房子歷來是社會(huì)輿論關(guān)注的焦點(diǎn)話題之一，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落，是建立房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制的根本目標(biāo)。只有通過綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，才能真正讓老百姓買得起、住得好，實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居這個(gè)目標(biāo)——

建立房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制意義重大。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高認(rèn)為，長效機(jī)制的建立有利于解決房地產(chǎn)現(xiàn)存的矛盾和問題，特別是解決一些深層次的矛盾和問題。有利于抑制房地產(chǎn)泡沫，防止出現(xiàn)大起大落，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展。有利于全體人民住有所居目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

對(duì)于房地產(chǎn)市場本身而言，還需要完善哪些關(guān)系？確立哪些新制度？推進(jìn)哪些政策出臺(tái)？近日，記者帶著上述問題采訪了多位專家學(xué)者。

理清政府和市場關(guān)系

我國自上個(gè)世紀(jì)末實(shí)施貨幣化分配住房制度改革以來，房地產(chǎn)市場從無到有，不斷發(fā)展壯大，也在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了重要作用。這期間，政府的“指揮棒”與市場的自由發(fā)展如影隨形。其中，行政命令對(duì)市場的走勢有十分重要的影響。這是因?yàn)?，房價(jià)的大起大落對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分不利，政府調(diào)控可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

但是，政府的調(diào)控措施通常是“短效藥”，當(dāng)市場形勢發(fā)生變化時(shí)，調(diào)控效果可能會(huì)大打折扣。同時(shí)，調(diào)控措施需要因地制宜、精準(zhǔn)發(fā)力，一旦不夠精準(zhǔn)，可能會(huì)“傷及無辜”。

從長遠(yuǎn)來看，建立基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制才是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長王微表示，在房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)性制度研究和長效機(jī)制設(shè)計(jì)中，應(yīng)該進(jìn)一步理清政府和市場的關(guān)系。在她看來，在市場制度設(shè)計(jì)、基本政策安排、土地供應(yīng)、低收入人群的基本住房的改善，這些都需要更多地發(fā)揮政府的作用。但在更大的范圍內(nèi)，包括居民住房條件的改善、租賃市場的發(fā)展等，則需要更多發(fā)揮市場的作用。

然而，基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制建設(shè)是一個(gè)長期的過程，就當(dāng)前發(fā)展階段而言，市場調(diào)控仍必不可少。住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示，地方政府對(duì)樓市調(diào)控負(fù)主體責(zé)任，在出臺(tái)調(diào)控政策時(shí)，應(yīng)該做到因城施策，一城一策，加強(qiáng)監(jiān)控，提高調(diào)控的精準(zhǔn)度。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，清理政府和市場的關(guān)系還有一個(gè)重要的方面，就是如何擺脫地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。當(dāng)前，土地出讓收入仍然是地方財(cái)政的重要來源。對(duì)于房地產(chǎn)市場的發(fā)展而言，地方政府既是參與者又是裁判者，基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制建設(shè)需要對(duì)這一情況有一個(gè)明確回應(yīng)。

構(gòu)建多層次供應(yīng)體系

王微表示，在住房市場體系上，需要加快制度設(shè)計(jì)，促進(jìn)多層次、多樣化的市場協(xié)調(diào)發(fā)展。過去，大量的市場制度是圍繞新建商品住房來設(shè)計(jì)的，但二手房交易性制度，以及住房租賃市場等相關(guān)制度仍然不完善。

為構(gòu)建高端有市場，中端有支持，低端有保障的多層次住房供應(yīng)體系。近年來，我國開展了大規(guī)模的保障性安居工程建設(shè)，并提出到2020年要基本完成現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造任務(wù)。此外，隨著市場形勢的變化，特別是三四線城市庫存相對(duì)較多的情況下，又適時(shí)推進(jìn)棚改貨幣化安置，既解決了住房困難群眾的安居問題，又消化了過剩的庫存。

同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，很多城市的二手房交易量已經(jīng)超過新建商品住宅交易量。王微表示，隨著市場條件的變化，一些制度是否應(yīng)該隨之變化值得研究。過去房地產(chǎn)金融制度的形成，是與促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展相關(guān)聯(lián)。比如房地產(chǎn)預(yù)售制，實(shí)際上是給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造了寬松的融資環(huán)境。現(xiàn)在我國金融市場越來越發(fā)達(dá)、融資環(huán)境越來越寬松，預(yù)售制這樣的住房金融制度跟未來發(fā)展是不是相適應(yīng)，有待討論。

此外，住房租賃也應(yīng)該是解決居住問題的重要途徑。但我國房屋租賃市場供應(yīng)主體發(fā)育不充分、市場秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問題仍較為突出。完善二手房交易制度，促進(jìn)房屋中介的規(guī)范發(fā)展等，依然任重道遠(yuǎn)。

2016年6月份，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成?；?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系。

加快推進(jìn)住房租賃市場發(fā)展，完善相關(guān)制度，促進(jìn)住房租賃市場規(guī)范健康發(fā)展，也應(yīng)該是完善房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制的重要內(nèi)容。

政策制度有待完善

新型城鎮(zhèn)化是以人為本的城鎮(zhèn)化，人們不僅需要住有所居，更期待居住的舒適，享受到更多更好的公共服務(wù)。建立基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，也必須進(jìn)一步深化和完善相關(guān)領(lǐng)域的體制機(jī)制和配套改革，才能最終迎來房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

王微認(rèn)為，城市化的發(fā)展，會(huì)向一些以大型城市為核心的城市群快速集中。2016年房價(jià)上漲過程中，除了中心城市的房價(jià)上漲以外，中心城市周邊的關(guān)聯(lián)城市也會(huì)隨之上漲，如長三角、珠三角的一些二級(jí)城市、三級(jí)城市。因此，在城市化發(fā)展過程中，不同城市之間，特別是以大型城市為核心的城市群發(fā)展，需要在房地產(chǎn)市場方面消除城市的行政地域的限制，給房地產(chǎn)市場創(chuàng)造一個(gè)更大的發(fā)展空間。

業(yè)內(nèi)相關(guān)專家表示，隨著城市群的發(fā)展，人口逐漸向最核心的城市周邊疏解，不僅能緩解日益嚴(yán)重的大城市病，也能在一定程度上緩解熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲的趨勢。這需要不斷完善周邊城市的就業(yè)、醫(yī)療、教育等基本公共服務(wù)。

對(duì)于三四線城市，應(yīng)該緊密結(jié)合以人為核心的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，繼續(xù)通過鼓勵(lì)農(nóng)民工和農(nóng)民等群體在城鎮(zhèn)購房，讓這一群體既進(jìn)得了城，又住得下來。

陳政高表示，要增強(qiáng)三四線城市對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力。要想增強(qiáng)吸引力，就必須提高城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平，提高公共服務(wù)水平。同時(shí)，還要提高三四線城市和大城市之間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通水平，促進(jìn)公共服務(wù)均等化。農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城，一定要享受到同等的公共服務(wù)，不論是醫(yī)療還是教育，這是農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城最重要的吸引力，也是政府的重要責(zé)任。