隨著萬科披露北京首塊限價自持地塊的開發(fā)意圖，在京房企土地自持時代已經(jīng)來臨，而北京市住建委發(fā)布的自持配套政策也明確，開發(fā)商想要先自持、再賣掉的想法并不可行。雖然在一定程度上，自持限價地塊遏制了地王頻出，但是“賣不得”的房源也讓本就處于供需失衡的市場供應(yīng)雪上加霜。“以后不是買不買得起，是買不買得到”成為剛需購房者最為擔(dān)心的問題。

此外，承擔(dān)著剛需購房需求的自住房，雖然價格較低，但供應(yīng)量和需求量之間的巨大差距，以及區(qū)域保護(hù)的限定門檻，讓絕大部分剛需者望而卻步；二手房方面，低估價與高首付的難題，疊加進(jìn)一步收緊的信貸政策，也將剛需的門檻抬至前所未有的高度。

自住房難撐需求

進(jìn)入12月，北京市又有幾個熱門自住房啟動了申購，例如本周一金隅集團(tuán)位于東壩的162套房源啟動申購，當(dāng)周邊商品房價格超過7萬元/平方米時，2.2萬元/平方米的自住房價格顯得格外具有吸引力，購房人也清晰地認(rèn)識到，在北京商品房價格不斷攀高時，只有以滿足中低收入人群置業(yè)需求而設(shè)立的自住房還依然不改初衷，保持著剛需客可以接受的價格，因此申購火爆成為了自住房的標(biāo)配。

“從購房人的角度來說，價格在可接受范圍是自住房最大的吸引力。”自2014年起加入到申購自住房大軍的劉女士向北京商報記者坦言，她本人屬于本地戶籍無房戶，是優(yōu)先家庭，已申購過石景山、海淀、豐臺等多處自住房，然而最終還是未能順利搖上號。“我們依然還想申購自住房的原因在于，這些房源都是在2014年、2015年集中出讓的土地，自住房價格已經(jīng)限定好了，出讓土地時價格本身就比周邊低30%以上，現(xiàn)在價格優(yōu)勢更是明顯。”不過劉女士也指出，絕大多數(shù)自住房位置偏遠(yuǎn)、可選擇余地少也是自住房的弊端。

購房人看到的是自住房價優(yōu)難搶的AB面，而將自住房放在北京樓市大環(huán)境里，也同樣發(fā)揮著雙向作用。積極的一點(diǎn)是，自住房對于新房供應(yīng)市場形成了有效的補(bǔ)充，這在北京土地供應(yīng)量創(chuàng)下五年新低、尤其是出現(xiàn)了開發(fā)商自持且不得出售的土地之時，讓市場擁有了可供選擇的新房資源。有數(shù)據(jù)顯示，2015年北京自住房土地供應(yīng)了22.15萬平方米，占總供應(yīng)量的比例為16%，截至目前累計已經(jīng)出現(xiàn)67塊含自住房地塊。從自住房對北京房價的影響看，過去三年，分別讓北京房價降低了7.7%、10.3%、5.95%。因此，從政策調(diào)控方向、土地供應(yīng)比例以及自住房的優(yōu)勢看，未來在北京房地產(chǎn)市場中自住房將扮演剛需客首選房的角色。

然而即便自住房保證了一定的新房供應(yīng)、對沖了商品住宅的房價漲幅，但是面對龐大的需求量，自住房的有限供應(yīng)仍顯得九牛一毛。亞豪機(jī)構(gòu)提供的一組數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前，已經(jīng)取證未簽約的自住房共32.66萬平方米，而已供地未取證的自住房共48.49萬平方米，二者相加，自住房的最大有效供應(yīng)共81.15萬平方米，約9200套自住房，而北京市全年商品成交量在8萬-10萬套，需求有增無減，而不足1萬套的供應(yīng)也只占實(shí)際成交量的一成，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足真正的需求。因此在亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅看來，自住房的供應(yīng)簽約能否提速，是目前決定北京調(diào)控是否升級的最后一招。

首置告別新房

自住房一房難求、純商品房不斷高端化，這一趨勢變化導(dǎo)致的直接結(jié)果就是首次置業(yè)群體將目標(biāo)更多地鎖定在了二手房市場。郭毅就曾指出，首次置業(yè)群體最好的選擇首先是自住房、其次是二手房、再者是環(huán)京房源。“首次置業(yè)群體的購買能力有限，因此選擇一些面積相對較小、年限老一點(diǎn)的二手房是可以考慮的，比如方莊、紅廟一代，總房價在300萬-400萬元左右的房源依然可供選擇。”郭毅如是說。

其實(shí)，今年二手房扮演承接首置、首改需求角色的趨勢已經(jīng)十分明顯。中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京年內(nèi)二手房住宅簽約255786套，新房住宅簽約44801套（剔除保障房、自住房）；二手房占市場住宅成交比例高達(dá)85.1%，進(jìn)入了全面的存量住宅時代，而這一比例在過去幾年一直在70%上下。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，隨著二手房成交占比增加，決定房地產(chǎn)市場價格的已經(jīng)不再是新房市場價格，而是二手房成交價格，這種情況下，二手房簽約量大漲，二手房的交易稅負(fù)、貸款政策也將決定市場的波動。

不過，北京存量房市場的承接能力又有待觀察，畢竟相對于新房市場，二手房的供應(yīng)更多受業(yè)主個體的影響，而這群賣房人對市場更加敏感、搖擺性更強(qiáng)。郭毅拿一組數(shù)據(jù)說明了問題：在“9·30”新政之前，鏈家網(wǎng)上公示的二手房源掛牌量有5萬多套，10月末因房源核驗(yàn)一度減至22376套，11月末有所回升，但也不過30847套，相當(dāng)于當(dāng)前市場形勢下全北京一個半月的去化量。“因調(diào)控減少購房需求、因需求不足而房主惜售、因房主惜售而有效房源驟減，一場輪回，二手房市場與新房市場類似，同樣又將回歸一房難求的市場格局。”郭毅如是說。

除了業(yè)主個人因素導(dǎo)致的二手房供應(yīng)波動外，新房供應(yīng)量的逐年減少也意味著未來存量房的遞減，二者成正比。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至目前北京市存量房套數(shù)為53944套，這已經(jīng)比截至去年底的73368套有了明顯的減少。當(dāng)然這里有二手房成交量比去年大幅上升的原因，從而消耗了更多的存量房源，而2014-2015年新房供應(yīng)量的遞減也影響了存量房數(shù)量，數(shù)據(jù)顯示，2014年剔除保障房、自住房的新房供應(yīng)量為75893套，而2015年銳減至42933套，2016年截至目前也只有25377套。

對此，張大偉評價稱：“一線城市的二手房成交面積都在新房的2倍以上。同時，南京、福州等二線城市的二手房交易活躍程度也超過新房。一二線樓市二手房交易占主導(dǎo)地位，未來樓市調(diào)控將會更多地傾斜二手房稅費(fèi)政策調(diào)整。”

買不到難題

土地的供應(yīng)決定著新房和存量房供應(yīng)量，而房源的供應(yīng)量則直接決定著未來房價的走勢。在行業(yè)人士看來，北京是土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上做調(diào)控最努力的城市，限價、限售、限面積、限資金、限持有，在土地出讓的環(huán)節(jié)就已經(jīng)將調(diào)控思路滲透得淋漓盡致。其中，100%自持且只用于租賃的地塊，更是被稱之為調(diào)控的升級版。此類地塊一經(jīng)推出，行業(yè)人士的共同反應(yīng)是，地價和房地產(chǎn)市場的預(yù)期得到了控制，但是未來的供應(yīng)如何解決？

在郭毅看來，供應(yīng)的衰減、供需的失衡、限房價地塊全部自持，無論是房企漲價惜售，還是未能實(shí)現(xiàn)預(yù)期中的結(jié)構(gòu)性拉低效果，總而言之，明年的北京新房市場將再度承擔(dān)著房價上漲的壓力。郭毅拿出的數(shù)據(jù)顯示，2014年北京市純住宅規(guī)劃建筑面積為200萬平方米、2015年是300萬平方米，但是截至2016年11月僅有42萬平方米；另外，2014年北京市純住宅預(yù)售面積為900萬平方米，但是到了今年只有不到400萬平方米。與供應(yīng)形成鮮明對比的是，沒有減緩趨勢的需求量。數(shù)據(jù)顯示，在高峰期北京市每年人口凈流入量為50萬-60萬人，在控制人口新增量的大背景下，目前北京市人口仍處于凈流入，人口還在保持20萬-30萬人的年新增量。

“供需不均衡的作用就是地價會越來越高，進(jìn)而推升房價。買不到房是一個問題，賣得越來越貴是另一個問題。”一位開發(fā)企業(yè)內(nèi)部人士向北京商報記者透露，2016年的供地將直接影響2017年的房地產(chǎn)市場，而在北京市通過供地結(jié)構(gòu)來控制調(diào)控節(jié)奏的當(dāng)下，明年的土地供應(yīng)同樣不容樂觀，未來2-3年，甚至更長遠(yuǎn)的時間內(nèi)，供應(yīng)量的稀缺會是樓市新主題。而購房人的基礎(chǔ)需求將更多依賴于政策性住房，甚至有的會轉(zhuǎn)移至租賃市場。