現(xiàn)在如果一套單價4萬/㎡的學(xué)區(qū)房，周圍的非學(xué)區(qū)房單價是3萬，那么這個好學(xué)校的入學(xué)名額價格就是1萬/㎡。買了這樣一套學(xué)區(qū)房，溢價部分就相當(dāng)于多花了幾十萬，甚至上百萬買了一個優(yōu)質(zhì)小學(xué)的學(xué)籍?？紤]到優(yōu)質(zhì)的教育資源稀缺，以及現(xiàn)行的中小學(xué)入學(xué)制度，這幾乎是一個必然出現(xiàn)的市場化行為。

現(xiàn)在奇高的房價會導(dǎo)致需求下跌，而學(xué)區(qū)房即便再貴，也不缺市場，令人趨之若鶩，就像很多中國家庭，孩子都還沒生出來就在考慮學(xué)區(qū)房這個問題了。這其實(shí)就是學(xué)區(qū)房里最有趣、也最值得玩味的一點(diǎn)：所有人都認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)學(xué)校入學(xué)名額的價格會持續(xù)地上漲，這意味著學(xué)區(qū)房的價格上漲預(yù)期是有保障的。

很多人買學(xué)區(qū)房，會去挑選最爛、最小、最不適宜居住的類型，孩子入學(xué)后，再加上一點(diǎn)價轉(zhuǎn)手賣給下一波適齡兒童的父母。

有沒有覺得很熟悉？這是一個“使用價值”不斷轉(zhuǎn)手傳遞的過程，在需要的時候買入，拿到了優(yōu)質(zhì)學(xué)校入學(xué)名額后再賣出，房子越小越爛就意味著總成本越低，流通性也越好。所以當(dāng)事人并不擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橹袊藢?yōu)質(zhì)教育的需求永遠(yuǎn)恒定地存在，而且只會不斷地增強(qiáng)，而資源卻是稀缺的。

但大家可能忽略了，這種價值增長與兌現(xiàn)有一個前提，那就是“學(xué)區(qū)房=入學(xué)名額”不變。目前，學(xué)區(qū)房幾乎都等于入學(xué)名額，如果某一天，學(xué)區(qū)房不再直接等于入學(xué)名額了，那么一切基于這個前提的邏輯都會推倒重來，價值傳遞的游戲就變成了擊鼓傳花的泡沫。

學(xué)區(qū)房由兩部分價格構(gòu)成：普通房產(chǎn)價格+入學(xué)名額價格，支撐前者的是什么？是它的地理位置，是步行10分鐘之內(nèi)有多少地鐵站、有多少商業(yè)綜合體和大超市，是小區(qū)周圍兩條街上有多少銀行和高級酒店，這是相對不易改變的部分。而支持入學(xué)名額價格的是什么？是政府的一紙學(xué)區(qū)劃片文件，要改變起來恐怕就容易得多了。

如果我們?nèi)リP(guān)注教育部對學(xué)區(qū)劃片的態(tài)度，就可以發(fā)現(xiàn)：政府對多校劃片的長期趨勢規(guī)劃是非常堅(jiān)定的，這意味著或許未來某一年，你買了一套學(xué)區(qū)房，你的孩子也不見得一定能進(jìn)那所最好的小學(xué)，還要去抽個簽、搖個號，看看在這一大片的多個學(xué)校里抽中了哪一個？這也并不意味著學(xué)區(qū)房全無價值，畢竟，它至少還代表了抽簽搖號的資格。

另一種可能，是師資流動，或許哪一天公辦中小學(xué)教師會在不同的學(xué)校輪流教學(xué)，以保證最大程度的教育公平，這也是大部分發(fā)達(dá)國家學(xué)區(qū)房價格不會過高的原因。

第三種情況，影響更加直接，是私立學(xué)校。我另外一位朋友的話很有代表性，他的孩子今年6歲，目前正在找學(xué)區(qū)。他也有一套好的學(xué)區(qū)房，但他更希望孩子去私立學(xué)校，因?yàn)樗哪翘追孔訉?yīng)的公立小學(xué)位于市中心，基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)在是太差太差了，他擔(dān)心“孩子的審美能力會受到影響”。私立學(xué)校其實(shí)也不太好進(jìn)，競爭激烈，但總體上私立學(xué)校越來越多，質(zhì)量也越來越好。而且，教育資源的供需失衡意味著其中有一個非常大的市場缺口，大家也都看到了，我們可以預(yù)期未來幾年這個缺口會補(bǔ)上一些。

然而中國隨著經(jīng)濟(jì)增速不可避免的放緩，未來已經(jīng)不再可能延續(xù)依靠堆砌投資而拉動經(jīng)濟(jì)增長的模式，而在多年的投資熱潮下，中國已經(jīng)積累令人擔(dān)憂的地產(chǎn)庫存，住房需求和投資增幅明顯下降，依靠刺激房地產(chǎn)重歸高增長的模式，已經(jīng)一去不復(fù)返了。

看到這里，你大概明白了，我是不推薦去買那套學(xué)區(qū)房的，因?yàn)樗喔冻龅馁Y金、以及對戶型樣式的妥協(xié)，都僅僅是為了滿足多年之后才出現(xiàn)的需求，屆時很多事情可能都改變了。

我想我會再和他說一說，當(dāng)資產(chǎn)價值增長的兌現(xiàn)預(yù)期被改變之后，原本的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可能就會成為一種泡沫，盡管在破裂前，我們還不能稱其為泡沫。

當(dāng)前真正需要擔(dān)心的是房地產(chǎn)泡沫破裂以后企業(yè)債務(wù)鏈斷裂和地方政府財(cái)政困難而對銀行系統(tǒng)造成的沖擊，但鑒于中國經(jīng)濟(jì)的高儲蓄率和低金融化程度，我認(rèn)為，只要監(jiān)管部門未雨綢繆，這種風(fēng)險(xiǎn)仍在可控范圍之內(nèi)。因此，我們不必?fù)?dān)心樓市泡沫破裂引發(fā)全面的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

但對于那些今天仍迫不及待地將畢生積蓄投入樓市的普通老百姓而言，他們擠上的很可能真的是中國樓市近20年黃金上漲周期的最后一班列車。它的前方不是遍地黃金，而是泡沫破裂后的泥淖。