱點城市的土地市場,所以會被積極看好,高溢價也是符合市場預期的。
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