繼“滬六條”出臺50余天后，上海再度加碼樓市調(diào)控。

昨晚9時，上海市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》（下稱《通知》），旨在進一步促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展。

《通知》規(guī)定，自11月29日起，居民家庭購買首套住房（即居民家庭名下在本市無住房且無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的）申請商業(yè)性個人住房貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄（包括商業(yè)性或公積金住房貸款記錄）的居民家庭申請商業(yè)性個人住房貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示：“此次政策調(diào)控著重于信貸方面。首先，原先信貸政策只認房，不認貸，即只要出清手中房源，再買還是首套。調(diào)整后的政策即認房又認貸，意味只要以前有信貸記錄，而且是查全國征信，再買房都認定是第二套，對改善型沖擊尤為明顯；對于首套房首付比例提高0.5成，也影響到了剛需的購買力。”

對于此次調(diào)控政策加碼的原因，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為：“此前，上海購房政策總體上已經(jīng)比較嚴厲，但是從近期房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)來看，政策必須加碼。這和目前上海房地產(chǎn)市場面臨的三個壓力有關。第一，庫存規(guī)模相對不足，亟需通過政策調(diào)整來實現(xiàn)供求關系的平衡；第二，房價上漲態(tài)勢依然比較明顯，控制房價的難度還是較大；第三，看漲預期依然較強烈，亟需通過政策進行市場預期的引導。目前出臺政策，時機成熟、政策條文清晰且具有針對性，具有積極的意義。”

公積金貸款政策同步收緊

除了完善差別化住房信貸政策之外，上海市住房公積金管理委員會同時印發(fā)了《關于調(diào)整本市住房公積金個人貸款政策的通知》，一是嚴格執(zhí)行公積金差別化信貸政策。在區(qū)分首套和二套購房的前提下，調(diào)高對第二套改善型購房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個人貸款最高限額下調(diào)10萬元，并停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發(fā)放貸款。二是體現(xiàn)公積金制度的公平性、可持續(xù)和風險可控。借款人以公積金繳存賬戶余額確定貸款額度的倍數(shù)從40倍下降到30倍；嚴格執(zhí)行住建部還款能力的計算比例調(diào)減為每月還本額占工資基數(shù)不超過40%，以及對第二套改善型住房認定標準的口徑。

嚴躍進評價稱：“對于第二套住房的公積金貸款，要實現(xiàn)四個目標。第一是提高首付比例，第二是上浮貸款利率，第三是降低貸款最高額度，第四是限制貸款次數(shù)。這樣一類規(guī)定使得近期公積金貸款方面的門檻會提高，進而使得公積金資源更多地保障剛需購房群體。另外政策也對公積金繳存賬戶余額等內(nèi)容進行了固定，使得后續(xù)盲目提取公積金等做法減少。”

此外，上海市將加大商品住房用地供應，確保2016年商品住房用地供應同比增加。進一步強化商品房預銷售行為管理，加強對房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員監(jiān)管，持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ?，堅決打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀企業(yè)捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、誘騙消費者交易及各類價格違法違規(guī)行為；加大對編制謠言、散布不實信息、擾亂市場秩序等行為查處力度，依法依規(guī)予以嚴肅處理。培育和發(fā)展住房租賃市場，鼓勵社會專業(yè)機構(gòu)不斷擴大代理經(jīng)租業(yè)務規(guī)模，切實落實居住房屋租賃合同登記備案制度，規(guī)范住房租賃行為，穩(wěn)定住房租賃關系，保障租賃當事人合法權(quán)益。

專家：房價或迎來實質(zhì)性下跌

從政策出臺背景來看，上海在10月出臺“滬六條”后市場降溫，成交量下滑，但是成交價格還在上漲。

11月上海新建住宅價格進一步上揚，來自中原地產(chǎn)

10月份，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示上海新建商品住宅成交均價環(huán)比上漲0.5%，而同比漲幅則達到37.4%。從同比漲幅來看，上海還是處于漲幅靠前的城市，因此調(diào)控壓力仍沒有消除。而且，11月中旬，上海新房成交均價也突破5萬元大關，達到每平方米53971元，環(huán)比上升17.1%。

和房價走勢對應的是庫存規(guī)模和去庫存周期。根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)，今年10月份上海新建商品住宅庫存面積為680萬平方米，該數(shù)據(jù)是2011年4月份以來的最低值。而根據(jù)“存銷比=當月新建商品住宅庫存面積/近6個月成交面積均值”的公式計算，10月份上海新建商品住宅存銷比或去庫存周期僅為5.7個月，遠遠比合理值（12-14個月）要低。而根據(jù)最新數(shù)據(jù)，即11月28日的數(shù)據(jù)，該庫存面積在繼續(xù)下滑，為633萬平方米。如果按照過去6個月的成交面積均值進行測算，那么目前的存銷比或去庫存周期為5.3個月。

無論從房價走勢還是去庫存周期來看，此次調(diào)控政策的出臺很有必要。盧文曦認為：“此次調(diào)控政策出臺后，上海樓市成交量會進一步收縮。而價格方面，當前議價空間已經(jīng)擴大到3-5% ，隨著交易量收縮，還價余地擴大，價格將出現(xiàn)實質(zhì)性下跌。”