11月20日，由鏈家研究院與日本不動產(chǎn)研究所聯(lián)合主辦的2016互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)服務(wù)論壇在北京新世界酒店舉行，此次論壇以“互聯(lián)流通 引領(lǐng)未來”為主題，多位日本大學(xué)教授、不動產(chǎn)研究所專家，以及國內(nèi)從事長租公寓領(lǐng)域的運營者、投資人、開發(fā)商、研究者，就國際租賃行業(yè)的管理規(guī)范、發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了交流，同時對國內(nèi)長租公寓領(lǐng)域的發(fā)展現(xiàn)狀和未來趨勢進(jìn)行了探討。

與會人士普遍認(rèn)為，無論是從政策導(dǎo)向來看，還是基于中國目前的市場需求，以及對標(biāo)國際發(fā)展規(guī)律，中國的租賃市場都將是一個上萬億的大蛋糕。而面對已經(jīng)到來的租賃時代，如何去做行業(yè)的規(guī)范管理、如何參與其中分得一杯羹甚至占領(lǐng)競爭的制高點，都成為大家普遍關(guān)心的話題。

租賃時代快速崛起

2016年中央經(jīng)濟工作會議上，習(xí)近平主席提出，要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

“隨著房價的上漲，再加上熱點城市限購越來越嚴(yán)格，具備購買能力的人慢慢減少，購房年齡會延遲，這會導(dǎo)致越來越多的人需要在租賃市場停留更長的時間。另外，從流動人口的發(fā)展趨勢來看，以家庭為單位的流動趨勢在加強。據(jù)統(tǒng)計，已婚的新生代農(nóng)民工流動人口，夫妻一起流動或者配偶子女共同流動的比例已經(jīng)達(dá)到60%，這種情況下，他們需要的是一個家，一個能逐步融入城市的家，如何才能在可承受的租金條件下讓他們租到一個家，享有與購買住房一樣的權(quán)益，不被隨便驅(qū)逐，不被隨便漲房租，這是一個急需克服的問題。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為。

“中國房地產(chǎn)市場從原來增量為主，逐步的過渡到存量為主的市場，由原來購買為主的市場，逐步進(jìn)入到購租并舉的市場，在這個趨勢里，租賃市場的發(fā)展是一個非常大的趨勢，租房將逐漸成為一種新的可接受的生活方式，租賃作為一支重要力量也會快速崛起。”楊現(xiàn)領(lǐng)說。

作為鏈家旗下專注于互聯(lián)網(wǎng)與存量房研究、以數(shù)據(jù)驅(qū)動的研究機構(gòu)，鏈家研究院近期推出了《租賃崛起》一書。據(jù)該書中的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前，我國住房租賃市場租金GMV（交易額）只有美國的1/3，而且主要集中在一線城市，2015年我國4個一線城市的租金GMV超過2900億元。對標(biāo)紐約、香港、東京這樣的國際城市而言，“租賃市場尚處于發(fā)育不足的階段”。

據(jù)統(tǒng)計，美國2015年租戶家庭超過4000萬，租金規(guī)模超過3萬億元人民幣，僅紐約一個城市的租金規(guī)模就超過5000億元人民幣。此外，東京2015年的租金GMV為2400億元，香港也有1500億元。麗澤大學(xué)經(jīng)濟學(xué)部特任教授太田秀也介紹，目前，日本房屋的租賃和持有比例達(dá)到4:6，租賃市場占到了40%的份額，2015年大概有40萬戶采用租賃住宅。

“未來3-5年，中國將有約2億人進(jìn)入租房市場，租金規(guī)模將超過1.5萬億元人民幣，中國未來的租房市場空間巨大。”楊現(xiàn)領(lǐng)分析。而《租賃崛起》一書更是預(yù)測，未來10年，我國租房市場租金GMV將接近3萬億元，租賃人口近2.3億人，到2030年，租金GMV將達(dá)4.6萬億元，租賃人口達(dá)到2.7億人，一線城市租金GMV將超萬億元。

市場發(fā)展方向何在？

事實上，在政策趨勢和數(shù)字對比之外，租賃市場的巨大空間已經(jīng)吸引了眾多從業(yè)者的參與，尤其是在長租公寓領(lǐng)域。有如鏈家旗下的“自如”這樣由中介機構(gòu)推出的長租平臺、有萬科“長安驛”這樣由開發(fā)商建立的平臺，還有如YOU 公寓、魔方公寓、優(yōu)客逸家等由創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)者建立的平臺。

盡管由于市場需求量巨大，這些長租項目的發(fā)展?fàn)顩r普遍較好，但行業(yè)掣肘依然不容忽視，住房租賃市場供應(yīng)主體發(fā)育不充分、市場秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問題較為突出。

對此，日本不動產(chǎn)研究所國際部研究主管曹云珍博士分享了日本租賃市場的管理規(guī)范。她介紹，首先，從經(jīng)紀(jì)人管理層面，日本有不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格管理制度，每年都有一次考試，考試的知識不僅包括不動產(chǎn)方面常識性知識，還包括民法、不動產(chǎn)登記法、房屋租賃法等法律知識，目前的合格率在15%左右。日本還建立有全國宅地建物交易業(yè)協(xié)會聯(lián)合會等行業(yè)協(xié)會組織，通過協(xié)會定期做一些市場調(diào)查研究和政策提案，同時也形成行業(yè)自律。此外，便是信息共享系統(tǒng)和嚴(yán)格的信息管理制度。

對于虛假廣告問題，曹云珍介紹，日本在不動產(chǎn)廣告方面有三大法律支持：一是宅地建物交易業(yè)法，二是不當(dāng)贈品類及不當(dāng)表示防止法，三是關(guān)于不動產(chǎn)表示的公正競爭規(guī)約。第一個是禁止夸大廣告，對廣告的開始時間進(jìn)行限制；第二是防止在住宅交易中存在變相贈送禮品的行為；第三是用來保證行業(yè)公平競爭的。

“日本關(guān)于禁止的項目規(guī)定得非常明確，各個地區(qū)不動產(chǎn)協(xié)會能得到內(nèi)閣總管大臣，即消費廳長官的認(rèn)可，所以他們每年都會派調(diào)查人員去各個網(wǎng)站調(diào)查信息，檢查信息是真是假。在日本信用是很重要的參考指標(biāo)，不講信用的代價也相當(dāng)大，如果你做了一個假信息被查出來，很容易在這個行業(yè)就被淘汰出去了。” 曹云珍說。

太田秀也則介紹，日本政府的法案鼓勵讓房屋的所有人延續(xù)性、持續(xù)性的把同一個房屋租給相同的住戶，對承租方、對于租戶都是一種保護。

與行業(yè)存在的普遍問題相對應(yīng)，中國長租公寓市場“兩頭短”的現(xiàn)狀也是參與者需要面對的另一個問題。

“目前的長租公寓市場存在供應(yīng)方和需求方兩端都短的現(xiàn)象，租戶租約短、房屋租約也短，這種情況下對于培育專業(yè)化規(guī)模化的租賃運營機構(gòu)很不利。”楊現(xiàn)領(lǐng)表示。

首先，從業(yè)主端的續(xù)約率來看，目前市場上長租式公寓的租期通常在12到15年，分散式公寓租期在3到5年。“房子裝修成本差不多能帶來溢價的時候，業(yè)主不跟你續(xù)約了。機構(gòu)無法享受資產(chǎn)的升值以及裝修的溢價，所以參與者只能更多往更輕的運營方式去探索。”論壇現(xiàn)場，某長租公寓從業(yè)者表示。對比日本來看，物業(yè)的租期普遍在20到35年，所以裝修能夠帶來價值，管理能夠帶來價值。

而從租客端來看，目前國內(nèi)的租客群體同樣不成熟。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，從日本租客的平均租住年限來看，5到10年的占10%，1到5年的占50%，1年以下的則相當(dāng)少，而目前中國租客的租期普遍都在1年以下。

“所以，長租公寓未來的方向，‘輕者越輕，重者越重’，輕資產(chǎn)的托管，取決于運營能力、管理能力的提升，而且需要面對的是一個很大規(guī)模上的提升。我相信中國未來的租賃市場，包括企業(yè)運營的發(fā)展方向，大致就等于日本的輕托管模式 美國的金融化模式，這兩個方向是兩個翅膀，沒有這兩個翅膀，企業(yè)試錯的時間會比較長。”楊現(xiàn)領(lǐng)說。