2月16日，浙江省德清縣國(guó)土局負(fù)責(zé)人來(lái)到北京，準(zhǔn)備參加國(guó)土資源部的一次會(huì)議。參會(huì)的還有全國(guó)其他33個(gè)省市國(guó)土部門(mén)負(fù)責(zé)人，數(shù)天后，他們將一同返回，醞釀一場(chǎng)土地市場(chǎng)的旋風(fēng)。

包括德清縣在內(nèi)34個(gè)地區(qū)均是1月22日國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的試點(diǎn)方案》(以下簡(jiǎn)稱《方案》)中所指定的建立土地二級(jí)市場(chǎng)的試點(diǎn)城市，他們的共同點(diǎn)是轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等交易量較大且不動(dòng)產(chǎn)登記工作基礎(chǔ)較好。《方案》提出要求在2018年底，34個(gè)試點(diǎn)地區(qū)要建立符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)要求，產(chǎn)權(quán)明晰、市場(chǎng)定價(jià)、信息集聚、交易安全的土地二級(jí)市場(chǎng)，市場(chǎng)規(guī)則基本完善，土地資源配置效率顯著提高。

土地流轉(zhuǎn)的主要形式包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等多種形式。國(guó)土資源部一位人士對(duì)記者說(shuō)，土地抵押對(duì)支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)有企業(yè)改革起到重要的作用，中國(guó)商業(yè)銀行的貸款額大部分依靠不動(dòng)產(chǎn)抵押實(shí)現(xiàn)。

同時(shí)，該人士還表示，很多開(kāi)發(fā)商和個(gè)人買(mǎi)房投資一樣，會(huì)將囤地作為一種投資，這造成建設(shè)用地的浪費(fèi)。促進(jìn)土地二級(jí)市場(chǎng)完善，從嚴(yán)增收土地閑置費(fèi)可以增加開(kāi)發(fā)商保有土地的成本，促進(jìn)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，增加土地利用效率，盤(pán)活整個(gè)土地市場(chǎng)。從而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，對(duì)中心城市的房?jī)r(jià)可能起到一定的平抑作用。

在《方案》中也提到，國(guó)土資源部將會(huì)會(huì)同相關(guān)部門(mén)，密切跟蹤試點(diǎn)地區(qū)工作進(jìn)展，主動(dòng)適應(yīng)改革和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，完善配套制度，并及時(shí)提出制訂和修改相關(guān)法律、法規(guī)、政策的建議。

中國(guó)人民大學(xué)土地與政策研究中心主任葉劍平認(rèn)為，目前來(lái)看修改法律顯得很有必要，因?yàn)橹挥行薷南嚓P(guān)法律才能與現(xiàn)階段的一系列改革相適應(yīng)，這也是供給側(cè)改革的一部分。

34個(gè)試點(diǎn)盤(pán)活二級(jí)市場(chǎng)

土地二級(jí)市場(chǎng)是中國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的重要組成部分。《方案》稱，實(shí)行土地有償使用制度近30年來(lái)，土地二級(jí)市場(chǎng)對(duì)促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用、加快工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程發(fā)揮了積極作用。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和改革深入，土地二級(jí)市場(chǎng)交易規(guī)則不健全，政府的服務(wù)和監(jiān)管不完善，交易信息不對(duì)稱、交易平臺(tái)不規(guī)范等問(wèn)題突出，制約了存量土地資源的盤(pán)活利用，難以滿足新型城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展需要。

國(guó)土部一位人士告訴記者，現(xiàn)在提出完善二級(jí)市場(chǎng)，是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要的必要措施。

根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，通過(guò)招拍掛取得的土地可以抵押；具有房屋所有權(quán)的房屋也可以抵押，房屋所占有的土地使用權(quán)隨之一同抵押。土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。土地抵押對(duì)于支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)有企業(yè)改革起到重要的作用，中國(guó)商業(yè)銀行的貸款額大部分依靠不動(dòng)產(chǎn)抵押實(shí)現(xiàn)。

此次進(jìn)入34個(gè)試點(diǎn)區(qū)域名單的上海市松江區(qū)曾經(jīng)在2015年也被選為集體建設(shè)性用地入市試點(diǎn)。該區(qū)規(guī)劃與土地管理局規(guī)劃建筑管理科科長(zhǎng)沈杰接受采訪時(shí)表示，在2015年因?yàn)槿胧械貕K較少，企業(yè)普遍沒(méi)有抵押的需求。上海市金融辦曾組織銀行等機(jī)構(gòu)草擬文件，確定了集體建設(shè)用地抵押入市的方案，方案出來(lái)后，國(guó)土部門(mén)特意詢問(wèn)土地使用者是否需要抵押。“因?yàn)橘Y金量夠，對(duì)方?jīng)]有抵押需求，到2017年2月，尚未有集體用地抵押案例”。

而德清縣的建設(shè)用地抵押服務(wù)已經(jīng)成為國(guó)土部門(mén)日常工作的一部分。沈杰認(rèn)為，是否有抵押需求和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、地塊的總價(jià)有關(guān)。如果地塊小、總價(jià)低，對(duì)企業(yè)實(shí)力要求相對(duì)小。如果地塊較大，企業(yè)后期開(kāi)發(fā)強(qiáng)度相應(yīng)增加，對(duì)資金的要求較大。葉劍平認(rèn)為，建設(shè)用地抵押和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)達(dá)程度、區(qū)位條件、當(dāng)?shù)劂y行的政策有關(guān)，浙江德清縣就屬于市場(chǎng)認(rèn)可抵押的地區(qū)。

德清縣國(guó)土局一位負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)說(shuō)，工業(yè)建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押該市一直在做，已成為日常工作的一部分。企業(yè)將工業(yè)用地及附著建筑轉(zhuǎn)讓給另一家企業(yè)，可以直接到國(guó)土局辦理；而建設(shè)用地上建筑的租賃，按照規(guī)定是要到國(guó)土局辦理手續(xù)，但實(shí)際操作中，因?yàn)樽赓U屬于使用權(quán)人自身行為，大部分企業(yè)選擇自行交易，未到國(guó)土局辦理。而作為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款試點(diǎn)之一，截至2016年6月，德清縣已有16宗共約170畝集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地獲得抵押貸款，涉及抵押總額4182.2萬(wàn)元。

差異化政策

《方案》提出，各試點(diǎn)實(shí)施差別化的稅費(fèi)政策。各地可根據(jù)本地實(shí)際，在地方權(quán)限內(nèi)探索差別化的稅費(fèi)政策。充分發(fā)揮城鎮(zhèn)土地使用稅在節(jié)約集約用地中的作用。對(duì)于閑置土地，從嚴(yán)征收土地閑置費(fèi)。

沈杰表示，文件中提到從嚴(yán)征收閑置費(fèi)，并沒(méi)有確定具體的標(biāo)準(zhǔn)。具體征收辦法需要松江區(qū)國(guó)土分局經(jīng)過(guò)市一級(jí)國(guó)土部門(mén)的批準(zhǔn)。按照規(guī)定，所有草擬文件要經(jīng)過(guò)市一級(jí)國(guó)土部門(mén)的審核，因?yàn)樵圏c(diǎn)除了涉及到國(guó)土部門(mén)，還涉及到其他部門(mén)，具體標(biāo)準(zhǔn)還需要上級(jí)其他部門(mén)的參與。

德清縣國(guó)土局一位負(fù)責(zé)人也告訴記者，目前該市執(zhí)行的是國(guó)土部相關(guān)規(guī)定，對(duì)于土地閑置滿兩年的，將依法無(wú)償收回、堅(jiān)決無(wú)償收回或者重新安排使用。對(duì)于土地閑置滿一年不滿兩年的，開(kāi)發(fā)商需按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%交納土地閑置費(fèi)。而未來(lái)從嚴(yán)征收的標(biāo)準(zhǔn)，還需要進(jìn)一步研究。

葉劍平認(rèn)為，差異化征收政策和產(chǎn)業(yè)布局有關(guān)系。有的地區(qū)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，有的地區(qū)相對(duì)落后，產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡意味著不能采取一刀切的政策，應(yīng)該根據(jù)所在的區(qū)位、周?chē)氖袌?chǎng)狀況，使其成為城市發(fā)展的一個(gè)配套措施。建設(shè)用地可以用來(lái)做物流、商業(yè)、養(yǎng)老等用途，不同的用途對(duì)土地的閑置費(fèi)征收政策很有必要。試點(diǎn)探索完成后，或許下一步會(huì)形成相對(duì)統(tǒng)一的模式。由于產(chǎn)權(quán)不完善的原因，全國(guó)建設(shè)用地抵押不是很多，目前來(lái)看大都集中在試點(diǎn)地區(qū)。

葉劍平說(shuō)，按照相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，土地是不允許買(mǎi)賣(mài)、抵押的?！斗桨浮分刑岬?，國(guó)土資源部會(huì)同相關(guān)部門(mén)，密切跟蹤試點(diǎn)地區(qū)工作進(jìn)展，主動(dòng)適應(yīng)改革和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，完善配套制度，并及時(shí)提出制訂和修改相關(guān)法律、法規(guī)、政策的建議。葉劍平認(rèn)為，修改法律顯得很有必要，因?yàn)橹挥行薷南嚓P(guān)法律才能與現(xiàn)階段的一些列改革相適應(yīng)，這也是供給側(cè)改革的一部分。

土地供應(yīng)影響房?jī)r(jià)

該國(guó)土部人士表示，《方案》體現(xiàn)出盡量少占耕地，促進(jìn)土地集約利用的思路。這一思路會(huì)增加土地的供應(yīng)量。存量的建設(shè)用地充分利用起來(lái)后，可能會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。但是對(duì)于房?jī)r(jià)的作用不能一概而論，中國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)兩級(jí)分化的局面，相對(duì)于三四線城市，一線城市的房?jī)r(jià)不斷上漲。土地存量盤(pán)活后，會(huì)增加土地供給，對(duì)一線城市的房?jī)r(jià)可能起到一定的平抑作用；三四線城市情況不同，基礎(chǔ)設(shè)施完善、人口凈流入、經(jīng)濟(jì)較水平較高的城市，也可以增加土地供給，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生平抑作用。對(duì)于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，商品房存量過(guò)剩的城市來(lái)說(shuō)，土地供應(yīng)、房?jī)r(jià)受到的影響有限。而解決后者的問(wèn)題，可能需要政府出臺(tái)文件，改變建設(shè)用地的用途，才能將土地盤(pán)活。

葉劍平也認(rèn)為，二級(jí)市場(chǎng)的盤(pán)活是將閑置的土地利用起來(lái)，提高了土地的供應(yīng)量，對(duì)房?jī)r(jià)有一定的緩解作用。但是作用是否明顯，由盤(pán)活的閑置土地存量決定。