三中全會后，改革浪潮隨之掀起。本輪改革對于房地產(chǎn)行業(yè)在維度和深度上該如何布局，成為業(yè)內(nèi)迫切關(guān)注的話題。
日前，記者在由華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強主持，中國房地產(chǎn)研究會副會長兼秘書長苗樂如、中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛、中國房地產(chǎn)研究會名譽副會長陳淮、中國房地產(chǎn)研究會專家委員會副主任顧云昌等業(yè)內(nèi)專家列席的閉門會議中，探聽了他們關(guān)于三中全會后的調(diào)控趨勢、企業(yè)機遇、房產(chǎn)稅、土地等核心問題的看法。
今年商品房銷售額破7萬億
在這場名為“十八屆三中全會后房地產(chǎn)市場形勢分析會——暨第二屆三亞房地產(chǎn)高峰論壇”的閉門會議上，談到當(dāng)前的市場形勢，胡志剛總結(jié)認(rèn)為，一二線城市“跳高”，三四線城市“跳水”，高端房趨冷，普通商品房趨熱，高端改善性需求回暖。
在此市場形勢下，“今年中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展再創(chuàng)歷史新高了”，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍在會上分享了最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。預(yù)計今年全年的房地產(chǎn)投資總量突破8萬億，那么今年包括住宅在內(nèi)的商品房銷售總額能夠突破7萬億。
李戰(zhàn)軍表示，對長效機制的建設(shè)上面整個業(yè)界和輿論界存在著誤導(dǎo)，很多人講的長效機制是房地產(chǎn)政策調(diào)控長效機制，在我們看來長效機制應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長效機制。缺少中國城鎮(zhèn)的房屋普查，以及房地產(chǎn)行業(yè)沒有發(fā)展規(guī)劃，短期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的長效機制無法建立起來。
胡志剛認(rèn)為，“當(dāng)前房地產(chǎn)還有一、二十年的機遇期，房地產(chǎn)有泡沫，不會馬上破滅，但不防患于未然總有一天會破滅”。
明年住宅市場或增速趨降
的確，延續(xù)了十年“既壓需求，也壓供給”的房地產(chǎn)調(diào)控思路和方法已經(jīng)不足以應(yīng)對今天的市場。
苗樂如在致辭中表示，房地產(chǎn)調(diào)控將由過去十年簡單化的行政色彩濃厚的調(diào)控房價，轉(zhuǎn)為重視供求關(guān)系主導(dǎo)的市場規(guī)則。調(diào)整供需結(jié)構(gòu)，合理增加熱點城市供應(yīng)量，逐步放開反映市場約束，著力利用稅收信貸等手段引導(dǎo)需求，在輿論導(dǎo)向上由關(guān)注房價轉(zhuǎn)為關(guān)注住房保障。
顧云昌判斷，2014年住宅市場表現(xiàn)會基本平穩(wěn)、增速趨降、城市間差別縮小。非住宅市場從亢奮熱炒發(fā)展到相對理性，“邊發(fā)展、邊轉(zhuǎn)型、邊調(diào)整”。
任志強指出，土地供應(yīng)總量以及保障性住房新政，會對市場預(yù)期產(chǎn)生影響。不過，這一屆政府并沒有對住建部提出各個城市控制房價增長指標(biāo)，可能明年三月份的兩會以后，中央更多的提出如何把保障性住房問題解決的更好。他認(rèn)為，2014年可能出臺很多的政策，但應(yīng)該對2014年影響不大，2015年或會發(fā)揮效力。
胡志剛續(xù)稱，今后宏觀調(diào)控將是多層次的體系，并囊括稅收、金融、法律等多樣化調(diào)控手段?，F(xiàn)在的行政調(diào)控與將來的市場調(diào)控是一個此消彼漲的過程。
注冊制改革促房企洗牌
與此同時，業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注有關(guān)債市改革的內(nèi)容，多名與會專家認(rèn)為這一變革將深入影響行業(yè)發(fā)展。股票發(fā)行注冊制或降低準(zhǔn)入門檻的消息，讓業(yè)內(nèi)再次看到地產(chǎn)股上市和增發(fā)的曙光。
融資的擴大和注冊制的問題，會導(dǎo)致企業(yè)之間的規(guī)模能力和資金實力差別巨大。任志強對中房網(wǎng)表示，此輪重啟后，一些做好準(zhǔn)備的企業(yè)，可以借金融市場的開放迅速擴大規(guī)模，而沒有做好準(zhǔn)備的企業(yè)就失去了第一輪擴張的機會。資本市場上處于落后的狀態(tài)是企業(yè)在總規(guī)模上逐漸被淘汰的重要原因。
他解釋道，下一輪房企洗牌，可以說“誰的金融工具運用得更好，誰就發(fā)展速度更快”。因為房地產(chǎn)業(yè)來說，人才都是可以流動的；圖紙是設(shè)計院出的，可以找最好的設(shè)計院；施工是施工單位出的，不需要在建筑結(jié)構(gòu)或工業(yè)化上下大功夫。但房企作為一個組合者，最重要的就是組合各種資源，比如說土地資源、金融資源等等，這可能是我們?nèi)腥珪院笏衅髽I(yè)都面臨的重大問題。
李戰(zhàn)軍也認(rèn)為，未來房企的核心競爭能力不再是過去的土地、設(shè)計、物業(yè)管理，甚至也不是銷售，而是融資能力。
陳淮指出，房地產(chǎn)業(yè)的市場化不僅體現(xiàn)為土地市場、后端供應(yīng)市場打破壟斷，實現(xiàn)市場化，還要有強大的金融市場與之匹配，才能形成完整的房地產(chǎn)市場。
任志強續(xù)稱，值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)基金、民營銀行都將迎來發(fā)展機遇，這些變革也將為房企提供發(fā)展契機。
房產(chǎn)稅2014年不會全面征收
另外，此前公布的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”被媒體熱議，輿論普遍誤解成為房產(chǎn)稅全國鋪開的信號。
陳淮強調(diào)，加快推動房地產(chǎn)的立法并實施，并非預(yù)示要在原來重慶、上海房產(chǎn)稅征收模式下調(diào)整并實施，而是完全“推倒重來”的一個資產(chǎn)稅改革。
他表示，對房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅，是資產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅的性質(zhì)，無調(diào)節(jié)功能，但未來征收新稅種，需等待人大立法。
李戰(zhàn)軍稱，即便到了2014年，房產(chǎn)稅依然無法做到擴大征收范圍。因為房產(chǎn)稅的要推行，首先，要做到房地產(chǎn)的稅負的總量要增加；第二，房地產(chǎn)的稅負體系結(jié)構(gòu)要進行調(diào)整；第三，新稅種的推行要經(jīng)過地方和全國人大，時間上明年“不夠用”。
地價上升步伐難以逆轉(zhuǎn)
除此之外，任志強表示，土地層面上，雖然中央提出了城鄉(xiāng)一體化市場，但政府不可能短期迅速讓大量的集體土地進入市場。不過，農(nóng)村土地與城市土地的結(jié)合，仍然是給房地產(chǎn)商的一次重要機遇。
李戰(zhàn)軍對記者表示，由于很多城市的土地拆遷和補償?shù)某杀咎幱谑Э貭顟B(tài)，因此，中國地價往上走的原始動力沒有減少。
“一個城市的動拆遷價格可以當(dāng)做這個城市的商品住房的底價”，他指出，因為房子做拆遷都要這個價格，所以商品房肯定高于這個價格。當(dāng)拆遷及補償成本居高不下的情況下，地價上升的步伐自然難以停下來并得到逆轉(zhuǎn)。
他表示，現(xiàn)在都說要增加農(nóng)民土地的補償，實際上，“遠郊地區(qū)的農(nóng)村土地并不值錢，真正賣得出來的錢是近郊、城郊的土地，但是這個區(qū)域的農(nóng)民通過土地的補償實際上獲得了遠比城市還要高的補償。那種要把對農(nóng)民的補償再提高個20倍、30倍的做法，我個人覺得缺乏對實際情況的了解”。
當(dāng)前改革是減量改革
陳淮指出，三中全會提出“多種途徑增加居民財產(chǎn)性收入”，這個被媒體忽略的一點實際上提示了房產(chǎn)作為百姓的私有財產(chǎn)具備一定的保值性。
“這是十七大以來，第一次重提讓居民有財產(chǎn)性收入”。另外，三中全會還提及“形成橄欖型的社會財富結(jié)構(gòu)”，而橄欖型中間大多數(shù)階層通過財產(chǎn)獲取財產(chǎn)性收入的主要體現(xiàn)形式就是房子。
陳淮總結(jié)道，政府的政策不僅要住有所居，而且有義務(wù)和責(zé)任保護越來越多的擁有不動產(chǎn)的老百姓他們的資產(chǎn)不受損失，他們的資產(chǎn)安全和不再升值，這個是我們社會變革發(fā)展的必要認(rèn)為。
任志強認(rèn)為，任何一次改革都面臨一些調(diào)整，尤其過去的改革是增量改革，現(xiàn)在的改革可能減量改革。比如，貨幣總量不是往上加而是往下降，許多過剩的產(chǎn)能不是加而是減。
大量“減法”會對經(jīng)濟產(chǎn)生一些不利影響，導(dǎo)致GDP總指標(biāo)的下降，可能在7%-7.5%，預(yù)計明年兩會期間會給出年度指標(biāo)。他認(rèn)為，完全靠市場最好是沒有市場，只要我們保7%、保8%或者保5%這個都是計劃經(jīng)濟，未來可能越來越趨向發(fā)展到政府不再保這個指標(biāo)，而是根據(jù)經(jīng)濟增長的情況調(diào)整。
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