2016年的地產(chǎn)牛市來(lái)得猝不及防。

2015年末，全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存量超過(guò)7億平方米，為歷史最高水平。當(dāng)年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將房地產(chǎn)去庫(kù)存定位成結(jié)構(gòu)性改革的五大工作之一。

實(shí)際上，2015年，局部地產(chǎn)市場(chǎng)已有回暖跡象。當(dāng)年10月，深圳的新建住房交易量環(huán)比上升了38%。但就全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)而言，天量庫(kù)存仍然是亟待解決的主要矛盾。作為國(guó)家統(tǒng)計(jì)局樣本的70個(gè)大中城市，當(dāng)年12月中，49個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格同比下降。

僅僅9個(gè)月過(guò)去，上述數(shù)據(jù)發(fā)生了翻天覆地的變化，70個(gè)大中城市中，64個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲，63個(gè)城市相關(guān)價(jià)格環(huán)比上漲，多達(dá)11個(gè)城市的相關(guān)價(jià)格環(huán)比漲幅超過(guò)4%。

在實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的爆發(fā)既顯得突兀，又十分必然。盡管房地產(chǎn)業(yè)已不再被定調(diào)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，但長(zhǎng)期以來(lái)，這個(gè)市場(chǎng)仍承載著激活GDP增長(zhǎng)，調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)杠桿的作用。往往在經(jīng)濟(jì)低谷時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)一輪暴漲。2009年如是，2016年亦如是。

地產(chǎn)作為支點(diǎn)，撬動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方法之所以行之有效，是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響巨大，一旦政策鼓勵(lì)，居民去往從之。同樣也是這個(gè)原因，一旦政策限制，購(gòu)買(mǎi)力很快會(huì)被抑制。

自2016年9月30日以來(lái)，超過(guò)20個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存之戰(zhàn)，硝煙漸息，取而代之的是去杠桿。

去庫(kù)存加杠桿

一個(gè)共識(shí)是，2016年房?jī)r(jià)暴漲背后，最有力的推手是資金杠桿。和房地產(chǎn)撬動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)一樣，資金杠桿是撬動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支點(diǎn)。

2014~2015年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在大范圍經(jīng)歷了一個(gè)低谷周期。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩的大背景下，單一市場(chǎng)的下行并不特別。除房地產(chǎn)外，股市低迷，資本寒冬，實(shí)業(yè)企業(yè)發(fā)展同樣遇到瓶頸。但正是因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)面臨通縮的壓力，PPI連續(xù)54個(gè)月處于負(fù)數(shù)，CPI的漲幅不斷縮窄，央行需要制定寬松的貨幣政策來(lái)對(duì)沖被動(dòng)型的流動(dòng)性收縮。2014年，央行兩次定向降準(zhǔn)，一次降息，2015年，央行5次降準(zhǔn)降息，2016年年初，央行再次降準(zhǔn)。

這些錢(qián)流向了哪里？通過(guò)對(duì)中國(guó)整體債務(wù)結(jié)構(gòu)的分析不難看出，錢(qián)只能流向樓市。目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體債務(wù)率已達(dá)到260%，這在新興國(guó)家甚至是發(fā)達(dá)國(guó)家，也是一個(gè)比較高的水平。其中，企業(yè)部門(mén)的債務(wù)率已經(jīng)達(dá)到160%，顯然已沒(méi)有加杠桿的空間，反而需要去杠桿；政府債務(wù)率為50~60%，看似不高但由于周期錯(cuò)配，也沒(méi)有加杠桿的空間；剩下的債務(wù)屬于居民部門(mén)和金融部門(mén)，其中居民部門(mén)的債務(wù)率為20%，相對(duì)美國(guó)的40%而言，這是一個(gè)具有想象空間的債務(wù)率。

同樣為了緩解房地產(chǎn)庫(kù)存壓力，自2014年9月開(kāi)始，中央部委先后多次出臺(tái)刺激樓市的政策，包括取消認(rèn)房又認(rèn)貸政策，只要貸款還清了就算首套，同時(shí)降低二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅負(fù)。但效果也分區(qū)域。在人口凈流出的三四線城市，供求關(guān)系失衡，供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求，這些政策并沒(méi)有起到太大的作用，但對(duì)于不斷有人口流入的一線城市，樓市逐步回暖。

真正促使房地產(chǎn)庫(kù)存進(jìn)入消化周期的，是2016年2月的新政策。當(dāng)月，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，通知明確，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。換句話說(shuō)，居民購(gòu)房的首付最低比例再次回到了20%的歷史低點(diǎn)。這是來(lái)自中央的、鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加杠桿的明確信號(hào)。

2016年，銀行信貸總量和房貸總量出現(xiàn)雙漲局面。前三季度，信貸總量達(dá)到10.16萬(wàn)億，逼近去年全年的11.72萬(wàn)億，其中房貸總量達(dá)到3.63萬(wàn)億，超過(guò)去年全年的2.7萬(wàn)億，房貸占信貸比例，由2015年的23%，迅速增加到了35.7%。

以上僅為官方口徑統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，大量隱形杠桿被注入到樓市中去。今年前三季度，部分銀行開(kāi)始接受二次抵押，即沒(méi)有還清銀行貸款的房屋，可以通過(guò)評(píng)估，將扣除貸款后的余值進(jìn)行抵押貸款。雖然這部分貸款不能以房貸的形式體現(xiàn)，但只要貸款人在當(dāng)?shù)刈?cè)公司，便可以創(chuàng)業(yè)貸款的形式獲得資金。在注冊(cè)資本金認(rèn)繳制的前提下，注冊(cè)公司幾無(wú)成本。

由于房屋交割過(guò)程中，中介機(jī)構(gòu)會(huì)掌握大量短期資金，且通過(guò)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，很多中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)沉淀了很多傭金，一些中介機(jī)構(gòu)開(kāi)始發(fā)展類金融業(yè)務(wù)，例如向客戶提供首付貸，短期過(guò)橋貸款等。另外，隨著P2P的泛濫，個(gè)人借貸者獲取資金十分便捷，資金成本和時(shí)間成本都相對(duì)較低。這些民間融資業(yè)務(wù)等于給地產(chǎn)又加了一次杠桿。還有些希望短期套利的購(gòu)房人，本身并不具備相當(dāng)?shù)馁Y金實(shí)力，卻通過(guò)眾籌的方式集結(jié)資金來(lái)實(shí)現(xiàn)交易。

8月，全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅均價(jià)環(huán)比上漲1.26%，同比上漲7.54%，二手住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.89%，同比上漲5.74%。而9月份的漲幅還在進(jìn)一步擴(kuò)大。1-9月份，全國(guó)商品房銷售面積10。5億平方米，同比增長(zhǎng)26.9%，增速比1-8月份提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)27.1%。網(wǎng)上不斷爆出各地售樓處千人搶房的新聞，朋友圈里甚至流傳著開(kāi)發(fā)商組織客戶打麻將，誰(shuí)先胡牌誰(shuí)買(mǎi)房的段子。

伴隨著交易量和房?jī)r(jià)的上漲，房地產(chǎn)去庫(kù)存的目的達(dá)到了。截至9月末，全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存連續(xù)7個(gè)月減少，9月末，商品房待售面積69612萬(wàn)平方米，比8月末減少1258萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少1177萬(wàn)平方米。

但問(wèn)題隨之而來(lái)，在7億平米庫(kù)存時(shí)代，大量房地產(chǎn)庫(kù)存集中在三四線城市，這是由于當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期舉債發(fā)展，缺乏土地財(cái)政之外的還款來(lái)源導(dǎo)致的。反而一二線城市，負(fù)債率不高，土地又奇貨可居，并沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模的供需結(jié)構(gòu)矛盾。此次樓市加杠桿運(yùn)動(dòng)中，最為波瀾壯闊的反而是一線城市和局部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)力還是資金都更愿意流向這些地方。現(xiàn)在，三四線城市，供過(guò)于求的庫(kù)存問(wèn)題沒(méi)有得到解決，一二線城市的供小于求的短缺問(wèn)題更突出了。

以北京為例，截至10月中旬，今年僅出讓了8塊住宅用地，其中商品住宅供應(yīng)面積不過(guò)39萬(wàn)平米。2005年，僅華潤(rùn)獲得的清河一地塊，商品住宅面積就達(dá)55萬(wàn)平米。

去杠桿降房?jī)r(jià)

自特朗普當(dāng)選美國(guó)總統(tǒng)，美國(guó)加息減稅的預(yù)期日益強(qiáng)烈，隨之而來(lái)的是美元上漲，人民幣進(jìn)入貶值通道，近期，匯率在6.8左右艱苦徘徊。為了防止貨幣進(jìn)一步貶值，資本外流，一旦美國(guó)加息，央行很有可能也需要加息。但一二線城市的高房?jī)r(jià)、高杠桿，留給監(jiān)管層加息的空間已經(jīng)不大了。加息有可能刺破地產(chǎn)泡沫，地產(chǎn)泡沫的破滅又可能帶來(lái)整體經(jīng)濟(jì)危機(jī)。真是一環(huán)扣一環(huán)。

去杠桿降房?jī)r(jià)已勢(shì)在必行，但從全國(guó)庫(kù)存量來(lái)看，雖然已經(jīng)有所下降，但總量依然高企。這是市場(chǎng)分化帶來(lái)的結(jié)果。過(guò)去幾輪地產(chǎn)調(diào)控，均采取“一地有病，全國(guó)吃藥”的施政方式。此方式一直被詬病，也被認(rèn)為是造成市場(chǎng)分化的重要原因。當(dāng)今年一線城市市場(chǎng)幾近瘋狂時(shí)，三四線城市的市場(chǎng)甚至都沒(méi)有被啟動(dòng)。因此，9月末，中央將地產(chǎn)調(diào)控的權(quán)限下放到地方，各地根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r來(lái)制定相應(yīng)調(diào)控政策。

自9月30日開(kāi)始，北京、上海、深圳等二十余個(gè)城市陸續(xù)頒布調(diào)控政策。其中，以北京、深圳最嚴(yán)，北京二套房非普通住宅的首付比例高達(dá)70%，非深圳戶籍購(gòu)房由三年社保升級(jí)為五年，二套房的首付比例同樣提高到了7成。

除“一城一策”外，此次調(diào)控的另一特點(diǎn)是執(zhí)行力度前所未有。例如為打擊假離婚買(mǎi)房，已有銀行推行“升級(jí)版貸審”，其做法是側(cè)面對(duì)“離婚家庭”進(jìn)行諸如水、電、煤、電話、寬帶等公用事業(yè)出賬信息的調(diào)查，觀察賬單情況是否發(fā)生異動(dòng)；從申請(qǐng)人住所的小區(qū)物業(yè)、居委、鄰居那里進(jìn)行側(cè)面求證，觀察“離婚”的夫婦是否還居住在一起、感情是否融洽等，以此判斷這對(duì)夫妻是否有“假離婚”可能。另外，銀行在進(jìn)行信貸審批時(shí)，會(huì)嚴(yán)格考察首付來(lái)源，后期還款是否有保障等。

一些政策力度較大的城市，調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)。根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家的數(shù)據(jù)， 截至11月22日，北京市完成網(wǎng)簽的新建商品住宅(不含保障房)交易中，成交均價(jià)在8萬(wàn)元/平方米以上的有136套，成交量繼10月出現(xiàn)腰斬之后，11月交易量環(huán)比10月同期繼下跌6.8%。

也有些地方政策相對(duì)溫和，例如上海，10月出臺(tái)的“滬六條”主要是對(duì)之前政策的強(qiáng)調(diào)和重申。結(jié)果，上海11月新房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了47724元/，再次刷新了上海新建商品住宅的均價(jià)，環(huán)比上漲了8.8%。而10月份的數(shù)據(jù)還僅僅是43848元/。

上述結(jié)果顯然不是監(jiān)管層愿意看到的，上海、天津等多個(gè)城市于近期加碼房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中上海推出了史上最嚴(yán)調(diào)控政策，不僅效仿北京，將首套房首付比例提升到35%，二套普通住宅的首付比例提到50%，非普通住宅提升到70%，更厲害的是，上?；謴?fù)了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的調(diào)控政策，只要購(gòu)房人在全國(guó)范圍內(nèi)有貸款記錄，即被認(rèn)定為二套房。

北京限購(gòu)、嚴(yán)控必然會(huì)帶來(lái)購(gòu)買(mǎi)力溢出，尤其是隨著北京市政府的搬遷計(jì)劃逐步落實(shí)，京津冀交接地帶在過(guò)去一段時(shí)間房?jī)r(jià)暴漲。近日，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、住建部等七部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《加強(qiáng)京冀交界地區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）?！兑庖?jiàn)》明確指出，將要嚴(yán)控京冀交界區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管控。而天津早在10月份，已經(jīng)提高了外地購(gòu)房者在城六區(qū)及武清區(qū)的首套房購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，并限制相關(guān)人群的二套房購(gòu)買(mǎi)資格。

伴隨著一二線城市調(diào)控的深化，部分購(gòu)買(mǎi)力將被轉(zhuǎn)移到三四線城市，這正是政府希望看到的情況，也是解決目前市場(chǎng)分化問(wèn)題的出口。但就一二線城市來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的熱度僅靠政策來(lái)短期壓抑，供應(yīng)短缺問(wèn)題沒(méi)有得到解決，市場(chǎng)仍坐在火藥桶上。近期，北京雖然推出了一些住宅用地，但均要求開(kāi)發(fā)商永久自持，長(zhǎng)期租賃。無(wú)論是傳統(tǒng)觀念，還是基于貨幣貶值預(yù)期，中國(guó)人對(duì)于住房不僅有居住需求，更有資產(chǎn)保值增值需求，一旦新增住宅用地不能轉(zhuǎn)化到二級(jí)市場(chǎng)上，存量住房將更加奇貨可居。