中國證券報(bào)·中證網(wǎng)

□本報(bào)記者 彭揚(yáng)

24日央行營管部等聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》明確，離婚一年以內(nèi)的房貸申請人，各商業(yè)銀行應(yīng)參照二套房信貸政策執(zhí)行。這是監(jiān)管部門3月17日以來8天內(nèi)的第6次出手，由此北京限購限貸被業(yè)內(nèi)稱為“認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)離”。

業(yè)內(nèi)預(yù)期，一系列調(diào)控政策有助于樓市退燒。近期北京限購限貸的政策或繼續(xù)細(xì)化，同時(shí)，商住房以及環(huán)京地區(qū)升級(jí)調(diào)控政策的預(yù)期也漸漲。

調(diào)控超預(yù)期 需求料降溫

從北京樓市“3·17新政”以來的八天內(nèi)，北京從首付比例、貸款利率、遏制學(xué)區(qū)房炒作等多方面升級(jí)樓市調(diào)控。調(diào)控密度、力度都超出預(yù)期。

“從北京此次針對假離婚等內(nèi)容出臺(tái)的嚴(yán)厲政策，說明對于原有的信貸做法采取了堵漏。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這很大程度上說明近期北京對于包括限購限貸在內(nèi)的各類政策都會(huì)細(xì)化。

史上最嚴(yán)的限購限貸之下，北京樓市的購房需求將被進(jìn)一步遏制。

購房需求方面，一是首付比例提高、貸款利率“上浮”都提高了購買成本。不少中介機(jī)構(gòu)反映已有客戶因首付不夠而放棄購房。二是“認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)離”之后，封堵住了“假離婚”辦房貸的“空子”。這些將使得換房、改善型需求被抑制。中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)總經(jīng)理郝文嘉認(rèn)為，購房資格受限、購房成本抬升將使得北京樓市成交明顯轉(zhuǎn)冷，房價(jià)將出現(xiàn)僵持或穩(wěn)中微降態(tài)勢。

從銀行信貸來看，“偉嘉安捷”發(fā)現(xiàn)，目前各大銀行放款速度和年初相比明顯放緩，即使辦理速度最快的銀行，放款的周期也要在20-25個(gè)工作日左右。而且，壓縮房貸比的政策信號(hào)已較明顯。權(quán)威人士日前向中國證券報(bào)記者透露，銀行房貸比或成為今年央行MPA（宏觀審慎評(píng)估體系）考核的重要內(nèi)容。

在市場供應(yīng)方面，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，“3·17新政”打亂了開發(fā)商的入市節(jié)奏，3月下旬以及4月份北京住宅市場將進(jìn)入供應(yīng)調(diào)整期。新政中對于二套房的重新認(rèn)定使得開發(fā)商不得不重新篩選有效客源。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年4月，北京住宅市場預(yù)計(jì)僅有17個(gè)項(xiàng)目入市。郭毅認(rèn)為，從近兩個(gè)月的項(xiàng)目取證速度來看，接下來一段時(shí)間的發(fā)證速度仍會(huì)較為緩慢，因此將影響短期內(nèi)的市場供應(yīng)。未來將會(huì)出現(xiàn)房企降低價(jià)格預(yù)期，加快取證入市的現(xiàn)象，預(yù)計(jì)五六月份供應(yīng)量將會(huì)回升。

在整體供應(yīng)低迷當(dāng)中，商辦項(xiàng)目依然表現(xiàn)積極，17個(gè)預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目當(dāng)中商辦占據(jù)7席，郭毅認(rèn)為，商辦項(xiàng)目的低總價(jià)優(yōu)勢，以及目前仍在執(zhí)行的“5成首付”優(yōu)勢，使得其在調(diào)控真空期內(nèi)仍將成為北京商品住宅市場的有力補(bǔ)充。

調(diào)控升級(jí)預(yù)期仍強(qiáng)

政策“組合拳”之下，市場預(yù)期調(diào)控手段依然充足，而且可能延續(xù)“查缺補(bǔ)漏”思路，繼續(xù)封堵調(diào)控漏洞。比如，業(yè)內(nèi)預(yù)期對商住房和環(huán)京區(qū)域的調(diào)控可能升級(jí)。

商住房調(diào)控方面，目前，限購主要是在北京通州區(qū)域，不排除擴(kuò)大限購范圍的可能性。2016年5月發(fā)布的《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 北京市通州區(qū)人民政府關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷售管理的通知》明確要求，通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公（含商務(wù)辦公和配套商業(yè)）項(xiàng)目的銷售將實(shí)行嚴(yán)格的限購政策。

對于環(huán)京區(qū)域，在“3·17新政”之前，環(huán)京區(qū)域包括淶水、涿州、香河、懷來等地就已啟動(dòng)調(diào)控。“3·17新政”之后，廊坊市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見》。意見規(guī)定，在廊坊市限購區(qū)域，非本地戶籍居民只能限購一套住房，首付從最少30%提高至50%。

北京需求外溢，也推動(dòng)環(huán)京區(qū)域房價(jià)上漲。在國開證券分析師程凌看來，環(huán)京地區(qū)的需求是客觀存在且逐漸增長的，也催生了短期投機(jī)現(xiàn)象。但應(yīng)該看到，投機(jī)客不是環(huán)京地區(qū)真正的目標(biāo)群體，環(huán)京地區(qū)將承接北京的外溢需求，即首套剛需和當(dāng)下改善性需求的外溢。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，北京等地樓市新政后，其他核心一二線城市樓市政策或密集出臺(tái)，出臺(tái)時(shí)機(jī)根據(jù)各自城市樓市情況而定，如果市場暗潮洶涌，樓市 新政其實(shí)已儲(chǔ)備好，隨時(shí)可以出臺(tái)。環(huán)北京等大都市周邊的三四線城市若因核心城市樓市需求外溢再次過熱，同樣也會(huì)有強(qiáng)化政策出臺(tái)。

在打擊房 企和中介的違規(guī)行為方面，“有形之手”將加大力度。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人也強(qiáng)調(diào)，下一步，市住建委將會(huì)同發(fā)改、工商、地稅、銀監(jiān)等部門繼續(xù)加大聯(lián)合執(zhí)法 查處力度，重拳打擊捂盤惜售、囤積房源、閑置土地、炒地以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與炒房、哄抬房價(jià)、發(fā)布虛假房源、違規(guī)代理“天價(jià)學(xué)區(qū)房”及價(jià)格信息等違法違 規(guī)行為，并公開曝光，對違規(guī)主體將實(shí)施聯(lián)合懲戒，確保調(diào)控政策措施落到實(shí)處。

但在國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事長李揚(yáng)看來，市場調(diào)控不該把著 眼點(diǎn)放在價(jià)格上。作為必需品，應(yīng)當(dāng)調(diào)控可能影響價(jià)格的一些制度和規(guī)定?？蓮亩喾矫嫒胧致?lián)合施策：一是確立城市化步調(diào)和土地供應(yīng)之間的關(guān)系；二是解決住房問 題逐漸轉(zhuǎn)到以“租”為主；三是嚴(yán)格控制土地價(jià)格在房價(jià)中的占比。