房產(chǎn)往往是遺產(chǎn)中最重要的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn),那么因處理遺產(chǎn)而取得的房產(chǎn),在辦理過戶之前,有哪些是需要繳納契稅呢?

接受贈與取得的房產(chǎn)應(yīng)繳納契稅

案例 小王的爺爺去世了,留下一所住宅和一間商鋪,去世前未立遺囑。小王的奶奶、父母和叔叔經(jīng)過協(xié)商,決定把商鋪過戶到小王名下,住宅則留給奶奶,待奶奶百年之后再做處理。小王和奶奶在辦理過戶手續(xù)時(shí),是否應(yīng)當(dāng)繳納契稅?

案例分析

《中華人民共和國繼承法》第二章第十條規(guī)定,遺產(chǎn)按照下列順序繼承:第一順序:配偶、子女、父母。第二順序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。繼承開始后,由第一順序繼承人繼承,第二順序繼承人不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的,由第二順序繼承人繼承。

案例中小王的奶奶、父親和叔叔屬于第一順序繼承人,按法定繼承理應(yīng)由他們?nèi)齻€繼承房產(chǎn)。小王的奶奶取得的住宅產(chǎn)權(quán)顯然是法定繼承所得,無需繳納契稅。小王由于不屬于第一順序繼承人,沒有繼承爺爺遺產(chǎn)的權(quán)力,他取得的商鋪產(chǎn)權(quán)實(shí)質(zhì)上是由奶奶、父親、叔叔繼承之后贈與他的。依據(jù)相關(guān)規(guī)定,小王取得商鋪的行為應(yīng)按接受贈與繳納契稅。

通過繼承和接受贈與取得的房產(chǎn)應(yīng)繳納部分契稅

案例 張大爺和老伴有一處房產(chǎn)登記在老伴名下,是其共同財(cái)產(chǎn),老伴生前曾表示百年之后就把房子給兒子小張。老伴去世后,張大爺按照她的遺愿帶兒子去公證處做繼承公證,計(jì)劃把房子過戶到兒子名下,被告知需要先到稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納相應(yīng)的契稅,可張大爺認(rèn)為子女繼承父母的房產(chǎn)按照法律規(guī)定不應(yīng)當(dāng)繳納契稅。

案例分析

《中華人民共和國繼承法》第四章第二十六條規(guī)定,夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的共同所有的財(cái)產(chǎn),除有約定的以外,如果分割遺產(chǎn),應(yīng)當(dāng)先將共同所有的財(cái)產(chǎn)的一半分出為配偶所有,其余的為被繼承人的遺產(chǎn)。張大爺一家的做法從法律層面上講,其情況是:繼承開始后,張大爺放棄繼承,由兒子小張繼承老伴的全部遺產(chǎn)。同時(shí),張大爺把自己擁有房屋50%的份額無償贈與兒子。也就是說,小張取得的該處房產(chǎn)一半是繼承所得,一半是接受贈與所得。因此,小張?jiān)谵k理房產(chǎn)過戶之前,應(yīng)先繳納父親贈與自己的房屋50%份額對應(yīng)的契稅。

非法定繼承人取得房產(chǎn)應(yīng)繳納契稅

案例 趙奶奶是一位孤寡老人,她的鄰居小明一家人平時(shí)在生活上對她多有照顧。她對小明像對親孫子一樣疼愛,于是便去公證處立了一份遺囑,死后將自己的房產(chǎn)給小明。趙奶奶去世后,小明依照遺囑接受了房產(chǎn),他是否應(yīng)當(dāng)繳納契稅?

案例分析

《關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》(國稅函〔2004〕1036號)第二條規(guī)定,按照《中華人民共和國繼承法》規(guī)定,非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬,屬于贈與行為,應(yīng)征收契稅。因此,小明作為非法定繼承人承受房產(chǎn),屬于國稅函〔2004〕1036號文件第二條規(guī)定的應(yīng)稅行為,應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅。

(作者單位:北京市通州區(qū)地稅局 劉濤 馬奎)