“今日不可留，明日已可待。”說起當前的房地產市場，保利地產董事長宋廣菊這樣評價。
在宋廣菊看來，今日不可留，是指今天高地價、高房價的結構失衡，終會過去；明日已可待，就是前不久中央經濟工作會議提出的，將加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。她說，未來房地產市場是非常可期的，會保持一種平穩(wěn)健康的發(fā)展。
縱觀2016年，業(yè)內人士認為，前三季度房地產銷售市場行情火爆，主要是受到個人購房貸款增長的影響與去庫存政策的大力刺激。從2016年10月開始，熱門城市陸續(xù)出臺樓市調控政策。在國家出手調控之后，房地產市場將發(fā)生什么樣的變化？是否意味著行業(yè)寒冬的到來？去年中央經濟工作會議上確定的去庫存任務，從企業(yè)角度看完成得怎么樣？
因地制宜 因城施策
政策調控樓市降溫
2016年，我國部分城市房價出現過快上漲。這輪房價上漲中，炒房起了推波助瀾的作用。部分熱點城市房價上漲50%以上，買房時還能使用住房抵押貸款加杠桿，使得一些炒房者的自有資金投資收益率超過100%。
“其實中國的杠桿率早幾年是非常低的，主要是今年的短期貸款利率有點高，但是從長期來看風險還是可控的。當然，從防風險角度來說，在邊際杠桿率高的時候，應該做一些限制。”宋廣菊說。
2016年國慶前后，先后有二十幾個城市針對房價快速上漲、泡沫迅速積累的突出問題，出臺了限購限貸等調控政策。從去年10月和11月數據看，調控政策已經起到了預期效果，房價過快上漲勢頭得到了遏制，市場預期趨向平穩(wěn)和理性。
日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數據顯示，在因地制宜、因城施策調控政策作用下，15個一線和熱點二線城市房地產市場迅速降溫，房價走勢明顯趨穩(wěn)。去年11月，上海、深圳、杭州、廈門等11個城市的新建商品住宅都出現了價格下降，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅已連續(xù)兩個月出現回落。
組合出拳 綜合監(jiān)管
多方發(fā)力管住炒房
2016年12月召開的中央經濟工作會議提出，房子是用來住的、不是用來炒的，引發(fā)社會高度關注。
對之前的炒房熱潮，宋廣菊表示，高房價、高地價會嚴重影響一個城市、一個國家的經濟社會發(fā)展能力和國際競爭力。當前，我國正處在經濟轉型和結構調整的關鍵時期，要實現全面建成小康社會的目標，必須要集中精力，把主要社會資源和能力投放到改革創(chuàng)新、經濟增長和社會發(fā)展上來。在這個階段，強調住房的居住屬性，抑制住房的投機屬性，并用政策合理引導投資屬性，不要為了追求虛擬的住房價值而把過多的社會資源投入其中。
如何管住“炒”？宋廣菊認為，一是可以通過信貸政策加大“炒的負擔”，包括提高貸款利率等；同時降低“炒的能力”，包括提高首付比例甚至不提供住房抵押貸款等。二是通過稅收政策給炒房者“去動力”，比如炒的套數越多、交易越頻繁，交易環(huán)節(jié)各稅種的稅率越高等。
從調控實踐來看，限購作為一種行政手段，對于快速遏制炒房現象來說，還是最有效、最快捷的方式。當然，光有限購還不行，還需要差別化的信貸政策、稅收政策，加上其他市場監(jiān)管手段，即將經濟的、行政的、法律的手段有機結合起來，綜合運用，形成“組合拳”。
有觀點認為，之前一線城市和熱點城市之所以房價上漲，土地供給不足是主要原因，如果下一步想讓一線城市房價穩(wěn)定就要增加土地供給。
不少房企負責人肯定這種做法，但同時指出，供給的方法需要更多創(chuàng)新。正如中央經濟工作會議指出的，特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。加快這些小城市建設，加快城市群之間的交通建設，使得部分需求能夠疏導出去，有助于減輕一線城市的土地供給壓力，有助于房價穩(wěn)定。
注重實效 齊頭并進
去庫存避免“單腿蹦”
2016年部分城市房地產火爆，當然也要看到，并不是全國所有城市都存在熱炒房地產的問題，一些三、四線城市房地產市場并不熱，去庫存的壓力仍然相當大?？梢哉f，住房市場城市間分化的特征比過去更加明顯，而去庫存則面臨更多問題和困難。
“中央去庫存的政策導向是對的，2014年底、2015年初去庫存獲得很大成績；在此后房價不平衡非理性上漲后，中央又及時出臺一些調控政策，非常及時，對一線火爆市場起到抑制作用，目前來看達到了政策調控目的。”宋廣菊說。
業(yè)內人士提醒，現在去庫存工作有一個現象值得關注，就是總體庫存在下降，特別是住宅的庫存比例下降得比較快，但商業(yè)地產庫存壓力依然很大。去庫存應當注意齊頭并進，避免出現“單腿蹦”。比如在政策上鼓勵商業(yè)地產庫存向商品住宅轉化；規(guī)定對已供應、未開發(fā)的房地產開發(fā)用地，允許開發(fā)企業(yè)轉換用途、調整商住比例，對在建商品住房項目也允許開發(fā)企業(yè)調整套型結構；同時規(guī)定對居民購買商住公寓或酒店式公寓用于自住的，可享受住宅同等政策等。
提升產品 轉型升級
打造全周期“服務鏈”
中央經濟工作會議指出，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制。
宋廣菊的理解是，房地產市場長期健康發(fā)展，房地產企業(yè)作為市場主體，應該有所為有所不為，要有利于供給側結構性改革順利推進。
房企作為供給側重要的一環(huán)，在未來如何轉型？如何滿足社會需求？
對此，宋廣菊分析，當前我國住房市場總體上已經跨過了極度短缺期，進入了相對飽和期。出現一個很明顯的特點：一方面，對一二線城市的部分居民，新進入和將要進入城市的居民住房嚴重不足；另一方面，一部分中高收入階層居民，在解決自住房問題后，擁有不斷增長的需求。
在這種背景下，業(yè)內人士普遍認為，未來，特別是2017年，將是房地產市場的產品年。
“實際上在一線城市，大家都知道土地獲取的價格不低了，那么這就在客觀上促使開發(fā)商去做更好的產品，來滿足市場的多層次需求。”宋廣菊說。
她分析，在客戶的需求端上，現在改善性需求大概占30%多。所以房企如何提高自己的產品性能，如何提高產業(yè)化進程，滿足這樣的市場需求，需要做出更多努力，包括裝修一次性到位，提升產品的環(huán)保性、節(jié)能性等等。
宋廣菊表示，從整體來看，這要求房地產企業(yè)進行全系統(tǒng)創(chuàng)新。“現在，大的開發(fā)商都在提供服務升級。比如我們保利地產，正在全力整合全生命周期服務鏈條，針對從幼教到養(yǎng)老的需求，在整體上開發(fā)升級，以求提升供給水平，最終推動整個行業(yè)實現轉型升級。”記者 熊 建
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