上周，中共中央政治局召開會議，再次提出要加快形成促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制。

近一年以來，對于什么是長效機制、如何推進長效機制等，政商學三界也從各自的視角出發(fā)給出了相應的建議，比如集體土地入市、房產(chǎn)稅征收、公共服務均等化、戶籍制度改革、擴大住房保障、控制貨幣發(fā)行等等。但客觀地講，目前關于長效機制建設的框架、推進路徑和配套改革內(nèi)容，依然一直處在研究和討論之中。

值得關注的是，自2003年首次提出“物業(yè)稅”以來，被譽為長效機制龍頭的房產(chǎn)稅，一直停留在征不征、怎么征、征多少等問題上。在相關配套改革，如不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、統(tǒng)一信用代碼和住房信息聯(lián)網(wǎng)等基礎性制度到位之前，房產(chǎn)稅征收看來很難成行。

2017年全國兩會的消息顯示，房產(chǎn)稅未列入2017年立法計劃。長效機制的其他內(nèi)容，如呼吁了多年的集體土地以平等權利入市也與此類似。考慮到改革牽一發(fā)而動全身，特別是樓市涉及政府治理、國民經(jīng)濟等各個環(huán)節(jié)，互為前提，因此如此慎重也是可以理解的。

近期，不僅2014年陸續(xù)退出的樓市行政干預手段（限購、限價等）等再次啟動，而且力度有過之而無不及。限購范圍擴展至三四線城市、大城市郊區(qū)（縣）、“類住宅”等，甚至啟動對單身人士、企業(yè)限購。另外，還啟用了“限售”等此前從未采取的干預措施，即獲得產(chǎn)權證或網(wǎng)簽后一定年限內(nèi)不得出售。

行政干預越來越精細化，甚至有微觀化傾向，比如限制某類房屋（類住宅、平房等）網(wǎng)簽，限制商辦類只能銷售給企業(yè)，限制中介代理同一套房屋的頻率，限制資金給付形式等。那么，這些看似跟市場化改革取向并不一致的行政干預，是否與長效機制建設背道而馳呢？

要厘清這一點，首先就要理解長效機制到底是什么，以及如何看待近期行政化干預濃厚的限制性措施。我國自1998年啟動“房改”，讓土地和住房配置市場化，取代福利住房制度，改變企業(yè)和政府“辦社會”，方向毫無疑問是正確的。

基于長期計劃經(jīng)濟下居民積累不足，住房具有社會保障的屬性，當時“房改”設立的目標是，建立以經(jīng)濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系。也就是少數(shù)高收入人群購買商品房，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民在住房公積金的支持下，購買經(jīng)濟適用住房，政府供給廉租住房，滿足少數(shù)低收入人群的住房需求。

因此按照政策初衷，基于公積金的支持，切合居民支付能力的經(jīng)濟適用住房是住房供應的主體，當時設計的住房制度是“居住屬性”導向的。不過到了2003年以后，商品住房開始取代經(jīng)濟適用住房成為供應主體。應當說，做足住房保障的情況下，推進住房市場化也沒有問題，不過在這一過程中住房開始逐漸偏離居住屬性導向。

強化住房市場化，讓地方政府找到了一條契合自身政績訴求、利益訴求的道路，即一方面通過壓低地價“招商引資”，實現(xiàn)制造業(yè)、工業(yè)投資高增長，滿足GDP考核和稅收需求；另一方面，通過土地“招拍掛”，借助于銀行信貸投入，既開辟了“土地財政”這個可觀的財源，又通過“房地產(chǎn)+信貸”的金融加速器效應，實現(xiàn)了固定資產(chǎn)投資、上下游和制造業(yè)高增長。房地產(chǎn)一旦“工具化”（經(jīng)濟增長工具、利益訴求工具），居住屬性很難保障，住房也開始偏離居住屬性導向。

2003年，房地產(chǎn)開發(fā)投資剛剛超過1萬億元，2016年達到了10萬億元，是2003年時的10倍。2003年，商品房銷售面積為3.2億平方米，2016年達到15.7億平方米，增長了4倍。銷售額擴張更明顯，從2003年的6300億元增長到2016年的11.8萬億元，增長了近18倍。銷售金額遠遠大于銷售面積，意味著房價快速上漲。房地產(chǎn)成交規(guī)模和房價同步攀升，地方政府各種訴求也同步得到實現(xiàn)。與此同時，大中城市房價快速上漲，廣大中等和中低收入群體的住房支付能力下降，理應加強住房保障。

但是，直到“十二五”（2011~2015）3600萬套保障性安居工程的提出，保障房建設才進入正軌?？紤]建設周期，2013年保障房才開始大規(guī)模供應。而且，房地產(chǎn)“工具化”意味著住房保障難以在地方層面得到應有重視。因此，樓市長效機制建設，首先要在源頭上實現(xiàn)房地產(chǎn)“去工具化”，回歸住房居住屬性。因此，中央對住房的重新定位，即“房子是用來住的，不是用來炒的”，將是繼1998年“房改”以及近年來大規(guī)模保障房建設后，住房制度改革和設計的又一大戰(zhàn)略，也是長效機制的頂層架構。

未來，我國經(jīng)濟運行的中長期局面是“三期疊加”。為順利實現(xiàn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，貨幣層面將保持穩(wěn)健態(tài)勢。同時，城市化進入“下半場”，即大城市化或都市圈化，人口大規(guī)模向大城市和都市圈遷徙。另外，大城市和都市圈集中了80%的新市民，他們也要在這些區(qū)域“扎根”，這些區(qū)域的房價長期內(nèi)有上漲壓力。在貨幣環(huán)境相對友好，而傳統(tǒng)經(jīng)濟趨于下滑、新興經(jīng)濟尚待成長的情況下，擁有一套房產(chǎn)并成為“有產(chǎn)者”，將是城市居民的普遍愿望，資金“脫實入樓”的局面難改。

要回歸住房的居住屬性，就不能讓住房完全市場化，要保證普通居民具有一定的住房支付能力，實現(xiàn)其“有產(chǎn)者”愿望，縮小因財產(chǎn)收益多寡而造成的收入差距、破解轉(zhuǎn)型困境和“中等收入陷阱”。