原本，中國房地產(chǎn)應(yīng)該還有10年至15年的黃金時間，也可以說白銀時代。但是2016年中國房地產(chǎn)的持續(xù)爆漲，讓我們對未來中國房地產(chǎn)的走勢感到憂慮，這樣的走勢很可能葬送中國房地產(chǎn)，甚至是中國經(jīng)濟！
我們把中國房地產(chǎn)分為三個階段：（1）1999年至2007年，我們稱之為經(jīng)濟自然增長階段；（2）2008年至2014年，我們稱之為貨幣增長階段；（3）2015年至現(xiàn)在，我們稱之為新金融階段。
2015年9月份到現(xiàn)在，處于非理性極端階段，主要表現(xiàn)為：（1）信貸在急劇放大，尤其是個人貸款和房地產(chǎn)企業(yè)信貸方面，成倍數(shù)增長；（2）土地價格在海量信貸以及較低利率的推動下急劇上升，也成倍數(shù)上漲；（3）房地產(chǎn)價格在土地價格以及海量信貸的推動下，當(dāng)然也成倍數(shù)增長。
可以說，2015年9月到現(xiàn)在的房地產(chǎn)已經(jīng)不是房地產(chǎn)，已經(jīng)從商品屬性全部轉(zhuǎn)為資本或金融屬性，已經(jīng)和需求、房租比等各項指標(biāo)無關(guān)，而和利率、信貸、M2、杠桿率密切相關(guān)，我們認為房地產(chǎn)已經(jīng)成為標(biāo)準(zhǔn)化的金融產(chǎn)品。
那么，大家最關(guān)心的，中國的房地產(chǎn)未來的走勢會如何呢？前段時間國內(nèi)很多學(xué)者、專家對中國的房地產(chǎn)未來走勢提出兩種模式：（1）日本模式；（2）俄羅斯模式。
日本模式，估計很多人已經(jīng)較為清楚，日本國房地產(chǎn)從1971年大幅上漲，然后在1991年徹底beng盤，甚至到現(xiàn)在房地產(chǎn)依然處于低谷。算起來，日本房地產(chǎn)大約有20年的大幅上漲時間，而我們中國房地產(chǎn)從1999年算起，目前已經(jīng)17年了。
俄羅斯模式，俄羅斯主要是石油經(jīng)濟，因為支柱產(chǎn)業(yè)單一，在2014年前受到歐美經(jīng)濟打壓和制裁，同時石油價格急劇下跌，從而導(dǎo)致俄羅斯經(jīng)濟快速下滑，俄羅斯采取的是放棄匯率而保房價的策略，即房價沒有大幅下滑而匯率急劇下跌。
實際上我們看來，如果以美元計算，日本模式和俄羅斯模式?jīng)]有本質(zhì)的區(qū)別，房地產(chǎn)價格都處于嚴(yán)重下跌狀態(tài)，同時此期間日本和俄羅斯經(jīng)濟都存在大幅下跌的情況。無論何種模式，我們看到的結(jié)局是日本和俄羅斯的老百姓日子不好過了，這才是根本！
我們說，中國房地產(chǎn)的未來走勢不取決于房地產(chǎn)，而實際上取決于中國經(jīng)濟的走勢。
首先我們看下為什么2016年房地產(chǎn)突然大熱。最核心的原因就是實體經(jīng)濟不賺錢了，很多實體經(jīng)濟根本經(jīng)營不下去，導(dǎo)致：（1）實體企業(yè)主不再投入實體經(jīng)濟，而將資金轉(zhuǎn)移到虛擬經(jīng)濟，民間投資增速數(shù)據(jù)就可以說明這點；（2）銀行將原本信貸給企業(yè)的資金轉(zhuǎn)而信貸給房地產(chǎn)業(yè)，大家看1到7月份的信貸數(shù)據(jù)就明白；（3）政府的產(chǎn)業(yè)園、新城，除了土地已經(jīng)沒有更多的企業(yè)，進而更加轉(zhuǎn)向土地財政
其次，目前來看，中國除了房地產(chǎn)業(yè)以及少數(shù)的產(chǎn)業(yè)如高科技、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，實際上很多產(chǎn)業(yè)處于嚴(yán)重的下滑之中。這更加突顯房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的重要性。
因此，我們才看到由于中國經(jīng)濟的大幅下滑導(dǎo)致房地產(chǎn)的火熱，這是房地產(chǎn)火熱背后的實質(zhì)原因。也因此，判斷房地產(chǎn)的未來走勢，須從中國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型角度來看。
現(xiàn)在來看，中國經(jīng)濟還沒有徹底進入底部區(qū)域，很可能繼續(xù)處于L型狀態(tài)，時間可能為3至5年，也許更長。
然而，讓我們擔(dān)憂的是：在中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的3至5年中，中國的房地產(chǎn)走勢可能已經(jīng)基本成型。我們認為這種“可能”已經(jīng)成為“必然”，因為2016年超熱的房地產(chǎn)趨勢，已經(jīng)讓中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型進入死角。
我們現(xiàn)在看到的現(xiàn)象是：2016年的房地產(chǎn)火熱，讓更多的資金進入房地產(chǎn)，很少的資金流入實體經(jīng)濟領(lǐng)域，房地產(chǎn)已經(jīng)成為“壓死”產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的砝碼。
因此，我們判斷未來的中國房地產(chǎn)可能存在三種可能：（1）突然beng盤，如日本模式；（2）橫盤模式，因為中國經(jīng)濟的特點，中國政府可能采取管制模式導(dǎo)致房地產(chǎn)處于橫盤模式；（3）類似于俄羅斯模式，導(dǎo)致中國匯率突然較大幅度下跌；但是由于中國經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)眾多、外匯儲備較大而不太可能出現(xiàn)俄羅斯匯率beng盤的現(xiàn)象。
小禾智庫認為，中國房地產(chǎn)最可能的模式是中國的房地產(chǎn)在一段時間處于橫盤模式，即中國政府因為房地產(chǎn)可能會陷入CRISIS狀態(tài)，進而采取措施鎖住二手房市場，導(dǎo)致所有房地產(chǎn)處于有價無市狀態(tài)，這可能是最可能的模式。
因此，對于中國房地產(chǎn)未來的走勢，目前看充滿著不確定性。但是我們要了解，中國房地產(chǎn)已經(jīng)嚴(yán)重阻礙中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，而中國經(jīng)濟又是支撐房地產(chǎn)價格的核心和實質(zhì)。
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