去庫存是2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“三去一降一補(bǔ)”五大重點(diǎn)任務(wù)之一，貫穿了整個(gè)2016年。

在降低首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等一系列政策的影響下，2016年房地產(chǎn)去庫存效果顯著。國家統(tǒng)計(jì)局2016年12月13日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，全國商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米，全國房地產(chǎn)庫存量已經(jīng)連續(xù)減少9個(gè)月。

央地聯(lián)手去庫存

近兩年，房地產(chǎn)市場略顯低迷，尤其是三四線城市普遍出現(xiàn)庫存積壓，去庫存成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點(diǎn)。

我國的房地產(chǎn)庫存到底有多少？國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴曾在中國經(jīng)濟(jì)50人論壇2016年年會(huì)上表示，到2015年12月底，全國房地產(chǎn)待售面積為7.18億平方米。

為了實(shí)現(xiàn)去庫存的目標(biāo)，中央、地方從供需兩端入手出臺(tái)去庫存政策。

先是中央放出了“首套首付三成降至兩成”的利好消息。2016年2月，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，提出在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

首付比例降低的同月，央行聯(lián)合住建部、財(cái)政部發(fā)文上調(diào)公積金存款利率，職工住房公積金賬戶存款利率統(tǒng)一按一年期定期1.5%存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。此外，財(cái)政部發(fā)布“關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知”，全面降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，減輕了購房成本。2月底，央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。一個(gè)月內(nèi)，一連串的金融利好政策有力地刺激了市場需求。

國家發(fā)改委針對“去庫存”也放出大招。2016年8月3日，國家發(fā)改委在其官方網(wǎng)站發(fā)文表示，下半年將加大針對房地產(chǎn)去庫存的因城施策調(diào)控力度。商品房庫存較大城市，可采取發(fā)放購房補(bǔ)貼、先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進(jìn)居民購房。

“發(fā)放購房補(bǔ)貼”被各地采納。各地為了有效去庫存，出臺(tái)了“直接補(bǔ)貼”等多種政策，“遼寧大連向高校畢業(yè)生發(fā)放購房補(bǔ)貼”“河南住建廳鼓勵(lì)各地發(fā)放住房補(bǔ)貼”“四川德陽農(nóng)村居民購房給予每套5000元補(bǔ)助”等新聞不時(shí)見諸報(bào)端。

央地聯(lián)手，去庫存取得成效。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年11月末，商品房待售面積近7億平方米，同比下降約0.8%。

去庫存加快

35城商品住宅存銷比接近歷史低位

衡量庫存壓力有一個(gè)重要指標(biāo)，即庫存去化周期（也稱“存銷比”，存銷比=當(dāng)月新建商品住宅庫存面積/近6個(gè)月銷售面積的移動(dòng)平均值），反映了市場供求關(guān)系的變化。因此，城市的房價(jià)走勢也會(huì)和其保持比較密切的關(guān)系，當(dāng)存銷比持續(xù)下行，相關(guān)城市的房價(jià)上漲壓力會(huì)持續(xù)增加；而當(dāng)存銷比持續(xù)攀升，房價(jià)下跌的可能性則會(huì)增加。

易居房地產(chǎn)研究院2016年11月22日發(fā)布的35個(gè)城市新建商品住宅最新庫存數(shù)據(jù)顯示，2016年10月份35個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為8.9個(gè)月。觀察歷史數(shù)據(jù)，目前存銷比處于歷史低位，并不斷接近近6年最低點(diǎn)即2011年2月的7.5個(gè)月。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2016年前三季度35城去庫存周期總體處于下行態(tài)勢，且不斷接近歷史低位。從實(shí)際情況看，這會(huì)進(jìn)一步加劇此類城市房價(jià)上漲的壓力。

廣州在其中頗具典型性。在全國去庫存大背景下，廣州的庫存大幅下降。廣州市政府官方網(wǎng)站發(fā)布的《廣州市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案（2016—2018年）》列出了廣州市去庫存任務(wù)表，按照計(jì)劃，2016年?duì)幦』?5萬平方米。然而，僅僅用了三個(gè)多月，廣州市一手商品房可售面積就較2015年年底減少了121萬平方米。另據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)，截至2016年11月，廣州全市庫存去化周期已經(jīng)降至5.7個(gè)月，遠(yuǎn)低于被認(rèn)為是正常水平的8~10個(gè)月。

在去庫存政策背景下，一邊是一二線部分城市房價(jià)上漲過快，一邊是三四線城市銷售依舊乏力，這顯然背離了政府出臺(tái)去庫存政策的初衷。于是，一線城市與部分熱點(diǎn)二線城市在2016年展開多輪房地產(chǎn)調(diào)控，進(jìn)一步收緊樓市政策，提高了購房資格或貸款門檻。

如何看待2016年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的“冰火兩重天”？全國房地產(chǎn)商會(huì)主席顧云昌向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，2016年房地產(chǎn)出現(xiàn)了雙泡沫，也就是一二線城市的價(jià)格泡沫和三四線城市的數(shù)量泡沫同時(shí)出現(xiàn)。造成這種情形主要是由于過去的若干年以來區(qū)域性的供需錯(cuò)配造成的，“大量的房子蓋在三四線城市，而三四線城市的購買力不足；人口的導(dǎo)向是流向一二線城市，而一二線城市房子供應(yīng)量不足，造成供不應(yīng)求，三四線城市供應(yīng)量過大，造成供大于求。區(qū)域性供需關(guān)系的錯(cuò)配，主要原因是土地供給的錯(cuò)配。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，大量的人口進(jìn)入一二線城市，但是土地的供應(yīng)恰恰相反。”

7成庫存在三四線城市，怎么去？

2016年全國兩會(huì)期間，中國人民銀行副行長潘功勝曾表示，中國房地產(chǎn)市場總量過剩、區(qū)域分化。7.2億平方米的庫存房中，70%分布在三四線城市。據(jù)此粗略計(jì)算，約有5億平方米的庫存分布在三四線城市。

三四線城市高庫存形成的原因何在？顧云昌表示，自2010年發(fā)起于一線城市，隨后在全國大多數(shù)二線城市鋪開的限購政策，實(shí)際上對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了傳導(dǎo)效應(yīng)，促使其將開發(fā)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向三四線城市，由此帶來了三四線城市的高庫存。“但當(dāng)時(shí)開發(fā)企業(yè)忽略的一點(diǎn)是，真正的購房需求實(shí)際上仍停留于一線城市以及一些重點(diǎn)二線城市。由此一來，限購既造成了高庫存又導(dǎo)致了一二線城市住房市場的房源出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性短缺。”

無論如何，三四線城市在經(jīng)過一年的去庫存之后，取得了重要進(jìn)展。在2016年12月26日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高表示，通過綜合采取鼓勵(lì)農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城購房、推進(jìn)棚改貨幣化安置、發(fā)展跨界地產(chǎn)、用足用好住房公積金等多種措施，推進(jìn)去庫存取得了重要進(jìn)展。

未來三四線城市仍有不少庫存需要化解，一些專家也為接下來的去庫存開出了“藥方”。

中央政策研究室副主任潘盛洲近日在《人民日報(bào)》撰文談及三四線城市房地產(chǎn)庫存的政策時(shí)表示，對于房地產(chǎn)庫存較多的三四線城市，應(yīng)重點(diǎn)把去庫存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來。通過加快農(nóng)民工市民化，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，擴(kuò)大有效需求，打通供需渠道，消化房地產(chǎn)庫存。

顧云昌則認(rèn)為，農(nóng)民工群體居者有其屋應(yīng)是三四線城市去庫存的主要對象和陣地之一，引導(dǎo)農(nóng)民就地市民化是可取之策。“農(nóng)民工的收入較低，如果參照普通商品住宅購房標(biāo)準(zhǔn)恐怕仍顯不夠，即便降低至兩成首付的購房門檻對于農(nóng)民工群體而言還是很高的，因此，如何促進(jìn)農(nóng)民工群體購房，或者采用公租房等政策性房屋吸引農(nóng)民工租賃甚至購買都還需要做更多工作，這是更長遠(yuǎn)的問題。”