12月20日，由佰仕會聯(lián)合易居沃頓、萬商俱樂部，共同發(fā)起的“2016首屆中國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理生態(tài)鏈大會”開啟大幕，本屆大會圍繞投資并購、城市更新、資產(chǎn)管理、資產(chǎn)證券化、供應(yīng)鏈支持五個(gè)維度，為各界人士演繹了一場別開生面的“頭腦風(fēng)暴”。會上，易居（中國）企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱通過分析2016年經(jīng)濟(jì)走向與市場行情的關(guān)鍵性指標(biāo)元素，對行業(yè)未來的發(fā)展走勢進(jìn)行了深度解讀。
談?wù)撸焊嗍菍π袠I(yè)未來健康發(fā)展的預(yù)期
過去講抑制投資，今天是對投機(jī)的抑制
近期召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中提到的和房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容，在丁祖昱看來絕對不只是“房子是用來住的，不是用來炒的”這一句話。“把這次會議中和房地產(chǎn)有關(guān)的內(nèi)容全部結(jié)合起來，看到的是對整體行業(yè)未來健康發(fā)展的預(yù)期。”丁祖昱在演講開始，首先把大家對于本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議中存在的一些誤解打消。過去講抑制投資，今天提的是對投機(jī)的抑制。沒有對行業(yè)的大力調(diào)控，只是對以前相關(guān)政策的解讀，以及對未來行業(yè)發(fā)展要求提的比較明確。
對于具體措施上，丁祖昱認(rèn)為如果防止短期炒作，也許會在稅收方面做一些新的安排，但這都是針對炒房方面，對投資沒有太大的影響。此外，信貸方面最近趨緊。政策會對自住型消費(fèi)需求支持，未來按揭這一部分應(yīng)該會慢慢的恢復(fù)到正常水平。
談市場：中國房地產(chǎn)基礎(chǔ)相當(dāng)穩(wěn)固
判斷一個(gè)城市短中期房地產(chǎn)市場的好壞要看調(diào)控對這個(gè)城市的影響
對短期市場的判斷，丁祖昱認(rèn)為這次的調(diào)控給大家的感受比前幾次調(diào)控要好，二手房還是一如既往的像前幾次調(diào)整一樣，成交量下滑得比較快，房價(jià)也有所松動。從熱點(diǎn)城市的一手房情況來看，大概有三四個(gè)城市成交量和房價(jià)都有明顯的下滑，大部分城市成交量略有下滑。
在丁祖昱看來，中國房地產(chǎn)進(jìn)入到了一個(gè)更加堅(jiān)挺的時(shí)代。以往調(diào)控過后一些企業(yè)會帶頭降價(jià)，但到目前為止沒有看到任何一個(gè)大企業(yè)率先降價(jià)。
如何來判斷一個(gè)城市短中期房地產(chǎn)市場的好壞？丁祖昱給出的答案就是要看這次調(diào)控對這個(gè)城市的影響。如果影響特別大，那么個(gè)這個(gè)城市本身的房地產(chǎn)基礎(chǔ)是薄弱的，短中期面臨一定壓力。如果到目前為止很多城市房價(jià)仍然堅(jiān)挺，成交相對下調(diào)且在一個(gè)正常的范圍內(nèi)，他認(rèn)為這些城市未來3至5年都是很看好的。
丁祖昱表示，這次的調(diào)控政策本身很嚴(yán)格，采用“四限”。
第一個(gè)是限購。除了限制城市數(shù)量比以往少，限購條件要比之前嚴(yán)格得多，市場監(jiān)管非常嚴(yán)格。
第二個(gè)是限貸。目前的信貸政策也是歷史上最嚴(yán)的，南京和蘇州要求二套房首付80%；上?，F(xiàn)在二套房首付七成，全國買都算二套房，哪怕沒有貸過款。
第三個(gè)是限價(jià)。也是歷史上最嚴(yán)的，北京今年新房成交量和成交金額與去年同期上升幅度相比是最低的。原因就是預(yù)售限制很嚴(yán)，最近一段時(shí)間基本拿不到預(yù)售證，通過限價(jià)可以控制短期的房價(jià)。
第四個(gè)是限資金，也是最嚴(yán)厲的，但是執(zhí)行到什么程度還有待觀察。首先是從土地資金開始限，除了北上廣深以外，一部分熱點(diǎn)二線城市也開始嚴(yán)查土地資金來源，三線城市佛山也都開始查土地資金來源，這可能會對接下去的地價(jià)會產(chǎn)生直接性的影響。丁祖昱認(rèn)為，沒有任何一家房企今天能夠靠自有資金保持增長。拿地全只靠自有資金是不可能保證現(xiàn)在的增長速度。因此，現(xiàn)在更多的房企會選擇并購的方式。
在如此嚴(yán)格的調(diào)控措施之下，如果市場還能保持相對的穩(wěn)定，丁祖昱認(rèn)為，中國房地產(chǎn)今天的基礎(chǔ)還是相當(dāng)?shù)姆€(wěn)固的，或者說在這些城市的基礎(chǔ)還是相當(dāng)穩(wěn)固的。
談資管：或是中國房地產(chǎn)下一輪真正的機(jī)會
能夠做資產(chǎn)管理的就是房價(jià)最高的城市
劉愛明去做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)了，毛大慶不做房地產(chǎn)開發(fā)了…..在丁祖昱看來，這也是為什么今天要來談資產(chǎn)管理，他認(rèn)為這也許是中國房地產(chǎn)下一輪真正的機(jī)會。
丁祖昱認(rèn)為，目前能夠做資產(chǎn)管理的就是房價(jià)最高的城市，也就是基本在上海、深圳和北京。另外如果一定要再做的話，廣州、杭州也勉強(qiáng)可以。因?yàn)閺乃麄兊母邇r(jià)格上面來看，還有一部分的量。如果沒有價(jià)格拉開空間，資產(chǎn)管理的壓力會很大，因?yàn)榉€(wěn)定回報(bào)率很低，因此在中國這樣一個(gè)特色情況下需要把“穩(wěn)定回報(bào)”和“溢價(jià)空間”兩者共同看待。
對此，丁祖昱做了一個(gè)大膽的設(shè)想，假設(shè)能夠在上海、深圳和北京布局，今天多留一些資產(chǎn)可能比賣資產(chǎn)效果來得更好。“如果過去五年你（開發(fā)商）只要不賣房，放到今天你就是中國首富，這就是資產(chǎn)管理。”丁祖昱如是表示。
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