12月28日，隨著北京市朝陽區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)豆各莊村0311-610等地塊被北京星火房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以底價(jià)競(jìng)得，2016年度北京土地交易市場(chǎng)正式收官。這一年間，從“7090”重現(xiàn)江湖到“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”再上馬，北京先后部署了多輪土地調(diào)控政策，市場(chǎng)也隨之上下波動(dòng)。在業(yè)內(nèi)看來，根據(jù)中央政策，明年北京勢(shì)必加大土地供應(yīng)和結(jié)構(gòu)調(diào)控力度，屆時(shí)自住房等符合市場(chǎng)剛需產(chǎn)品將繼續(xù)獲得重點(diǎn)支持，而“豪宅化”開發(fā)趨勢(shì)也有望得到一定遏制。

土地出讓金創(chuàng)新低

雖然尚未有官方機(jī)構(gòu)權(quán)威數(shù)據(jù)公布，但據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年北京合計(jì)出讓土地44宗（3宗棚戶區(qū)），獲得土地出讓金852.51億元，同比降幅達(dá)57%，也創(chuàng)下了2012年以來的最低紀(jì)錄。具體來看，建設(shè)用地供應(yīng)方面，全市公開招拍掛規(guī)劃建筑面積為747.8萬平方米，是近十年以來的最低點(diǎn)；住宅土地供應(yīng)方面，今年北京土地出讓合計(jì)219萬平方米，其中包括了多宗持有出租地塊、公租房等地塊，可售的純商品房住宅面積38.9萬平方米，自住型商品房32.1萬平方米。

值得一提的是，今年北京土地市場(chǎng)歷經(jīng)了不小波折。首先是在上半年，盡管只出讓了7宗涉及住宅性質(zhì)的土地，同期減少將近一半，但這批地塊的成交結(jié)果卻屢次創(chuàng)下地塊所在區(qū)域樓面價(jià)新紀(jì)錄，以往罕見的“面粉貴于面包”現(xiàn)象似乎開始趨于常態(tài)化。但到了下半年尤其是“十一”長(zhǎng)假過后，土地市場(chǎng)卻掉頭向下，盡管經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)月的“斷頓期”，多宗商業(yè)金融地塊以及遠(yuǎn)郊地區(qū)住宅地塊均“爆冷”出現(xiàn)了低溢價(jià)率甚至低價(jià)成交。

“可以說北京并非無地可供，而是在收緊土地供應(yīng)節(jié)奏，嚴(yán)控新增建設(shè)用地”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，這也更多地反映了北京等一線城市政策上的謹(jǐn)慎。是事實(shí)，同樣作為一線城市，廣州今年的土地交易情況也遠(yuǎn)不及預(yù)期，日前通過的調(diào)整2016年度土地出讓金預(yù)算的報(bào)告已經(jīng)申請(qǐng)將廣州市本級(jí)國有土地出讓收入預(yù)算調(diào)減至380億元，這一數(shù)額不及年初預(yù)算的六成。

與之形成鮮明對(duì)比的是，截至12月26日，蘇州市、南京市、上海市、杭州市等熱門城市土地出讓金均達(dá)千億元規(guī)模，而溫州、貴陽、揚(yáng)州等三四線城市今年前10個(gè)月的出讓金收入就已接近或超過去年全年水平，二線城市接棒領(lǐng)跑土地市場(chǎng)似乎正成趨勢(shì)。

政策與市場(chǎng)相互作用

北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年北京土地交易的“忽冷忽熱”，與先后落地的市場(chǎng)調(diào)控政策關(guān)系密切。為遏制開年以來地塊出讓的過熱態(tài)勢(shì)，北京市國土局于3月底祭出了沉寂已久的“7090”政策，即要求地塊除建設(shè)保障性住房外的剩余居住規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。這被業(yè)內(nèi)解讀為市級(jí)部門意圖加大北京剛需房供應(yīng)、調(diào)控土地市場(chǎng)大規(guī)模豪宅化趨勢(shì)的決心。然而被寄予厚望的這一“大招”卻并未發(fā)揮應(yīng)有的作用，首批入市的昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)兩宗住宅地塊依舊高價(jià)成交。

隨后出臺(tái)的“9·30”調(diào)控政策中進(jìn)一步明確，要在嚴(yán)控地價(jià)的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目未來房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，試點(diǎn)采取限定銷售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件的措施，有效控制房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。而調(diào)整后的北京市規(guī)劃國土委也“適時(shí)”地推出了四宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”試點(diǎn)地塊，即當(dāng)?shù)貕K競(jìng)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)則轉(zhuǎn)而競(jìng)報(bào)自持商品房面積，而這部分面積將全部作為租賃住房不得銷售。這一次，新政收到了較為立竿見影的效果，盡管不少房企為爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)地塊不惜付出自持100%住宅面積的代價(jià)，但由于盲目、非理性爭(zhēng)搶導(dǎo)致的土地高價(jià)成交情況得到了有效遏制。

“縱觀整年，北京的土地交易調(diào)控力度頗為可觀，先后打出了限價(jià)、限售、限面積、限資金、限持有的組合拳”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向北京商報(bào)記者分析，在今年已經(jīng)成交的219萬平方米含住宅用地中，僅有38.9萬平方米純商品房住宅，而近期成交的幾宗商品房住宅用地，更是全部實(shí)現(xiàn)了保障房為主和開發(fā)商自持化。

明年走勢(shì)料更平穩(wěn)

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，分析普遍認(rèn)為，土地交易的冷熱局面將顯著波及近期乃至較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)的樓市成交情況。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅就表示，由于“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的重提，北京樓市整體預(yù)期發(fā)生改變，后市“看空”預(yù)期增多，直接導(dǎo)致了商品房成交走勢(shì)在9月之后出現(xiàn)拐點(diǎn)，逐漸進(jìn)入低迷周期。

放眼后市，我愛我家品牌市場(chǎng)研究中心孔丹表示，根據(jù)中央及北京的政策，明年北京勢(shì)必將加大土地供應(yīng)，同時(shí)優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)自住型商品房的建設(shè)。“在這一輪樓市調(diào)控中，供給側(cè)改革是被頻繁提及的一個(gè)要素，可以預(yù)見未來北京土地結(jié)構(gòu)也將以市場(chǎng)需求為重，繼續(xù)深化‘7090’等政策，逐步改變‘豪宅化’的不良趨勢(shì)，最終實(shí)現(xiàn)商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化”，孔丹告訴北京商報(bào)記者，雖然樓市調(diào)控的收緊也會(huì)一定程度上作用到土地市場(chǎng)上，但考慮到北京地塊供不應(yīng)求的總體態(tài)勢(shì)，一旦出現(xiàn)稀缺優(yōu)質(zhì)資源，仍難避免開發(fā)商的爭(zhēng)搶，“不過整體而言，明年北京土地市場(chǎng)將更加平穩(wěn)，不會(huì)重復(fù)今年的波動(dòng)走勢(shì)”。

而在郭毅看來，受到“高價(jià)地”因素的制約，北京新房市場(chǎng)全面高端化的趨勢(shì)仍在繼續(xù)，新房市場(chǎng)也成為中高端需求的主戰(zhàn)場(chǎng)，中低端需求則不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手市場(chǎng)以及商辦市場(chǎng)，而這一趨勢(shì)也將延續(xù)至明年。“因此雖然收緊調(diào)控對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生了一定制約，并且在土地方面也將進(jìn)一步增加保障性產(chǎn)品的供應(yīng)，用以對(duì)沖整體市場(chǎng)價(jià)格水平，但是純商住宅價(jià)格在明年仍將維持高位企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。”北京商報(bào)記者 蔣夢(mèng)惟 張暢