去年10月開始新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，成都第一次啟動(dòng)了“限售”政策。這項(xiàng)政策明確規(guī)定，自4月12日實(shí)施之日起，在成都取得產(chǎn)權(quán)證滿3年后才可以轉(zhuǎn)讓。
成都并非今年首個(gè)在國(guó)內(nèi)啟動(dòng)“限售”政策的城市。自3月24日廈門今年首次出臺(tái)“限售”政策后，在一個(gè)半月的時(shí)間里，至記者截稿為止國(guó)內(nèi)已經(jīng)先后有包括廣州、珠海、揚(yáng)州、常州等12個(gè)城市出臺(tái)了限售政策。
易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱表示，今年一季度的調(diào)控，出現(xiàn)了與以往不同的新情形。諸多三四線城市加入限購(gòu)、限貸行列，調(diào)控政策由環(huán)一線向其他區(qū)域擴(kuò)圍。另一個(gè)新情況是，從限購(gòu)到限售，房地產(chǎn)調(diào)控拉長(zhǎng)了調(diào)控鏈條，從單一的審查買入資格，到鎖定銷售時(shí)段。
隨著“限售”范圍的擴(kuò)大，樓市的“流動(dòng)性”，在某種意義上被暫時(shí)凍結(jié)。
取得產(chǎn)權(quán)證后二至三年內(nèi)被限售
雖然去年10月進(jìn)行調(diào)控后，半年多以來成都已三次對(duì)樓市調(diào)控升級(jí)，但啟動(dòng)“限售”還是第一次。
在4月12日成都城鄉(xiāng)房管局與成都金融辦、銀監(jiān)會(huì)四川監(jiān)管局、央行成都分行聯(lián)合發(fā)布的通知中，規(guī)定了六種房屋買賣無法辦理交易過戶手續(xù)的情形。除前五項(xiàng)為較常規(guī)的情況外，第六條中明確指出了一種全新情形：自2017年4月13日以后新購(gòu)買的住房（含商品住房和二手住房）取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書未滿3年的。
獲得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證滿一定期限后方可交易，鎖定交易期限，并非成都一個(gè)城市。就在成都出臺(tái)“限售”政策的前一天，江蘇省揚(yáng)州市剛剛出臺(tái)了限售政策。
揚(yáng)州市4月11日發(fā)布的政策顯示，揚(yáng)州戶籍居民家庭在市區(qū)范圍內(nèi)擁有二套以上、非市區(qū)范圍內(nèi)有一套以上住房的，取得產(chǎn)權(quán)權(quán)益證未滿二年的，不得上市交易。
這已經(jīng)是四月以來，江蘇省第三個(gè)出臺(tái)“限售”政策的城市了。
4月8日常州對(duì)調(diào)控政策升級(jí)中，對(duì)獲得新房后再交易的期限進(jìn)行了鎖定：取得產(chǎn)權(quán)證后兩年方可上市交易。4月1日臨近上海市的江蘇省啟東市發(fā)文，自文件發(fā)布之日起非啟東戶籍居民在啟東購(gòu)買新房的，自網(wǎng)簽之日起3年內(nèi)不得交易；購(gòu)置二手房的，從產(chǎn)權(quán)變更之日起3年內(nèi)不得上市交易。
實(shí)際上，自3月底“樓市四小龍”之一的廈門首次啟動(dòng)“限售”政策以來，短短一個(gè)半月的時(shí)間里，全國(guó)已經(jīng)先后有12個(gè)城市加入到“限售”的行列中。
3月24日廈門對(duì)樓市調(diào)控升級(jí)中，首次將“限售”作為調(diào)控的重要手段：新購(gòu)住房獲得產(chǎn)權(quán)證滿2年后才能交易。
廈門“限售”政策明確，在嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，自3月25日起擁有廈門戶籍的成年單身(含離異)人士在廈門限購(gòu)一套住房，這類人士新購(gòu)住房在取得產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易；此外，即使是通過贈(zèng)與方式將名下住房轉(zhuǎn)讓，再次獲得購(gòu)房資格也需滿3年的期限。
廈門可開啟了今年全國(guó)樓市調(diào)控“限售”的先河。廈門今年首次啟動(dòng)“限售”后，福州、青島、福建長(zhǎng)樂、東莞、惠州、珠海等城市，限售期限從2年到3年不等，連廣州也加入到“限售”政策的陣營(yíng)中。
從出臺(tái)“限售”的城市能級(jí)來看，除廣州為一線城市外，多數(shù)為二線及三線熱點(diǎn)城市；限售的范圍中包括成都、青島在內(nèi)的熱點(diǎn)城市，所涉及的多為長(zhǎng)三角、珠三角等沿海或內(nèi)地地區(qū)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市。
調(diào)控路線轉(zhuǎn)戰(zhàn)“限售”
從限購(gòu)到限售，“限售”政策大有不斷擴(kuò)圍之勢(shì)。為何城市調(diào)控出現(xiàn)向“限售”轉(zhuǎn)向的情形，這一政策又將對(duì)樓市產(chǎn)生什么影響。
雖然2017年成為房地產(chǎn)調(diào)控最為密集的年份之一，但房地產(chǎn)的熱度仍然處于相對(duì)高位。購(gòu)房大軍從一線外溢到二線城市，再涌入環(huán)一線的三四線城市，也掀起了又一輪調(diào)控的高潮。
“缺少投資渠道，使得財(cái)富人群買房的欲望不斷高漲。隨著樓市熱度傳導(dǎo)到熱點(diǎn)三四線城市，這些城市隨之引來了調(diào)控。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年3月以來地方調(diào)控頻率有增無減，共有41個(gè)省市出臺(tái)了67次調(diào)控，其中涉及限購(gòu)限貸的調(diào)整有33次。
顧云昌在4月13日的一場(chǎng)論壇上表示，單純的限購(gòu)已經(jīng)難以抑制過熱的房產(chǎn)投資，引來了與“限”相關(guān)的不斷升級(jí)。
“這輪政策的特點(diǎn)是，熱點(diǎn)城市出現(xiàn)以限購(gòu)、限貸為主的‘兩限升級(jí)’。”顧云昌表示，北京出臺(tái)“3·17樓市政策”后，熱點(diǎn)又出現(xiàn)“四限”的新方向：限買、限賣，在“限”字上做足文章進(jìn)行調(diào)控。
丁祖昱認(rèn)為，隨著政策的不斷升級(jí)，市場(chǎng)正漸漸地從“買不到”，變成“無法買”、“不能賣”，未來還可能會(huì)變成“不想買”。
對(duì)于不斷擴(kuò)圍的“限售”政策，第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理張琳指出，該政策對(duì)樓市交易量的影響可能會(huì)大于業(yè)界當(dāng)前的預(yù)期。其原因在于，近期一些城市“限售”政策鎖定的交易期限，相當(dāng)于限制房地產(chǎn)的流動(dòng)性，將增加投資樓市預(yù)期的不確定性。
樓市活躍的原因除了市場(chǎng)普遍預(yù)期未來房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，房地產(chǎn)所具備的充裕流動(dòng)性也是相當(dāng)重要的原因。
一位研究人員表示，二手房市場(chǎng)的活躍，給房產(chǎn)變現(xiàn)帶來了很大的便利。房?jī)r(jià)上漲獲得預(yù)期收益后，買房者很容易變現(xiàn)。如果鎖定交易期限，相當(dāng)于已經(jīng)投入到樓市中的資金，在2到3年的時(shí)間里無法獲得流動(dòng)性。
在張琳看來，對(duì)買房者來說，限售政策相當(dāng)于將資金深沉2至3年，這對(duì)于自住買房來說影響不大。但對(duì)有投資意愿的買房人而言，除了需要考慮二三年后房?jī)r(jià)與當(dāng)前價(jià)格比較，還會(huì)考慮資金投入的使用效率等多方面因素。“綜合這些背景和市場(chǎng)因素，樓市的交易量，未來可能會(huì)出現(xiàn)一定幅度的下降。”張琳表示。
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