首先看看中國房地產(chǎn)的核心影響因素。
我們小禾智庫提出過房地產(chǎn)的價(jià)格模型：
（1）土地價(jià)格；（2）商品價(jià)格；（3）資源價(jià)格；（4）金融價(jià)格；
也進(jìn)一步提出過影響房地產(chǎn)的核心要素：
（1）貨幣總量；（2）人口因素；（3）城市化因素；（4）土地供應(yīng)量。
那么，我們必須分析一下美聯(lián)儲(chǔ)加息對房地產(chǎn)的價(jià)格模型有什么影響？對房地產(chǎn)的核心要素有什么影響，然后推倒它們對房地產(chǎn)價(jià)格的影響以及未來走勢的影響。
美聯(lián)儲(chǔ)加息對中國的貨幣存在什么樣的影響呢？小禾智庫認(rèn)為：
（1）美聯(lián)儲(chǔ)加息后必然提升中國的基準(zhǔn)利率，從而影響各種資產(chǎn)的價(jià)格；
（2）美聯(lián)儲(chǔ)加息后，必然導(dǎo)致中國的資金外流問題，這是必然的影響。因此必然導(dǎo)致中國的貨幣總量下降。
（3）美聯(lián)儲(chǔ)加息后，中國的M2速度必然受到影響，因此M2速度必然不斷下滑。
因此，我們看到中國的貨幣總量受到較大的影響，即貨幣總量增速處于下跌的過程；同時(shí)，我們也必須看到國內(nèi)貨幣價(jià)格在抬高，即利率提升；從而，我們國內(nèi)的流動(dòng)性必然受到較大的影響，即流動(dòng)性趨于緊張的情況。
由上，美聯(lián)儲(chǔ)加息必然影響房地產(chǎn)核心要素之一的貨幣總量，但是不會(huì)影響房地產(chǎn)核心要素的人口要素、城市化因素，可能影響部分的土地供應(yīng)量以及土地價(jià)格問題：
（1）中國的大城市化目前還處于中前期階段，因此土地財(cái)政依然起到關(guān)鍵作用。
（2）中國的人口依然向大城市、大城市圈匯聚，反而可能受到美聯(lián)儲(chǔ)加息的影響更加向大城市匯聚。
（3）因?yàn)橹袊某鞘谢枰行У目刂仆恋毓?yīng)量，其在流動(dòng)性緊張的情況、利率抬高的情況下可能在價(jià)格上會(huì)處于下跌的情況。
因此，我們看到美聯(lián)儲(chǔ)加息對我們房地產(chǎn)影響最大的是貨幣，但是我們必須知道貨幣就是水龍頭，如果水龍頭水小了，其必然大幅影響房地產(chǎn)價(jià)格。
另一個(gè)方面，從價(jià)格模型上，美聯(lián)儲(chǔ)加息對我們最主要的影響在于金融價(jià)格、土地價(jià)格，而資源價(jià)格、商品價(jià)格不會(huì)收到較大影響，這些屬于國內(nèi)因素。
對于美聯(lián)儲(chǔ)對中國貨幣、金融的影響，小禾智庫認(rèn)為：
（1）中國的利率可能會(huì)較大幅度抬高，可能影響的范圍是0.5%-1%左右。
（2）中國的貨幣流動(dòng)性可能會(huì)縮減10%左右。
（3）因此，中國的資產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)呈一定幅度的下跌，下跌幅度在5%-10%左右。
（4）RMB匯率可能下跌幅度在5%-10%左右。其下跌的幅度和資產(chǎn)價(jià)格下跌的幅度類似。
對應(yīng)到房地產(chǎn)上，我們認(rèn)為中國的房地產(chǎn)主要受的影響為：
（1）金融價(jià)格會(huì)下跌5%-10%左右；
（2）土地價(jià)格也會(huì)下跌，但是下跌城市各地不同，而我們估計(jì)一線城市因?yàn)楣?yīng)量的問題可能不會(huì)下跌，而二線房地產(chǎn)因?yàn)樨泿殴?yīng)、流動(dòng)性問題可能導(dǎo)致5%左右的下跌。
因此，小禾智庫預(yù)測：
（1）2017年，一線城市的房地產(chǎn)可能稍微下跌，下跌幅度在5%左右；
（2）而二線城市下跌的幅度會(huì)大些，可能在10-15%左右；
（3）至于四、五線城市因?yàn)槠洮F(xiàn)在的問題主要是庫存太高的問題，影響其價(jià)格的因素反而和美聯(lián)儲(chǔ)加息關(guān)系不大，當(dāng)然也會(huì)因?yàn)橐弧⒍€房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)而出現(xiàn)價(jià)格上的波動(dòng)。
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