2016年全國(guó)的商品房成交量打破此前“天花板”，多數(shù)城市成交創(chuàng)新高，隨之而來的是政策的收緊。在政策面去庫(kù)存與調(diào)控并舉之下，2017年是“分化之年”，同樣都是出臺(tái)調(diào)控政策，但在調(diào)控政策之下壓力將大相徑庭。
就1月各城市成交而言，受到供應(yīng)不濟(jì)以及春節(jié)部分城市備案數(shù)據(jù)滯后等影響，成交量環(huán)比均出現(xiàn)大幅下滑，這一點(diǎn)在一線城市中尤為明顯，北京、上海環(huán)比跌幅超過40%。二、三線城市當(dāng)中，南京、東莞、常州成交環(huán)比上漲。
1月份的市場(chǎng)走勢(shì)，往往對(duì)全年房地產(chǎn)走勢(shì)有很多影響，從目前看，調(diào)控城市根據(jù)政策壓力大致可分為以下三類：
第一，壓力相對(duì)較輕的城市：武漢、南寧、常州等。
武漢去年價(jià)格增長(zhǎng)7%。未來三年武漢供應(yīng)量充足，成交量繼續(xù)穩(wěn)步上漲問題不大。像常州這類不限購(gòu)的三線城市，在熱點(diǎn)城市需求外溢之下，2017年市場(chǎng)相對(duì)壓力較小。需要警惕的是，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)過快上漲可能將面臨一個(gè)較大的調(diào)控。
第二，壓力相對(duì)較大的城市：北京、上海、深圳、南京、西安、福州等。
一線城市中除廣州以外，其余三個(gè)城市政策壓力將很大程度上影響未來市場(chǎng)，尤其是對(duì)價(jià)格限制和典型物業(yè)打擊上威力十足。就2017年而言，延續(xù)嚴(yán)控的政策已達(dá)成共識(shí)，無論是新盤定位、推貨節(jié)奏、價(jià)格預(yù)期、營(yíng)銷策略等會(huì)以此為依據(jù)。
二線城市中，西安、南京、沈陽(yáng)、福州今年樓市也需謹(jǐn)慎小心。西安庫(kù)存壓力較大，限購(gòu)之下，今年仍困難重重。而南京在政策收緊之下，成交量快速下降，新房市場(chǎng)成交持續(xù)低位徘徊，雖然沒有去化壓力，但供應(yīng)受限，成交量能否止跌回穩(wěn)較為關(guān)鍵。
第三，相對(duì)較為樂觀的城市：成都、青島、廣州等。
2016年的廣州在一線城市當(dāng)中“一枝獨(dú)秀”，商品住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求加劇，成交量、成交均價(jià)、成交金額也再創(chuàng)歷史新高。但經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要構(gòu)成有效支撐下，廣州房?jī)r(jià)將保持緩慢上漲。另外，在商業(yè)/公寓可以改為租賃住宅政策推動(dòng)下，這一塊原本平淡的市場(chǎng)將會(huì)回暖。而成都在經(jīng)歷了去年“量?jī)r(jià)齊升”后，如果2017年政府不追加更苛刻的政策，成都市場(chǎng)我認(rèn)為整體看漲，且看漲的幅度不亞于2016年全年漲幅。
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