冷清—火爆—冷卻，僅僅兩年多時間，樓市就經(jīng)歷了如此“打擺子”周期，擺脫這樣的反復(fù)，建立房地產(chǎn)發(fā)展的長效機制再度提上議程。

告別“打擺子”，呼喚長效機制

2016年12月16日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確表示，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對第一財經(jīng)分析，過去的房地產(chǎn)調(diào)控更多是短期政策，所以經(jīng)常因為經(jīng)濟(jì)走勢不同而出現(xiàn)波動，長效機制意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展不能只靠一時的應(yīng)急調(diào)控政策，關(guān)鍵是需要完善長期制度建設(shè)，房地產(chǎn)稅等長效政策有望加快落地。

“‘剎車’不能踩太久，光靠需求側(cè)調(diào)控也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”萬科總裁郁亮近期在接受《人民日報》專訪時說，房地產(chǎn)業(yè)要實現(xiàn)長期健康發(fā)展，關(guān)鍵在于利用踩“剎車”后的寶貴時機，建立長效機制、增加有效供給。

房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵還是要治本，也就是要建立起制度框架，包括土地、投融資、住房以及稅收制度等 第一財經(jīng)記者高育文攝

財政部原財政科學(xué)研究所所長、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長賈康也認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場就是“打擺子”式的，“之前大家還擔(dān)心冰火兩重天，冰這邊的壓力太大，好多三四線城市和部分二線城市去庫存壓力那么大，沒想到才幾個月迅速火熱起來，一線城市和二線熱點城市房價快速上漲，各地政府迫不得已，不斷推出各種限購限貸措施，這種‘打擺子’式的表現(xiàn)，再次說明我們前幾年說的多輪調(diào)控主要是治標(biāo)，而非有效治本。”

他認(rèn)為，過去的調(diào)控都是簡單的調(diào)節(jié)，光講政策的話，放寬就是取消限購限貸，收緊就是恢復(fù)限購限貸。“這種治標(biāo)的方式根本不夠用，關(guān)鍵還是要治本，也就是要建立起制度框架，包括土地、投融資、住房以及稅收制度等。”

這其中，房地產(chǎn)稅討論多年，關(guān)注度一直很高。雖然早在上海和重慶展開局部試點，但房地產(chǎn)稅推進(jìn)過程一直“雷聲大雨點小”。有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)稅推廣在技術(shù)方面不存在問題，主要障礙在于既得利益群體的阻撓。

“放眼看去，世界上稍微現(xiàn)代的經(jīng)濟(jì)體，都建立起了住房保有環(huán)節(jié)的稅收制度，中國這個坎遲早要過的，那么早一點考慮，爭取不那么滯后，這也是一個應(yīng)有的選擇。”賈康說，房地產(chǎn)稅不是“定海神針”，一招決定全局，但它是制度建設(shè)中的一個必選項。

不過，房地產(chǎn)的長效機制并不僅僅只有房地產(chǎn)稅，尤其是如果沒有其他相應(yīng)的制度改革做配套，那么房地產(chǎn)稅所起到的作用將十分有限。

張大偉說，房地產(chǎn)稅如果稅率過低，很可能難以覆蓋征稅成本。稅率過高，將影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)稅未來是用來取代地方土地出讓金減少后的地方稅源，在房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟(jì)重要支撐的情況下，如何推進(jìn)更需綜合考量。

他認(rèn)為，房地產(chǎn)稅是新增實際收稅的稅種，在實際交易中并不能促進(jìn)增加新供應(yīng)。雖然短期可能影響部分投資者拋出房源，但如果不解決投資只能依賴房產(chǎn)、新建住宅供應(yīng)少于需求的話，房地產(chǎn)稅依然會被轉(zhuǎn)嫁給買房者支付。此外，征收房地產(chǎn)稅帶來的持有環(huán)節(jié)的成本提高，也極有可能通過轉(zhuǎn)嫁給租房者、或者其他途徑規(guī)避掉。

賈康也認(rèn)為，加快房地產(chǎn)稅立法推進(jìn)改革，需要有一系列的配套。房地產(chǎn)稅應(yīng)該把房地產(chǎn)有關(guān)所有的稅費放在一起做一個系統(tǒng)的優(yōu)化。而且必須得到土地制度、住房制度、投融資制度改革的呼應(yīng)。

增加有效供給

這其中，土地供應(yīng)制度改革亦十分關(guān)鍵。中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確要落實人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實地方政府主體責(zé)任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。

當(dāng)前，由于土地在地區(qū)之間的供需錯配，導(dǎo)致部分一二線城市土地供應(yīng)不足，房價高速上漲。而大部分三四線城市土地供應(yīng)過剩，庫存高企，即使現(xiàn)在不再增加土地供應(yīng)，多年都不能消化完，存在土地浪費、效率低下等問題。

全國房地產(chǎn)商會主席顧云昌曾在接受媒體采訪時認(rèn)為，目前我國房地產(chǎn)存在的問題是供給側(cè)的問題，也就是供給側(cè)方面的土地供需錯位。2008年以來，在我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)中，土地的城鎮(zhèn)化和人口的城鎮(zhèn)化出現(xiàn)了扭曲，土地城鎮(zhèn)化使大量中小城市周圍的農(nóng)田變成了城市建設(shè)用地，而人口城鎮(zhèn)化使大量的人口從農(nóng)村來到中小城市，走向現(xiàn)代化大城市，也就是土地的供應(yīng)和人口的流向是相反的，北京、上海、深圳等城市沒有更多的土地供應(yīng)甚至是無地供應(yīng)，但人還在流入。

因此，要解決這個問題，就必須建立起人地掛鉤的制度。廈門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會副會長王崎對第一財經(jīng)表示，未來在土地供應(yīng)方面，一二線熱點城市的土地紅線應(yīng)當(dāng)適當(dāng)放寬，把周圍的三四線城市的土地指標(biāo)轉(zhuǎn)移到一二線熱點城市。這樣在滿足一二線城市發(fā)展需要的同時，也能促進(jìn)三四線城市的集約化發(fā)展。

王崎說，像北上廣深這些一線城市和廈門、南京這些二線熱點城市，他們發(fā)展農(nóng)業(yè)的附加值本來就不高，還不如在城市之間進(jìn)行合理分工，讓這些地方努力發(fā)展好城市經(jīng)濟(jì)，讓以農(nóng)業(yè)為主的地方努力發(fā)展好農(nóng)業(yè)。

“現(xiàn)在大中城市蓋樓，最大問題是土地供應(yīng)量不足。表面上看，這些城市能用于開發(fā)建設(shè)的土地確實很少了，但往深里分析，也與土地供應(yīng)制度有關(guān)。”郁亮說。

現(xiàn)行《土地管理法》規(guī)定，任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。因此，農(nóng)民集體所有的土地在出讓、租賃時是受到限制的，不能與國有建設(shè)用地同等入市。于是，就形成了城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度。改革這種土地制度的呼聲早已有之。

郁亮分析，過去城市發(fā)展起步階段，土地強制收儲、政府“一個口子”供地的方式曾經(jīng)發(fā)揮過重要作用，但在目前，存量土地漸成主流，征收拆遷成本大幅提高，“地拆不動，就供不出來”。他建議，我國可以探索建立土地市場多元化供應(yīng)制度，允許讓有土地一方根據(jù)規(guī)則跟買地的人談、讓市場主體自行談判交易，從而提高存量土地流轉(zhuǎn)效率、快速增加有效供給。

據(jù)新華社報道，土地管理法修改已列入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃。全國人大環(huán)資委指出，現(xiàn)行土地管理制度特別是農(nóng)村土地管理制度與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制不相適應(yīng)的問題日益顯現(xiàn)，表現(xiàn)為土地征收制度不完善，宅基地用益物權(quán)難落實，土地增值收益分配機制不健全，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地不能與國有建設(shè)用地同等入市、同價同權(quán)等。為此，多名全國人大代表提出議案，建議修改土地管理法。目前，國土資源部已形成了土地管理法修正案草案初稿。

此外，房地產(chǎn)的長效機制還應(yīng)包括城市住房制度等方面的改革，未來必須促進(jìn)房地產(chǎn)投資盈利模式轉(zhuǎn)變，由短線投機的方向引導(dǎo)到長線投資的合理方向，使經(jīng)營模式由單一的“只售不租”變?yōu)?ldquo;租售并舉”，這也是長效機制的一個重要方向。

郁亮認(rèn)為，在商品房市場外，應(yīng)大力發(fā)展租賃市場，為新市民提供更多可承受的住房；借助軌道交通，加快建設(shè)既有產(chǎn)業(yè)功能又有居住功能、既宜居又宜業(yè)的衛(wèi)星城和城市群，從而疏散核心城區(qū)人口，并為大量新市民家庭提供符合其收入水平的購房定居機會。