新的租房模式將進(jìn)一步擴(kuò)大 房企與基金紛紛涉足存量房

抑制房?jī)r(jià) 先讓存量房流通起來

從去年底開始，樓市中發(fā)生了一些有意思的細(xì)微變化，一群剛剛創(chuàng)造了歷史銷售記錄的開發(fā)商們，在把酒言歡之余又紛紛揮舞著支票找到二手房中介公司尋求合作，并宣稱進(jìn)入存量房市場(chǎng)。

很多人會(huì)感到奇怪，存量房不就是二手房嗎？為什么這些財(cái)大氣粗的新房開發(fā)商們不務(wù)正業(yè)，要來倒騰二手房呢？

事實(shí)上，存量房不僅僅是買賣二手房，而是包含了所有被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，既包括了個(gè)人或企業(yè)自持的房產(chǎn)也包括流通中的二手房。而北京早在2009年開始，就進(jìn)入了存量房時(shí)代，存量房的年交易量開始全面超越新房。如今，隨著新房不斷高端化、豪宅化、土地價(jià)格高到連開發(fā)商也叫苦不迭。于是，一些房企開始將存量房市場(chǎng)視作下一個(gè)爆發(fā)點(diǎn)。

那么，存量房時(shí)代的來臨，到底會(huì)對(duì)現(xiàn)在的樓市帶來哪些沖擊與變化呢？有中介人士就分析認(rèn)為，存量房比重占絕對(duì)多數(shù)的背景下，更好更快地流通將有益于抑制房?jī)r(jià)上漲。

整體進(jìn)入存量房時(shí)代

長期以來，新房占據(jù)著樓市交易的絕對(duì)主力，存量房交易無論是租還是售，整體的規(guī)模和利潤都無法與新房相提并論。但如今，這樣的情況卻發(fā)生了明顯的改變。

上周，鏈家研究院發(fā)布的《存量時(shí)代，流通為王》市場(chǎng)展望報(bào)告顯示，2016年，“京滬深”三大一線城市二手房交易額超過3萬億元，是新房交易額的2倍以上，而30個(gè)典型城市二手房交易額為5萬億元以上，是新建住宅交易額的1.1倍。顯然，存量房在樓市中所占的比重開始加大，尤其是在一線城市里，隨著新房開發(fā)量的逐年下降，已經(jīng)明顯開始進(jìn)入存量房時(shí)代。

另外，據(jù)報(bào)告測(cè)算，在存量資產(chǎn)端，二手房約180萬億元、商辦物業(yè)50萬億元，待售住宅庫存約3萬億元；在存量資產(chǎn)產(chǎn)生收益（即服務(wù)型收入，包括代理、渠道、媒體等）端，租賃交易額約為1萬億元、二手房交易傭金1千億元、物業(yè)管理5千億元，再加上城市更新等。

因此，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，存量房的黃金時(shí)代已經(jīng)來臨，預(yù)計(jì)未來三年至五年時(shí)間內(nèi)，二手房全國整體交易額將高于新房。屆時(shí)，交易和租賃市場(chǎng)將趨于平衡，購租并舉的供應(yīng)體驗(yàn)初見雛形，新房、二手房和租賃三個(gè)市場(chǎng)將協(xié)同發(fā)展。

房企與地產(chǎn)基金也開始涉足存量房

不僅是中介服務(wù)公司認(rèn)為樓市將迎來存量房時(shí)代，許多更加財(cái)大氣粗的新房開發(fā)商也正在積極尋求在存量房市場(chǎng)分一杯羹。

不久前，融創(chuàng)投資入股樂視網(wǎng)成了地產(chǎn)與IT界關(guān)注的焦點(diǎn)，但不應(yīng)忽略的是，同樣是在今年初，融創(chuàng)低調(diào)地完成了26億元入股鏈家的投資，宣告進(jìn)入房地產(chǎn)存量市場(chǎng)。對(duì)此，甚至有中金證券的報(bào)告預(yù)測(cè)，到2020年，存量房交易占新房成交的比例將提升至70%的水平。

除了偏愛四處撒錢投資的融創(chuàng)，就連老牌的國企也開始加入存量房市場(chǎng)。1月16日，京投發(fā)展股份有限公司也發(fā)布補(bǔ)充公告表示，與鏈家成立合作平臺(tái)公司，將目標(biāo)盯準(zhǔn)了目前持續(xù)增大的存量房市場(chǎng)，希望通過對(duì)房屋樓齡較久，品質(zhì)、配套、物業(yè)等方面都無法滿足人們需求的項(xiàng)目進(jìn)行篩選收購，收購后對(duì)項(xiàng)目的戶型布局、供熱制冷、管線等進(jìn)行改造翻新，更新改造完成后，通過出租、出售等方式實(shí)現(xiàn)收益。

再有就是一向以開發(fā)高端豪宅為主的閩系房企泰禾，也在去年12月底，宣布以11.83億元購得北京東四環(huán)的輝盛庭國際公寓。這一動(dòng)作也標(biāo)志著泰禾首次進(jìn)入存量房的收購、改造、開發(fā)領(lǐng)域。

業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前以北京為代表的一線城市住宅市場(chǎng)已經(jīng)步入存量時(shí)代，也表 明企業(yè)已經(jīng)注意到存量市場(chǎng)的價(jià)值。同時(shí)在地價(jià)高企背景下，此類方式也是房企多元化取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)的新嘗試。

實(shí)際上，關(guān)注存量房市場(chǎng)的不只有二手房中介服務(wù)公司和新房開發(fā)商們，一些地產(chǎn)基金也在布局存量房市場(chǎng)。以高和翰同為例，已經(jīng)投資了7家企業(yè)，主要為創(chuàng)新的運(yùn)營商（包括長租公寓、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅居等）、交易平臺(tái)、以及服務(wù)型企業(yè)等。其中包括集中式連鎖公寓“新起點(diǎn)公寓”、聯(lián)合辦公品牌“優(yōu)客工場(chǎng)”等。

對(duì)于在存量房租售市場(chǎng)的投資，高和瀚同基金CEO王倩表示，從總體趨勢(shì)來講，傳統(tǒng)開發(fā)的高毛利、高周轉(zhuǎn)、高杠桿的時(shí)期已經(jīng)不在了，增量時(shí)代進(jìn)入了存量時(shí)代，中國整體大的開發(fā)階段已經(jīng)完結(jié)。很多三四線城市，可能一個(gè)百萬平方米的新房項(xiàng)目就已經(jīng)消耗了整個(gè)城市未來幾年所有的需求。但是即便發(fā)達(dá)如北京、上海，實(shí)際上城市中心還有很多核心物業(yè)，它的使用價(jià)值沒有得到最好的展現(xiàn)?；蛘咚墓δ懿皇亲罴?，該做商業(yè)的地方做了辦公，該做辦公的地方做了住宅，或者傳統(tǒng)開發(fā)建設(shè)相對(duì)做得質(zhì)量比較低下，所以可能十幾年的房子看起來已經(jīng)非常老舊了。再就是運(yùn)營能力比較缺乏，所以往往一街之隔的運(yùn)營不好的寫字樓或者公寓比運(yùn)營好的租金要差50%甚至更多。

世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松也表示，“如果說過去的十年存量市場(chǎng)只集中在二手樓交易，那么規(guī)模高達(dá)200萬億元以上的存量資產(chǎn)運(yùn)營、買賣、租賃和金融化，將會(huì)是中國房地產(chǎn)下半場(chǎng)最值得關(guān)注的大市場(chǎng)”。

租房比重或?qū)⒃絹碓酱?/strong>