看了一個(gè)多月房子，在北京工作了近十年的李英越來(lái)越焦慮，眼看著女兒2017年下半年就要上小學(xué)了，按照規(guī)定，必須要在4月份完成過(guò)戶登記學(xué)籍，但現(xiàn)實(shí)似乎比他想象更為嚴(yán)峻，“上周看上一套西城的學(xué)區(qū)房，單價(jià)14萬(wàn)多點(diǎn)，定金也交了，第二天被人搶走了。”1月10日，在北京西城區(qū)一家中介門店里，李英一邊等中介查詢房源，一邊說(shuō)。
為了讓女兒能夠進(jìn)入西城區(qū)某重點(diǎn)小學(xué)，2016年國(guó)慶節(jié)前后，李英陸續(xù)賣掉了在北京遠(yuǎn)郊投資的房產(chǎn)，下定決心要買一套該小學(xué)的學(xué)區(qū)房，“我知道西城的學(xué)區(qū)房比較搶手，但沒(méi)想到這么搶手。”
李英住在西城區(qū)與海淀交界處，工作也在西城區(qū)，他并不滿意目前住房劃片的區(qū)重點(diǎn)小學(xué)，但要把女兒送入那所中意的小學(xué)顯然并不容易，李英所在的西城區(qū)是北京市重點(diǎn)中小學(xué)校最為集中的區(qū)域，也是競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的區(qū)域。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)根據(jù)房天下公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市具有學(xué)區(qū)房資源的55所市重點(diǎn)小學(xué)中，西城區(qū)占15所，重點(diǎn)學(xué)校的聚集和穩(wěn)定的升學(xué)率使得西城區(qū)成為北京市學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格最高的區(qū)域。同時(shí)由于西城區(qū)學(xué)區(qū)房普遍建設(shè)年代久遠(yuǎn)，使得李英的選擇格外困難。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京市、區(qū)重點(diǎn)小學(xué)7成以上分布在東城、西城、海淀和朝陽(yáng)四個(gè)區(qū)內(nèi)，密云、懷柔、延慶和平谷四個(gè)區(qū)重點(diǎn)小學(xué)幾乎為零。優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺和分布不平衡造成部分區(qū)域重點(diǎn)學(xué)區(qū)房成為搶手資源。
什么是學(xué)區(qū)房
學(xué)區(qū)房有廣義和狹義之分，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，從一般意義而言，全國(guó)所有的住宅都可以稱為學(xué)區(qū)房，人們平時(shí)所指的學(xué)區(qū)房專指重點(diǎn)學(xué)區(qū)房，即重點(diǎn)中小學(xué)校所劃片之內(nèi)的住宅小區(qū)。
就北京而言，有市重點(diǎn)學(xué)校和區(qū)重點(diǎn)學(xué)校，近年北京市教委還把一些非重點(diǎn)學(xué)校劃入重點(diǎn)學(xué)校名下，成為重點(diǎn)學(xué)校的分?；蛘叻植?，“比如史家小學(xué)通州分校，它旁邊的房子算不算學(xué)區(qū)房？”張大偉說(shuō)。不論是廣義還是狹義上說(shuō)，學(xué)區(qū)房都很難有一個(gè)精準(zhǔn)的定義。
根據(jù)房天下公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京全市擁有在售學(xué)區(qū)房資源的438所小學(xué)中，朝陽(yáng)區(qū)有82所，海淀區(qū)有74所，東城區(qū)有62所，西城區(qū)有65所，豐臺(tái)區(qū)有51所，這些區(qū)域也是北京市房?jī)r(jià)最高的區(qū)域。
這些學(xué)區(qū)房劃分的依據(jù)是什么呢？
據(jù)張大偉介紹，北京市各區(qū)學(xué)區(qū)和一個(gè)小區(qū)歸屬哪個(gè)學(xué)區(qū)、哪個(gè)學(xué)校，由北京市教委統(tǒng)一劃分，以千人為單位結(jié)合一個(gè)區(qū)域的教育資源和人口密度進(jìn)行分配。
首先，北京市每個(gè)區(qū)會(huì)產(chǎn)生一定數(shù)量的學(xué)區(qū)，人口密度較大的區(qū)如朝陽(yáng)區(qū)學(xué)區(qū)較多，反之人口密度較低的區(qū)學(xué)區(qū)也較少。
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，海淀區(qū)共分為17個(gè)學(xué)區(qū)，朝陽(yáng)區(qū)分15個(gè)學(xué)區(qū)，東城區(qū)分8個(gè)學(xué)區(qū)，西城區(qū)分11個(gè)學(xué)區(qū)。
每個(gè)學(xué)區(qū)又會(huì)有數(shù)量不等的學(xué)校，根據(jù)就近入學(xué)原則，每個(gè)學(xué)區(qū)中的每所學(xué)校，都有相對(duì)應(yīng)一個(gè)或多個(gè)小區(qū)，這些小區(qū)的住宅就是廣義上的學(xué)區(qū)房，而重點(diǎn)學(xué)校的學(xué)區(qū)房就是競(jìng)爭(zhēng)激烈的狹義學(xué)區(qū)房。
按照這一劃分原則，有的學(xué)校只對(duì)應(yīng)一個(gè)小區(qū)，也有的學(xué)校對(duì)應(yīng)多個(gè)小區(qū)；同理，有的小區(qū)只面對(duì)一所學(xué)校，也有的小區(qū)會(huì)劃分到多所學(xué)校。因而，同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，有的住宅是炙手可熱的重點(diǎn)學(xué)區(qū)房，有的住宅只是普通學(xué)區(qū)房。
這也就是所謂的單校劃片和多校劃片的區(qū)別，所謂單校劃片，指為一個(gè)學(xué)校劃定一個(gè)區(qū)域，只要符合條件的都可以進(jìn)入這所學(xué)校；而多校劃片指為多個(gè)學(xué)校劃定一個(gè)區(qū)域，符合條件的可以選擇其中一所學(xué)校。
如果多校劃片中有一所學(xué)校為重點(diǎn)學(xué)校，其他幾所為非重點(diǎn)，重點(diǎn)學(xué)校完成招生計(jì)劃后，在學(xué)生自愿的前提下，對(duì)該區(qū)域的學(xué)生進(jìn)行電腦派位，即以抽簽方式?jīng)Q定某一名學(xué)生進(jìn)入哪所學(xué)校。
7成以上學(xué)區(qū)房集中在4個(gè)區(qū)
在北京二手房市場(chǎng)，重點(diǎn)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格漲幅較普通學(xué)區(qū)房大，以西城區(qū)為例，從2016年8月份至2017年1月份，二手房成交均價(jià)上漲了19636元/平方米，同期重點(diǎn)學(xué)區(qū)房均價(jià)上漲了24600元/平方米。
在二手存量房領(lǐng)域，中指院報(bào)告顯示，北京重點(diǎn)學(xué)區(qū)房供應(yīng)套數(shù)在全市存量房占比只有10%左右，且北京重點(diǎn)學(xué)區(qū)房分布不均衡，根據(jù)北京十三五規(guī)劃中人口疏解政策，各個(gè)區(qū)入學(xué)難易度也不相同。
《北京市教育委員會(huì)關(guān)于2016年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的意見(jiàn)》要求，北京戶籍或非京籍適齡兒童按照各區(qū)教委劃定的學(xué)校服務(wù)片參加人口信息采集，免試就近入學(xué)。北京戶口適齡兒童需要提供入讀學(xué)校所在區(qū)居住證明，非京籍適齡兒童需要其父母或其他法定監(jiān)護(hù)人持有在京就業(yè)證明、在京實(shí)際住所證明、全家戶口薄、在京暫住證和戶籍所在地出具的在當(dāng)?shù)貨](méi)有監(jiān)護(hù)證明等相關(guān)材料。
具體入學(xué)條件由各區(qū)教委制定，東城區(qū)和西城區(qū)不僅要求在本區(qū)實(shí)際居?。ǚ慨a(chǎn)或公租房），而且還要求監(jiān)護(hù)人在本區(qū)域工作，這就極大提高了入學(xué)門檻，而海淀和朝陽(yáng)等區(qū)域條件相對(duì)寬泛，此外，各所學(xué)校也設(shè)定了不同的入學(xué)門檻。
但無(wú)論哪個(gè)區(qū)、哪所重點(diǎn)學(xué)校，房產(chǎn)是一個(gè)絕對(duì)性指標(biāo)，由此催生了重點(diǎn)學(xué)區(qū)房不斷被熱炒和爭(zhēng)搶。
李英畢業(yè)參加工作后，一直居住、工作在西城區(qū)，相關(guān)條件已經(jīng)具備，但如果想要讓女兒進(jìn)入重點(diǎn)小學(xué)，他必須要有一套重點(diǎn)學(xué)區(qū)房。
據(jù)房天下公布房源數(shù)據(jù)顯示，北京市有學(xué)區(qū)房供應(yīng)的市重點(diǎn)和區(qū)重點(diǎn)小學(xué)共有175所，其中東城、西城、海淀和朝陽(yáng)四個(gè)區(qū)占比超過(guò)72%，單西城區(qū)數(shù)量就達(dá)到39所，超過(guò)大興、通州、昌平、順義、房山、石景山、門頭溝、密云、懷柔、延慶和平谷等11個(gè)區(qū)總量。
中指院的報(bào)告顯示，從師資配比來(lái)看，西城區(qū)為1：15.1，東城區(qū)為1：13.67，海淀區(qū)為1：21.06，朝陽(yáng)區(qū)為1：16.67，從中可以看出，東城、西城入學(xué)條件較為嚴(yán)苛，師資配比相對(duì)寬松，海淀區(qū)師資配比相對(duì)緊張。
從中考升學(xué)率來(lái)看，中考分?jǐn)?shù)超過(guò)550分占總考生比例，東城為25.5%，海淀為25.41%，西城22.06%，朝陽(yáng)為14.19%，而且在高考方面，海淀一本升學(xué)率最高，西城則采取固定錄取率，因此，東西海三區(qū)較朝陽(yáng)更有優(yōu)勢(shì)。
學(xué)區(qū)房資源豐富也導(dǎo)致這幾個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，同一區(qū)域、相同品質(zhì)的住宅，重點(diǎn)學(xué)區(qū)房和普通住宅均價(jià)相差達(dá)30%。
以海淀區(qū)知春路附近某小區(qū)為例，基本條件均相同，但擁有重點(diǎn)中小學(xué)入學(xué)名額的均價(jià)在11萬(wàn)左右，而不是重點(diǎn)學(xué)區(qū)的價(jià)格在8萬(wàn)元左右，在價(jià)格較高的西城區(qū)，這一差距更為懸殊。
重點(diǎn)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格相差較大
在北京市重點(diǎn)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格方面，西城區(qū)最高。
目前政府部門和相關(guān)機(jī)構(gòu)并沒(méi)有北京學(xué)區(qū)房詳細(xì)權(quán)威數(shù)據(jù)，根據(jù)房天下數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市重點(diǎn)學(xué)區(qū)房最高價(jià)前10名中，有7所位于西城區(qū)，其中宏廟小學(xué)、皇城根小學(xué)和奮斗小學(xué)學(xué)區(qū)房最高均價(jià)都突破17萬(wàn)元/平方米，排名第10的中關(guān)村三小學(xué)區(qū)房最高均價(jià)達(dá)到14.8萬(wàn)元/平方米。
區(qū)重點(diǎn)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格最高的前10所學(xué)校中，西城區(qū)也占據(jù)7所，價(jià)格較市重點(diǎn)學(xué)區(qū)房低2萬(wàn)元/平方米，其中西單小學(xué)、西什庫(kù)小學(xué)和力學(xué)小學(xué)最高均價(jià)均突破15萬(wàn)元/平方米。其他3所均在東城區(qū)，價(jià)格也均突破13萬(wàn)元/平方米。
4個(gè)重點(diǎn)學(xué)區(qū)房資源較為豐富的區(qū)域中，價(jià)格相對(duì)較低的，學(xué)校分布相對(duì)均衡，市重點(diǎn)最低均價(jià)10所學(xué)校中，朝陽(yáng)區(qū)的花家地實(shí)驗(yàn)小學(xué)最低均價(jià)最低，為35697元/平方米，東城區(qū)的北京第一師范附屬小學(xué)最低均價(jià)為39751元/平方米，其他幾所學(xué)校的學(xué)區(qū)房最低均價(jià)也都突破4萬(wàn)元/平方米。
除了價(jià)格，對(duì)學(xué)區(qū)房購(gòu)買者而言，房源也是一個(gè)值得關(guān)注的因素，從一個(gè)市重點(diǎn)學(xué)校對(duì)應(yīng)一個(gè)小區(qū)平均供應(yīng)量來(lái)看，海淀區(qū)和東城區(qū)供應(yīng)較為緊張，其中北師大實(shí)驗(yàn)小學(xué)為零供應(yīng)，天壇東里小學(xué)2個(gè)小區(qū)供應(yīng)量只有38套，北京第一師范附屬小學(xué)11個(gè)小區(qū)供應(yīng)量只有60套。
從區(qū)重點(diǎn)學(xué)校對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)房來(lái)看，朝陽(yáng)區(qū)的三里屯小學(xué)供應(yīng)量只有3套，朝陽(yáng)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校北苑分校小學(xué)部供應(yīng)量只有32套，西城區(qū)的北長(zhǎng)街小學(xué)學(xué)區(qū)房供應(yīng)量只有5套，傳媒大學(xué)附小8個(gè)小區(qū)供應(yīng)量也不過(guò)71套。
但也有部分區(qū)域?qū)W區(qū)房供應(yīng)量較為充足，如果按照每個(gè)小區(qū)在一個(gè)重點(diǎn)學(xué)校的房源平均供應(yīng)量來(lái)看，崇文小學(xué)每個(gè)小區(qū)平均供應(yīng)量為1262套，北工大附中首城國(guó)際校區(qū)為1181套，望京實(shí)驗(yàn)學(xué)校為832套。
與北京全市整體供應(yīng)量相比，重點(diǎn)學(xué)區(qū)房供應(yīng)量明顯偏低，據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，北京存量房市場(chǎng)中，重點(diǎn)學(xué)區(qū)房占比只有10%左右，多為老破小，房齡超過(guò)15年的重點(diǎn)學(xué)區(qū)房占比超過(guò)65%。
李英中意的小學(xué)對(duì)應(yīng)28個(gè)小區(qū)，均價(jià)從6萬(wàn)到16萬(wàn)不等，他看上某小區(qū)均價(jià)14萬(wàn)/平方米，并不是價(jià)格最高的小區(qū)，“兩年前我一個(gè)同事買的這個(gè)小區(qū)，才7萬(wàn)多，現(xiàn)在已經(jīng)漲到14萬(wàn)了。”這意味著李英同事房產(chǎn)兩年增值1000多萬(wàn)元。
李英現(xiàn)在居住的小區(qū)屬于高檔公寓，均價(jià)也達(dá)到12萬(wàn)元/平方米，“我現(xiàn)在住的環(huán)境比這個(gè)起碼強(qiáng)十倍，但價(jià)格還沒(méi)這個(gè)高呢！”李英雖然也抱怨學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺，但他也認(rèn)為，即便從投資因素考慮，也值得入手。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來(lái)自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問(wèn)題的，請(qǐng)聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
