“在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的近20年時(shí)間里，新房一直是主角，近兩年二手房市場(chǎng)和中介機(jī)構(gòu)快速發(fā)展，而未來(lái)5-10年，我相信處于上升周期、規(guī)模最大的、與消費(fèi)者關(guān)聯(lián)最緊密的會(huì)是租賃市場(chǎng)。”在《租賃崛起》報(bào)告分享會(huì)上，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)如是說(shuō)。報(bào)告中一組數(shù)據(jù)引人注目：預(yù)計(jì)到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬(wàn)億元增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億元，到2030年將會(huì)超過(guò)4.6萬(wàn)億元。租賃市場(chǎng)的巨大潛力，催生品牌公寓的快速發(fā)展，在未來(lái)租賃市場(chǎng)格局中，品牌公寓將占據(jù)半壁江山。同時(shí)，規(guī)模是品牌公寓盈利的關(guān)鍵，而運(yùn)營(yíng)能力是核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。

5萬(wàn)億 租賃崛起

在去庫(kù)存和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景下，住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)獲得較多的政策支持。2016年5月4日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。會(huì)議指出，實(shí)行購(gòu)租并舉，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

但是，必須面對(duì)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，目前國(guó)內(nèi)的租賃市場(chǎng)發(fā)展非常不充分。楊現(xiàn)領(lǐng)分析認(rèn)為，從租房市場(chǎng)規(guī)模與房屋交易市場(chǎng)規(guī)模來(lái)看，2016年中國(guó)的房屋交易市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)超過(guò)15萬(wàn)億元，其中包括約10萬(wàn)億元的新房交易市場(chǎng)和5萬(wàn)億元的二手房交易市場(chǎng)，但是租房市場(chǎng)的租金規(guī)模只有1萬(wàn)億元，是整個(gè)房屋交易市場(chǎng)的7%。

與此同時(shí)，美國(guó)2016年房屋交易規(guī)模應(yīng)該在1萬(wàn)億美元左右，其中90%是二手房，10%是新房。而租房市場(chǎng)的規(guī)模高達(dá)5000億美元，是整個(gè)交易市場(chǎng)規(guī)模的50%。“所以可以看出，中國(guó)租房市場(chǎng)的發(fā)展是非常不足和滯后的。”楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)。

在此情況下，鏈家研究院推出的《租賃崛起》報(bào)告表明：未來(lái)中國(guó)住房租賃市場(chǎng)存在很大的發(fā)展空間。未來(lái)5-10年，房地產(chǎn)行業(yè)中處于上升周期、規(guī)模最大的將會(huì)是租賃市場(chǎng)。

“未來(lái)3-5年，中國(guó)將有約2億人進(jìn)入租房市場(chǎng)，租金規(guī)模將超過(guò)1.5萬(wàn)億元，中國(guó)未來(lái)的租房市場(chǎng)空間巨大。”楊現(xiàn)領(lǐng)表示。鏈家研究院近期推出的《租賃崛起》更是預(yù)測(cè)，未來(lái)十年，我國(guó)租房市場(chǎng)租金GMV（成交總額）將接近3萬(wàn)億元，租賃人口近2.3億人，到2030年，租金GMV將達(dá)4.6萬(wàn)億元，租賃人口達(dá)到2.7億人，一線城市租金GMV將超萬(wàn)億元。

將形成“541”市場(chǎng)格局

政策紅利的支撐、國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)發(fā)展的不足，導(dǎo)致房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?。近兩年，包括自如、you+、魔方公寓等在內(nèi)的品牌公寓快速發(fā)展。未來(lái)，租賃市場(chǎng)將形成新的格局。

目前，品牌公寓的滲透率還是非常低的。以北京為例，目前大約有120萬(wàn)套的租賃住宅，其中40%是通過(guò)中介交易的普通租賃市場(chǎng)；二手房占據(jù)市場(chǎng)比例約40%，二房東大量集中在城郊的區(qū)域或者低客單價(jià)的房屋；業(yè)主直租即C2C的市場(chǎng)比例占到10%；另外的10%是包括自如在內(nèi)的品牌公寓，這類占比非常低。

楊現(xiàn)領(lǐng)分析認(rèn)為，“4411”是目前北京房屋租賃的市場(chǎng)格局，未來(lái)會(huì)變成“541”的格局，50%機(jī)構(gòu)化的管理，40%租賃市場(chǎng)，還有10%的房屋分享。

未來(lái)的發(fā)展方向是二房東市場(chǎng)走向品牌公寓管理規(guī)范市場(chǎng)，政策文件叫“發(fā)展市場(chǎng)化、規(guī)?；I(yè)化的經(jīng)營(yíng)租賃機(jī)構(gòu)”，未來(lái)這些機(jī)構(gòu)會(huì)成為市場(chǎng)主導(dǎo)性的力量，能占據(jù)50%的市場(chǎng)規(guī)模。這對(duì)于品牌公寓而言，是很重要的發(fā)展機(jī)會(huì)。

目前，在品牌公寓市場(chǎng)中有兩種模型。第一種是整棟模型，即集中式公寓。比如you+、魔方公寓等，這類公寓通過(guò)整租物業(yè)裝修改造后進(jìn)行出租。第二種是分散式公寓，如自如、優(yōu)客、青客等，分散式公寓房源來(lái)自于業(yè)主，機(jī)構(gòu)收取房屋一般簽約3-5年，通過(guò)不同程度的裝修之后再出租。

實(shí)際上，整棟式跟分散式兩個(gè)模式的差異在于：集中式的便于管理，分散式便于獲取房源做大規(guī)模。具體來(lái)看，集中式公寓規(guī)模效應(yīng)臨界點(diǎn)相對(duì)比較低，做到2萬(wàn)-3萬(wàn)間的時(shí)候，會(huì)大量分擔(dān)機(jī)構(gòu)管理成本、后臺(tái)成本，改善盈利狀況。但是，分散式公寓規(guī)模效應(yīng)臨界點(diǎn)相對(duì)較高。

運(yùn)營(yíng)能力是競(jìng)爭(zhēng)核心

未來(lái)租賃市場(chǎng)規(guī)模巨大，各路資本、開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始進(jìn)軍房屋租賃領(lǐng)域，未來(lái)行業(yè)會(huì)呈現(xiàn)出百花齊放的格局。楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，決定一個(gè)品牌能否立足的關(guān)鍵在于成本控制及運(yùn)營(yíng)管理的能力。

目前，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始拿地持有做租賃，萬(wàn)科最新競(jìng)得的北京市海淀區(qū)兩宗全自持住宅地塊就是代表。盡管開(kāi)發(fā)商進(jìn)入租賃市場(chǎng)本身有著資金、建造、裝修等多重天然優(yōu)勢(shì)，但目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)在租賃公寓方面的問(wèn)題并不在此，成本管控和運(yùn)營(yíng)管理才是核心關(guān)鍵。房企在開(kāi)發(fā)銷售類產(chǎn)品時(shí)習(xí)慣以快周轉(zhuǎn)為最高目標(biāo)，當(dāng)持有運(yùn)營(yíng)時(shí)，需要考慮的卻是完全不同的問(wèn)題。如何在兩個(gè)平行的領(lǐng)域都走得通，是想要涉足持有租賃領(lǐng)域開(kāi)發(fā)企業(yè)亟待解決的問(wèn)題。

近期，有多家房企來(lái)到鏈家，想了解鏈家的自如公寓到底是如何運(yùn)營(yíng)的，希望在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)借鑒自如的運(yùn)營(yíng)模式。據(jù)介紹，自如核心的運(yùn)營(yíng)模式是：業(yè)主端提供資產(chǎn)管理，客戶端向他提供更有品質(zhì)的租房，其所倡導(dǎo)的品質(zhì)租住自誕生時(shí)便是一種全新的模式。

資料顯示，自如目前圍繞租住和旅行已經(jīng)建立起完善的產(chǎn)品線，是國(guó)內(nèi)規(guī)模第一的長(zhǎng)租公寓。2016年5月，自如從鏈家集團(tuán)拆分出來(lái)作為獨(dú)立子公司運(yùn)營(yíng)，旗下包括自如友家、自如整租、自如寓、自如民宿、自如驛。目前自如在北京、上海、深圳設(shè)有分公司。截至今年9月，自如的規(guī)模數(shù)據(jù)是：自如客（租客）累計(jì)超過(guò)60萬(wàn)人，管理房間數(shù)達(dá)30萬(wàn)間，累計(jì)服務(wù)業(yè)主超10萬(wàn)人，房間套數(shù)超10萬(wàn)套，管理房屋資產(chǎn)超3000億元。