備受關注的北京首批試點“控地價、限房價”四宗土地在上周迎來現場競拍，好多人期待的“單價五萬三買海淀園區(qū)房”卻成為泡影。雖然還有三宗地最后花落誰家尚未知曉，但從目前競拍情況看，商品住宅部分已經全部成為開發(fā)商自持。開發(fā)商賣房賣成了房東，是福還是禍？
在“9·30”樓市新政后，北京在土地市場上開始試點“限房價、競地價”。當競買報價達到合理土地上限價格時，轉為競拍企業(yè)自持商品房面積。企業(yè)自持的這部分商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。按照規(guī)定，已經出讓的海淀永豐三宗地塊的商品房銷售均價不超過53400元/平方米，且最高銷售單價不得超過56100元/平方米；大興黃村地塊銷售限價為55800元/平方米，最高銷售限價為58500元/平方米。
苛刻的土地出讓條件，并沒能擋住開發(fā)商的拿地熱情。雖然四宗地塊中只有一宗現場成交，另外三幅地塊目前還沒有最終的競拍結果，但是100%的商品住宅自持將是四塊地的共同結果。全部自持，意味著開發(fā)商們變身為房東和運營商。沒有了銷售回籠資金，接下來開發(fā)商如何實現現金回流、資金的運營成為重要問號。
數十億的拿地成本，加上后期建設所需的建安成本、資金成本等各項開發(fā)成本，如果所建項目不能流通銷售，意味著開發(fā)商會壓上百億資金。銷售變租賃，租金收益顯然很難支持開發(fā)商的運營管理費用。“長期使用權出讓可能成為開發(fā)商的一種選擇。”有市場人士表示。
此外，市場上還有一種猜測，即REITs（房地產信托投資基金），把房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產進行金融交易。事實上，此前已經有開發(fā)商試水。以萬達為例，去年萬達金融聯手快錢公司公布一款眾籌理財產品“穩(wěn)賺1號”，以萬達廣場作為基礎資產，募集資金全部投資于只租不售的萬達城市商業(yè)廣場項目，可以說就是一款類REITs的產品。
多年前市場流行起一句話：“炒房炒成了房東”，如今變成了開發(fā)商“賣房賣成了房東”。“被房奴”后的開發(fā)商會如何操作，現在市場都還只是猜測。“我們也沒想好怎么去開發(fā)運作，看后面的政策吧。反正有地總比沒地好，先爭取拿上再說。”某知名房企很“迷茫”。
成為房東，對開發(fā)商的資金實力和經營能力無疑提出了更高要求，這讓開發(fā)商可能面臨新一輪“洗牌”。未來的不確定性讓人難免擔心，不過開發(fā)商會不會因禍得福也難以辨明。房地產的周期性風險，曾讓不少炒房者成為房東，但后來證明，絕大多數房東已經“解套”且收益頗豐
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