中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)在嚴(yán)重下滑，而房地產(chǎn)卻像吃了激素高速上漲，它們之間存在什么關(guān)系？來實(shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)走勢如何？我們通過三張圖來告訴大家。

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如下圖，1999年至2007年的房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

通過這張圖，大家可以很清楚的看到，1999年至2007年實(shí)體經(jīng)濟(jì)快速增長，其快速增長帶動(dòng)房地產(chǎn)正常增長。無論是GDP、人均收入、人口增速以及匯率等，全部支持房地產(chǎn)的快速增長。

當(dāng)然，和實(shí)體經(jīng)濟(jì)快速增長相比，房地產(chǎn)僅僅是自然增長，還不存在泡沫。同時(shí)，房地產(chǎn)總量和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的比例很低。

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如下圖，2008年至2014年的房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

和第一張圖相比，我們發(fā)現(xiàn)兩個(gè)顯著的變化：（1）2008年至2014實(shí)體經(jīng)濟(jì)的總體規(guī)模在較大程度縮??；（2）2008年至2014年的房地產(chǎn)總體規(guī)模在急劇放大。

為什么會(huì)是這樣，這是因?yàn)椋海?）2008年至2012年全球經(jīng)濟(jì)CRISIS導(dǎo)致中國出口出現(xiàn)嚴(yán)重問題；（2）中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能出現(xiàn)嚴(yán)重過剩，導(dǎo)致PPI連續(xù)下跌，而且中國實(shí)體企業(yè)出現(xiàn)較為嚴(yán)重的債務(wù)問題，導(dǎo)致很多企業(yè)關(guān)閉或收縮。

與此同時(shí)，由于我國為了挽救實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不斷超量發(fā)行貨幣，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格尤其房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，從而引發(fā)了房地產(chǎn)吸虹效應(yīng)。

我們還可以看到，2008年至2014年期間，房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)相比，房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫化傾向，雖然不是特別嚴(yán)重，但是房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)比例已經(jīng)開始失調(diào)。

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如下圖，2015年至2016年的房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

2015年至2016年期間，房地產(chǎn)形勢發(fā)生巨變的變化：（1）其不再是商品屬性，已經(jīng)變成金融屬性，完全變成標(biāo)準(zhǔn)化的金融產(chǎn)品；（2）賺錢效應(yīng)越發(fā)明顯；（3）杠桿率越來越高；（4）其價(jià)格完全受到信貸、利率、貨幣以及杠桿的影響。

在此情況下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是制造業(yè)受到房地產(chǎn)的嚴(yán)重干擾：（1）流入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信貸越來越少，1-7月份數(shù)據(jù)可以看到；（2）民間投資增速負(fù)增長，和2015年相比出現(xiàn)“跳崖式”下跌；（3）政府的土地價(jià)格越來越高，且土地供應(yīng)越來減少，如北京；（4）因?yàn)橘嶅X效應(yīng)，很多家庭借貸進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，家庭杠桿越來越高，嚴(yán)重影響消費(fèi)端。

因此，家庭端的消費(fèi)、企業(yè)側(cè)的再生產(chǎn)已經(jīng)嚴(yán)重下跌，這必然導(dǎo)致中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其制造業(yè)的進(jìn)一步產(chǎn)能過剩，而進(jìn)一步的產(chǎn)能過剩必然導(dǎo)致進(jìn)一步的債務(wù)問題以及流動(dòng)性問題，因此中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)以及制造業(yè)會(huì)越發(fā)困難、極易出現(xiàn)嚴(yán)重的CRISIS問題。

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這三張圖，已經(jīng)非常清楚了告訴我們1999年制2016年房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。

目前看，房地產(chǎn)已經(jīng)嚴(yán)重干擾或阻礙了中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，其主要表現(xiàn)在：（1）消費(fèi)端，目前刨除房地產(chǎn)消費(fèi)的其他消費(fèi)正在大幅下跌，淘寶為什么這么火？其說明了本質(zhì)問題；（2）企業(yè)側(cè)，越來越多的企業(yè)不再投入，還有很多企業(yè)轉(zhuǎn)移資金進(jìn)入虛擬經(jīng)濟(jì)，尤其是房地產(chǎn)也，M1的高速增長以及民間投資增速數(shù)據(jù)正說明這個(gè)問題；（3）銀行端，海量信貸流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)越來困難；（4）政府側(cè)，除了土地財(cái)政，其他稅源正在大幅下跌。

因此，房地產(chǎn)已經(jīng)很大程度削弱消費(fèi)、投資，因此中國經(jīng)濟(jì)的三家馬車：出口、消費(fèi)、投資已經(jīng)在大幅降速，因此大家可以看到中國的GDP從10%快速下跌到6%左右。更可怕的是，房地產(chǎn)已經(jīng)嚴(yán)重影響中國經(jīng)濟(jì)的供給側(cè)轉(zhuǎn)型。

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當(dāng)作為房地產(chǎn)基石的中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)無法支撐房地產(chǎn)的時(shí)候，房地產(chǎn)最后的道路只能是“轟然倒塌”，這是我們看到的一種結(jié)局。當(dāng)然，也可以在實(shí)體經(jīng)濟(jì)依然勉強(qiáng)支撐的時(shí)候，積極主動(dòng)的“刺破”房地產(chǎn)泡沫，這是我們看到的另外一種結(jié)局。最后，如果美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)加息，則房地產(chǎn)泡沫可能“被動(dòng)”被刺破，這是我們房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的最后一種情況。

未來，大概就是這樣的情況，我們當(dāng)然希望能夠主動(dòng)“刺破”房地產(chǎn)泡沫。