近年來，開發(fā)商無證售房、捂盤惜售、出售抵押或查封房產(chǎn)等行為讓廣大購房者苦不堪言。
針對房地產(chǎn)交易市場亂象，各地房管部門試圖通過扣除信用分、信用評級、公示等方法試圖規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)行為。
作為較早啟動信用公示管理的地方之一，湖北省武漢市房管部門如今已在官網(wǎng)公布120余條房地產(chǎn)企業(yè)不良信用信息記錄，并扣除相應(yīng)信用分。
《法制日報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，武漢房產(chǎn)市場“信用黑名單”制度，在落地過程中面臨著消費(fèi)者和房產(chǎn)商雙雙“不買賬”的現(xiàn)實(shí)尷尬。
信用扣分“延時(shí)”
“該買的還得買，已經(jīng)買了的不還得認(rèn)栽？”
聽說賣房給自己的開發(fā)商前不久上了武漢房管部門的“不良信用記錄”，武漢市民李純(化名)有些不以為然。
2013年，李純在武漢“漢口印象”購買了一套60多平方米的住宅，合同約定交房期為2015年5月31日。不料，由于開發(fā)商資金問題導(dǎo)致項(xiàng)目陸續(xù)停擺，李純至今沒能拿到房屋。
為推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用體系建設(shè)、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，今年年初，武漢建立起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案和信用公示平臺，將房企違法違規(guī)行為計(jì)入信用檔案并向社會公示。
今年8月11日，“漢口印象”項(xiàng)目開發(fā)商家美天晟武漢置業(yè)發(fā)展有限公司遭武漢市房管局一次性扣除20分信用分。
截至目前，武漢市房管局已先后25批次在官網(wǎng)公布共計(jì)122條房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目違法違規(guī)行為信息。公示項(xiàng)目包括企業(yè)名稱、扣分項(xiàng)目名稱、扣分原因以及具體扣除分值等。
《法制日報(bào)》記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，存在“未取得商品房預(yù)售許可證，提前向買受人收取預(yù)定性質(zhì)費(fèi)用”或“項(xiàng)目委托沒有資格的機(jī)構(gòu)代理銷售商品房”“未按規(guī)定將房價(jià)款存入監(jiān)管專用賬戶”等違法違規(guī)行為的相關(guān)房地產(chǎn)公司，在被公示前大多已正式取得相關(guān)證件或是房源已售罄。
在被武漢房管部門公示前，作為目前為止被扣分最多的企業(yè)，家美天晟武漢置業(yè)發(fā)展有限公司已向當(dāng)?shù)胤ㄔ荷暾埩似飘a(chǎn)重整。從2014年起，“漢口印象”的業(yè)主就多次向有關(guān)部門反映問題。
與受訪的眾多消費(fèi)者一樣，李純覺得，比起“延時(shí)”的信用公示，購房者更需要房產(chǎn)項(xiàng)目在開盤前的相關(guān)信息，比如開發(fā)商售樓前的申報(bào)備案情況、樓盤質(zhì)量狀況等，只有真正監(jiān)管到位，才能讓消費(fèi)者不再事后買單。
多家房企反復(fù)上榜
武漢市房管局官網(wǎng)信息顯示，在122條扣分記錄中，上榜企業(yè)多被扣除1至5分不等信用分?jǐn)?shù)，多家企業(yè)多次因同一房產(chǎn)項(xiàng)目上榜。
今年8月8日、8月17日及9月30日，武漢當(dāng)代節(jié)能置業(yè)有限公司先后三次因其開發(fā)建設(shè)的“光谷滿庭春MOMΛ”項(xiàng)目上榜扣分名單，是被扣分公示次數(shù)最多的企業(yè)之一。
公示資料顯示，“光谷滿庭春MOMΛ”二期項(xiàng)目存在“未達(dá)到合同約定的交房條件，將商品房擅自交付使用”“未取得商品房預(yù)售許可，向買受人提前收取預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用”“商品房價(jià)目表未嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對外銷售”三大問題。
近日，因被曝出“以精裝修標(biāo)準(zhǔn)到房管部門進(jìn)行價(jià)格備案，以毛坯房向業(yè)主交付”問題，武漢當(dāng)代節(jié)能置業(yè)有限公司再次被推上輿論浪尖，數(shù)百名業(yè)主試圖和開發(fā)商協(xié)商未果多次信訪。
《法制日報(bào)》記者數(shù)次聯(lián)系當(dāng)代節(jié)能置業(yè)有限公司總部及武漢子公司，接線人員表示會通知有關(guān)負(fù)責(zé)人員盡快予以回復(fù)。截至發(fā)稿前，記者并未收到回復(fù)。
此前，武漢萬達(dá)東湖置業(yè)有限公司也曾因其開發(fā)的萬達(dá)御湖世家項(xiàng)目存在發(fā)布不實(shí)信息、哄抬房價(jià)等情況而兩次上榜不良信用信息名單。
由武漢聯(lián)投生態(tài)城房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的“聯(lián)投花山郡”項(xiàng)目，分別于今年5月11日、9月20日因“未取得商品房預(yù)售許可，以投資理財(cái)?shù)男问介g接向購房者變相收取具有預(yù)定性質(zhì)的購房款”“未取得《商品房預(yù)售許可證》，提前認(rèn)籌收取部分購房人購房款，被房管部門依法下達(dá)行政處罰決定書”累計(jì)被扣除13分信用分?jǐn)?shù)。
武漢市房管局官網(wǎng)信息顯示，今年3月首批公示以來，包括武漢當(dāng)代節(jié)能置業(yè)有限公司、武漢萬達(dá)東湖置業(yè)有限公司在內(nèi)的21家房產(chǎn)開發(fā)公司先后2到3次被扣分。
執(zhí)行效力有限
根據(jù)《武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于企業(yè)信用信息管理暫行辦法》規(guī)定，每家房產(chǎn)企業(yè)信用基礎(chǔ)分為100分，無證銷售、囤積房源、捂盤惜售等行為列入扣分項(xiàng)；累計(jì)扣減后得分低于60分，或是一年內(nèi)同類違法違規(guī)行為出現(xiàn)三次及以上，納入“警示名單”重點(diǎn)監(jiān)管，并作為降低或注銷房企資質(zhì)的重要依據(jù)。
武漢市房管局房產(chǎn)開發(fā)與市場監(jiān)管處副處長屠浩文說，有的企業(yè)兩到三次“上榜”，均是因?yàn)椴煌`法違規(guī)行為；目前沒有企業(yè)被納入警示名單或資質(zhì)受影響。
對于多次被扣分問題，“光谷滿庭春MOMΛ”項(xiàng)目售樓部多名工作人員認(rèn)為“很正常”，武漢幾乎所有樓盤都存在類似行為。
“總共100分，60分及格，不痛不癢，扣個(gè)一兩分能有什么呢？”武漢當(dāng)代節(jié)能置業(yè)有限公司一名置業(yè)顧問直言。
萬達(dá)御湖世家項(xiàng)目售樓部工作人員說，售樓部已經(jīng)按要求公示了商品房價(jià)格信息，“只是扣了兩分而已，不會對消費(fèi)者有什么影響”。
與銷售人員所認(rèn)為的“很正常”不同，屠浩文則認(rèn)為，信用公示的目的不是要把企業(yè)“搞死”，而是要規(guī)范其銷售行為，該措施的整改效果好于以往單一依靠行政處罰的管理方式，“我們認(rèn)為效果還是比較明顯的”。
“以前主要是靠行政處罰，現(xiàn)在新增了信用公示這一塊，該依法查處的我們也在依法進(jìn)行查處。”屠浩文說，以往，房管部門單一的對開發(fā)商進(jìn)行行政罰款可能產(chǎn)生不了多大效果，但將其違法違規(guī)行為廣而告之后，企業(yè)付出的隱形代價(jià)會更大，進(jìn)而起到倒逼行業(yè)規(guī)范的作用。
嚴(yán)防權(quán)力尋租
在中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)法學(xué)院副教授王永強(qiáng)看來，面對房地產(chǎn)行業(yè)暴利，幾十萬元、上百萬元的行政罰款或是簡單的信用公示無法起到有效作用，規(guī)定沒有威懾力，就會顯得太無力。
“每次扣三五分，扣到60分以下起到一個(gè)警示作用，到底有多大意義呢？”王永強(qiáng)說，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有很強(qiáng)的地域性，群眾選擇性不多，即便知道項(xiàng)目不規(guī)范也可能不得不買；要解決企業(yè)違法違規(guī)問題，其根本在于相關(guān)部門嚴(yán)格執(zhí)法，改變各方利益糾葛致使法律在房地產(chǎn)行業(yè)面前“失效”的現(xiàn)實(shí)狀況。
王永強(qiáng)直言，采用信用公示方式予以規(guī)范，應(yīng)保證設(shè)置科學(xué)的扣分公示標(biāo)準(zhǔn)，不管大小企業(yè)、大小項(xiàng)目，該扣分一律扣分，防止權(quán)力尋租；同時(shí)，建立起相應(yīng)懲罰追責(zé)機(jī)制作為保障，公示行為本身才有意義。
“現(xiàn)在有很多公司，由于主管部門在管理方面缺乏行之有效的手段方式，使得管理缺位，應(yīng)該說，房管局通過這樣一種手段進(jìn)行監(jiān)管是一件好事，值得鼓勵(lì)。”武漢大學(xué)法學(xué)院教授江國華說。
江國華認(rèn)為，通過信用公示會給企業(yè)帶來一定壓力，短期內(nèi)可能實(shí)施效果有限，但若是能建立起科學(xué)規(guī)范的公示評審程序和相關(guān)的責(zé)任追究制度，對未來房地產(chǎn)銷售市場管理將起到很大作用。
在接受記者采訪時(shí)，華中科技大學(xué)力學(xué)與土木工程學(xué)院退休教授趙憲堯直言，信息公開，更重要的是讓群眾知道商品房的真正價(jià)值；部分政府部門、開發(fā)商、營銷商以及炒房者等既得利益者相互勾結(jié)，對真正有購房需求的老百姓造成損害，說到底還是不誠信和相關(guān)部門不作為的問題。
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