飽受高房價(jià)摧殘的中國人，不斷的在房價(jià)狂飆猛進(jìn)中尋找抑制高房價(jià)的救命稻草，最早是政府調(diào)控，然后就是房產(chǎn)稅，現(xiàn)在則把最后的希望寄托在長效機(jī)制上。

最近關(guān)于房地產(chǎn)長效機(jī)制的討論升溫的一個(gè)重要原因，是4月25日中央政治局開會研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢時(shí)，提到“要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制”，研究政策者特別提醒大家，這次用的詞是“加快形成”，而以前都是用“研究”，比如，去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議和今年政府工作報(bào)告的提法分別是“加快研究建立”和“加快建立和完善”，他們分析認(rèn)為，“加快形成”意味著，長效機(jī)制落地的步伐明顯提速。

我無意于在這個(gè)關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)打擊公眾對抑制高房價(jià)的最后一點(diǎn)信心。我是一直堅(jiān)持房地產(chǎn)必須更多的依賴制度建設(shè)等長效機(jī)制，而不是疾風(fēng)暴雨式的調(diào)控，調(diào)控紊亂了房地產(chǎn)的生理周期，最終使得政策的公信力陷入“塔西佗陷阱”，也讓調(diào)控自身陷入了尷尬，在調(diào)控的公信力破產(chǎn)的同時(shí)，力推長效機(jī)制是唯一的選擇。

然而，大家記住，建設(shè)長效機(jī)制的目的是為了房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，而絕不是為了打壓高房價(jià)。這和公眾的期待值是有很大的距離的。

特別是，由于過去近20年的時(shí)間，我們忙于短期應(yīng)付房價(jià)的過快上漲，在制度建設(shè)層面欠賬太多，可以說制度建設(shè)基本處于一清二白的境地。

這也意味著，長效機(jī)制的建立，從框架，到具體的制度的確立完善，都需要很長的時(shí)間，所謂遠(yuǎn)水近渴。我只是希望，公眾對于未來的長效機(jī)制的期待能更理性，更冷靜一點(diǎn)。

正如我在之前的一篇文章中所言，中國房地產(chǎn)的根本問題是“靈魂”出了問題。

房子本來是用來住的，可是在我們的公共政策和地方政府的眼中卻成了發(fā)展經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)收的工具。

房地產(chǎn)政策本來應(yīng)該是民生和社會政策，卻成功地被嬗變?yōu)榻?jīng)濟(jì)政策和增長政策，房地產(chǎn)成了名符其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)。

每一次經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)都首當(dāng)其沖，成為對沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)的首要工具。同時(shí)，土地出讓金也逐漸成為地方政府收入的主要來源，很多地方，土地出讓收入占財(cái)政收入的比重超過了50%。對土地財(cái)政和房地產(chǎn)的過度依賴，一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的種種亂象，同時(shí)，隨著房價(jià)的上漲，房子也逐漸脫離了居住的基本功能，成為資產(chǎn)配置的主要工具。

很顯然，因?yàn)槌袚?dān)了過多的和居住無關(guān)的職能，這是一個(gè)嚴(yán)重偏離了“主題”的行業(yè)。

為什么要該房子，蓋房子為什么，為什么要買房子，這些幾乎不是問題的問題，在當(dāng)下卻成了最大和最難以回答的問題。

因此，要建立長效機(jī)制，首先要做的并不是在具體制度上如何設(shè)計(jì)，而是要讓房地產(chǎn)的靈魂歸來。也就是官方定義的“房子是用來住的”。

記住，房子是用來住的這句話說起來非常容易，但做起來非常難，難的關(guān)鍵就在于當(dāng)房地產(chǎn)淪為地方創(chuàng)收和穩(wěn)增長的工具之后，現(xiàn)有的政策體系都不是圍繞居住，而是圍繞如何把這個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)建立的，是為如何確保政府創(chuàng)收而建立的。

比如，現(xiàn)在的土地制度為什么規(guī)定政府一家有權(quán)力出讓土地，因?yàn)橹挥羞@樣才能人為制造短缺，才能確保政府收益最大化。

因此，在建立長效機(jī)制之前，首先應(yīng)該對房地產(chǎn)的政策目標(biāo)進(jìn)行糾偏。

這需要一次制度的徹底重建，而不是在以前把房地產(chǎn)作為創(chuàng)收工具的廢墟上建立長效機(jī)制。如果在以前的基礎(chǔ)上建立，房子仍然不會成為“住的”，房地產(chǎn)仍然會成為支柱產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)收工具。

其次，就長效機(jī)制本身而言，這并非一個(gè)什么文件或者中央出臺一個(gè)規(guī)定就可以解決的。長效機(jī)制，總而言之，是有關(guān)房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的一系列制度體系，包括土地制度、稅收制度、信貸制度、住房保障制度、交易制度等等。

我看到一些媒體一看到刮風(fēng)，立即在文字里面看到“大雨傾盆”的預(yù)測，我就知道他們在這個(gè)問題上太幼稚了。

長效機(jī)制本質(zhì)上是一個(gè)改革層面的問題，比如，要改革我們的土地交易制度，改變地方政府壟斷土地一級市場的做法，改變住宅在整個(gè)土地供應(yīng)中比例偏低的狀況，改變集體土地?zé)o法直接上市交易的現(xiàn)狀，改革起來非常難，涉及的利益關(guān)系非常復(fù)雜，不博弈個(gè)十年八年不可能出臺像樣的舉措。

比如炒得很熱的房產(chǎn)稅，很多不明真相的群眾以為房產(chǎn)稅一旦出臺，就可以立即把高房價(jià)打趴下。這種想法太傻太天真。房產(chǎn)稅對高房價(jià)有沒有效，要看具體的制度設(shè)計(jì)，還要看配套政策，這都不是一下兩下能夠出臺的。

再比如，住房保障制度，到現(xiàn)在為止，住房保障既沒有立法，也沒有專門的機(jī)構(gòu)，更沒有常態(tài)的資金和金融機(jī)構(gòu)的保障，基本處于一個(gè)“三無”境地，其運(yùn)作完全取決于政府的自覺。在這方面，立法的任務(wù)非常重。

還有，我經(jīng)常提到的房地產(chǎn)信息體系的建立。住房的統(tǒng)計(jì)體系，房價(jià)的統(tǒng)計(jì)體系，住房的普查，住房的統(tǒng)一登記，等等，都需要時(shí)間。

我的意思不是反對長效機(jī)制，而是告訴大家要對長效機(jī)制的建立和長效機(jī)制的效果要有耐心，不要理想主義。

未來房地產(chǎn)的長效機(jī)制的建立，一定是在確立房地產(chǎn)民生政策本位的基礎(chǔ)上，圍繞房子是住的這一基本主題，對住房的投資政策、信貸政策、稅收政策以及土地政策等進(jìn)行全方位的梳理，搭架制度框架。

特別是，要重視基礎(chǔ)制度建設(shè)，必須對這些政策本身進(jìn)行一次梳理和調(diào)整，圍繞“房子是住的”來構(gòu)建這些制度體系，同時(shí)，必須重視基礎(chǔ)性制度建設(shè)，包括房價(jià)的統(tǒng)計(jì)體系、房地產(chǎn)的基本信息、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、土地供應(yīng)信息、住房保障法制建設(shè)和相關(guān)部門的重構(gòu)等。

當(dāng)然，長效機(jī)制建立后，也不一定能夠解決全部問題。

比如，學(xué)區(qū)房的問題，不是長效機(jī)制能夠解決的。為什么在中國會出現(xiàn)駭人聽聞價(jià)格的學(xué)區(qū)房，是因?yàn)槲覀儼逊孔拥乃袡?quán)與孩子入學(xué)緊緊捆綁，這都是人為導(dǎo)致的。我們一方面說要鼓勵(lì)租房，一方面卻緊緊把房子與孩子上學(xué)這些基本的公共服務(wù)捆綁，這是無法自圓其說的。

再比如，一些人缺乏對長效機(jī)制和中國高房價(jià)復(fù)雜性的研究，把“房子是住的”這個(gè)問題看得太簡單，缺乏對這個(gè)問題在政策配套方面的深入思考，以為只要一收房產(chǎn)稅，就可以立即弄住高房價(jià)的牛鼻子。這兩年，一些人熱炒房產(chǎn)稅，就是打著長效機(jī)制的旗號。但是，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收問題，絕不是缺乏持有環(huán)節(jié)的稅收這么簡單，而是需要對整體稅費(fèi)體系進(jìn)行重構(gòu)，該減的減，該加的加。如果長效機(jī)制淪為“加稅”的噱頭，又是對房子是住的這一定位的誤讀和偏離。

最后，希望我的文章是讓大家更加冷靜和理性，而不是難過。

不過，在控制高房價(jià)已經(jīng)成為“政治正確”的情況下，你也無需擔(dān)心房價(jià)還會怎么漲，也不要去一些三四線城市拿著被子徹夜排隊(duì)去搶房子。這個(gè)時(shí)候，可以買幾斤瓜子，坐在小板凳上安心的看江湖上幾位宗師約架了。反正我覺得看打架比研究房地產(chǎn)有意思多了。