2016年12月14日至16日，中央經(jīng)濟工作會議在北京召開，穩(wěn)健、防風險，成為關(guān)鍵詞。會議首次明確明確“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位，筆者認為，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性調(diào)控肯定會加碼。

筆者對2017年房地產(chǎn)行業(yè)的看法不樂觀，也不悲觀。可預期的是，決策層的房地產(chǎn)政策不是全面打壓，而是嚴控與疏導相結(jié)合：一線城市要嚴控，要擴大土地供應，做到房價穩(wěn)中有降；二線城市別跟風，能夠穩(wěn)住房價最好；三四線城市還是以“去庫存”為目標，不以房價調(diào)控為目標，力爭實現(xiàn)快速發(fā)展。

市場面幅下滑可能不大

由于中國房地產(chǎn)市場的“爆發(fā)性”增長，“吸金”能力太強，房地產(chǎn)市場的流動性非常復雜，投 資性購買使得這個市場充滿“泡沫”。如此一來，不僅穩(wěn)增長的中長期目標不能實現(xiàn)，而且很可能引發(fā)泡沫集中破裂的風險。

從更長的周期看，中國經(jīng)濟（增長）大周期與人口基數(shù)相關(guān)聯(lián)，也與人的需求增長相關(guān)聯(lián)。中央經(jīng)濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，既有調(diào)控升級的意味，也有加快“去庫存”、刺激消費的意味，不能簡單理解為“全面收縮”。當前，既要警惕產(chǎn)業(yè)資本會通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移為金融資本，出現(xiàn)整體的脫離實體經(jīng)濟“趨勢”，也要注意房地產(chǎn)業(yè)對帶動消費的刺激作用。

任何國家在振興經(jīng)濟的總體思路中都不能沒有房地產(chǎn)，消費通過房地產(chǎn)連接實體經(jīng)濟。發(fā)展房地產(chǎn)不是“脫實向虛”。問題是，中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)處于“金融化”的邊緣，尤其是一線城市，調(diào)控稍微輕一點，炒作之風就蔓延。這不是因為房地產(chǎn)市場的吸引力太強，而是因為老百姓缺乏防范通貨膨脹的投 資品市場。

今年四季度以來，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控的確有收緊跡象，但其目的不是全面打壓房地產(chǎn)行業(yè)，而是提前預警風險。從更長的周期看，社會資本要“和諧”地分布于實體經(jīng)濟與金融市場，而房地產(chǎn)市場恰恰處于實體經(jīng)濟與金融市場之間。拉動中國經(jīng)濟不能沒有房地產(chǎn)，但也不能主要依靠房地產(chǎn)。針對當前房地產(chǎn)市場的泡沫，一方面是在一線城市擠泡沫，防風險；另一方面是加快三四線城市的房地產(chǎn)去庫存，也是防風險。

2017年中國經(jīng)濟能不能實現(xiàn)穩(wěn)增長的關(guān)鍵，就是防風險。中央經(jīng)濟工作會議前后，決策層對中國經(jīng)濟運行風險的提示再度升溫，其中明確了幾個重大關(guān)注點：房地產(chǎn)市場要調(diào)控與疏導相結(jié)合，防范結(jié)構(gòu)性“泡沫”風險。一線城市包括少數(shù)二線城市房地產(chǎn)市場要降溫，預計明年，除了限貸限購以外，還要附加房產(chǎn)稅等中長期調(diào)控手段。針對三四線城市的房地產(chǎn)泡沫，要加大銷售力度，不會出臺全面打壓房地產(chǎn)行業(yè)的政策。

現(xiàn)在很多人問，2017年宏觀經(jīng)濟走勢會不會出現(xiàn)反復？換句話說，房地產(chǎn)占GDP比重明年要降，由此形成的GDP增長“缺口”，靠什么“填補”？

筆者以為，對此不必過于擔憂。要實現(xiàn)明年結(jié)構(gòu)性改革，必須犧牲一點點GDP。2017年預計GDP會在6.5%左右，與今年相比，略微少一點，其中已經(jīng)考慮了房地產(chǎn)行業(yè)適度收縮的因素，可以承受。有減法，也有加法，2017年各地大規(guī)?；窘ㄔO(shè)的預期很強烈，絕大多數(shù)三四線城市的居住環(huán)境尤其是就業(yè)環(huán)境的改善都是可預期的，因此會加快三四線城市房地產(chǎn)市場的“去庫存”，絕大多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)市場能夠保持“穩(wěn)中有進”。

中央經(jīng)濟工作會議提出，特大城市要加快疏解部分城市功能，將一部分“產(chǎn)能”向三四線城市轉(zhuǎn)移，以此帶動周邊中小城市發(fā)展?？梢灶A計，三四線城市的房地產(chǎn)市場會比2016年好一點。從大周期看，未來新生兒會少一點，但老年人的壽命會普遍延長。只要有中長期政策支持，不僅三四線城市的房地產(chǎn)市場去庫存會加快，房地產(chǎn)行業(yè)的熱點也會轉(zhuǎn)移，整體出現(xiàn)斷崖式下跌的可能性不大，大幅度下滑的可能性也不大。

政策稍冷不是全面打壓

房地產(chǎn)行業(yè)介于實體經(jīng)濟與虛擬經(jīng)濟之間，介于生產(chǎn)與消費之間，針對它的政策，不僅是國家產(chǎn)業(yè)政策偏向?qū)嶓w經(jīng)濟還是偏向虛擬經(jīng)濟的風向標，也是偏重消費，還是偏重供給的風向標。從中長期講，我們必須力爭實體經(jīng)濟與虛擬經(jīng)濟的共同繁榮，必須一手抓供給側(cè)，一手抓消費。房地產(chǎn)市場不是虛擬經(jīng)濟，過度炒作才是“脫實向虛”。反之，社會資本不可能都集中在實體經(jīng)濟，當然，也不應該蜂擁進金融市場，其中“度”的把握，需要“一左一右”。

最近，決策層嚴厲整頓金融領(lǐng)域的“風險點”，其意圖與整頓一線城市的房地產(chǎn)市場是一致的，就是要嚴防金融資本侵蝕產(chǎn)業(yè)資本，嚴防金融資本炒作泡沫導致宏觀經(jīng)濟“脫實向虛”。但政策不能偏頗，既要防范風險，糾正金融資本猖獗的亂象，促使金融資本做實體經(jīng)濟的后盾，更加積極地扶持實體經(jīng)濟；同時也要防范金融市場太冷，介于消費與生產(chǎn)之間的房地產(chǎn)行業(yè)太冷。

政策很重要，但其對大趨勢的影響是暫時的，如同經(jīng)濟數(shù)據(jù)不可能引發(fā)經(jīng)濟周期變化，只會提示經(jīng)濟拐點一樣。中國經(jīng)濟的大周期還是健康向上的，短線復蘇的拐點也已經(jīng)在2016年三季度末、四季度出現(xiàn)，政策面稍微“冷”一點，屬于“冷靜”，而不是打壓。決策層在處理房地產(chǎn)政策時已經(jīng)考慮了房地產(chǎn)適度降溫后會有新的增長點補上“缺口”。由于供給結(jié)構(gòu)性改革見效，大宗商品市場開始復蘇，明年不僅中國的基本建設(shè)支出會加大，全球很多國家的基本建設(shè)支出都會擴大。由于中國的基本建設(shè)隊伍包括設(shè)備都是全球領(lǐng)先的，無論是國內(nèi)，還是國際，需求都在增長，中國經(jīng)濟將因此獲得新的增長動力。

不要過于擔憂決策層對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，其出發(fā)點不僅是防范系統(tǒng)性風險，也是擔心宏觀經(jīng)濟再度因為“脫實向虛”而走偏，更需要防范國際市場變化。在諸多風險點存在的時候，需防范金融市場的資本太“任性”。這應該是一次提前甚至是超前調(diào)控，說明管理層走在了市場前面，走在了預期前面。

2017年的預期是什么？

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要加強，宏觀經(jīng)濟增速要穩(wěn)住，國際市場也要穩(wěn)住，房地產(chǎn)市場從整體上看也需要穩(wěn)住。

總的看，筆者對2017年房地產(chǎn)行業(yè)的看法不樂觀，也不悲觀。可預期的是，決策層的房地產(chǎn)政策不是全面打壓，而是嚴控與疏導相結(jié)合：一線城市要嚴控，要擴大土地供應，做到房價穩(wěn)中有降；二線城市別跟風，能夠穩(wěn)住房價最好；三四線城市還是以“去庫存”為目標，不以房價調(diào)控為目標，力爭實現(xiàn)快速發(fā)展。

政策很重要，但其對大趨勢的影響是暫時的，如同經(jīng)濟數(shù)據(jù)不可能引發(fā)經(jīng)濟周期變化，只會提示經(jīng)濟拐點一樣。

中國經(jīng)濟的大周期還是健康向上的，短線復蘇的拐點也已經(jīng)在2016年三季度末、四季度出現(xiàn)，政策面稍微“冷”一點，屬于“冷靜”，而不是打壓。決策層在處理房地產(chǎn)政策時已經(jīng)考慮了房地產(chǎn)適度降溫后會有新的增長點補上“缺口”。——何志成