人民網(wǎng)北京11月11日 盡管天津政府近日為防止出現(xiàn)“地王”而對一宗住宅用地臨時添加了限制條件，但依然無法阻擋金地集團（600383.SH）在本周三拍出天津樓面單價最貴的地塊。
位于天津南開區(qū)衛(wèi)津路與雙峰道交口西南側的津南雙（掛）2016-134號地塊以47.4億元的價格成交，較地塊的起始出讓價高90%。加上土地的建安成本，該宗地塊的樓面單價約為5.6萬元/平方米，成為天津樓面價最高的“地王”。
金地集團對外表示，本次溢價率在合理范圍內，符合集團一貫科學理性的整體戰(zhàn)略。該公司稱，此次拿下的地塊為純住宅地塊，地處天津中心城區(qū)核心區(qū)域，周邊近十年無土地供應，與該地塊相比稍遠的新建商品住宅價格在7-10萬元/平方米。
拿下天津單價“地王”的金地集團再次向外界展示了公司在土地市場的風格轉換。該公司改變了上半年拿地較為謹慎的策略，在下半年加快了公司獲取土地的步伐。
人民財經(jīng)記者根據(jù)公司公告以及wind資訊匯總的數(shù)據(jù)顯示，加上本周在天津獲取的地塊在內，金地集團下半年購置土地支出預計在200億元左右，是上半年拿地金額的6倍。
據(jù)人民財經(jīng)計算，金地集團上半年新獲取了包括上海、南京、杭州、鄭州、天津等熱點城市的16宗地塊，建筑面積總計為211萬平方米。
與上半年僅30億元左右的土地投資金額相比，金地集團在下半年拿下的多宗地塊其單塊土地的價格就超過了上半年的拿地總金額。其中位于上海、南京的兩宗地塊也是這兩個區(qū)域頗受關注的“地王”地塊。
以7月底金地集團拿下的上海浦東新區(qū)地塊為例。這宗總價達88億元的地塊一度成為彼時上海年內的總價“地王”，直到8月融信集團（3301.HK）在上海創(chuàng)造了總價超100億元的“地王”。
金地集團競得的上海浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)G-10地塊在拍賣當日吸引了諸如保利地產(chǎn)（600048）、招商蛇口（001979.SZ）、融創(chuàng)中國（1918.HK）和龍湖地產(chǎn)（960.HK）等20余家房地產(chǎn)商展開爭奪，競拍超過500輪，成交價幾乎是掛牌出讓價的3倍。
這宗位于上海的“地王”地塊也近乎成為房地產(chǎn)行業(yè)的一個縮影。隨著土地價格在熱點城市變得水漲船高，房地產(chǎn)商正越來越多地采用聯(lián)合開發(fā)的模式，以分攤土地的開發(fā)成本何土地并降低市場風險。
人民財經(jīng)了解到，祝橋地塊在成交后不久，金地集團即向外引進了兩個合作伙伴共同開發(fā)該地塊，這兩個合作伙伴正是在拍賣現(xiàn)場與金地集團競拍的融創(chuàng)中國和招商蛇口。
目前并不清楚他們各自在祝橋地塊中擁有的權益比例，金地集團沒有發(fā)布獲取這宗地塊的相關公告。按照項目公司的股東結構，金地集團預計擁有該地塊三分之二的權益。
引入合作伙伴共同開發(fā)的“地王”不在少數(shù)，包括信達地產(chǎn)（600657.SH）、融信集團等多家房地產(chǎn)商拿下的“地王”地塊，最后均選擇了合作開發(fā)的模式。金地集團透露，天津“地王”地塊未來也有可能引進合作方。
對于金地集團而言，上半年房地產(chǎn)銷量的大幅提高為其在下半年爭奪更多的土地提供了動力。據(jù)公司半年度報告顯示，金地集團上半年的銷售金額為439.6億元，較去年翻番。截至10月末，金地集團的銷售金額為786.5億元，同比增長四分之三。
得益于銷售回款能力的增強，金地集團上半年的現(xiàn)金回流頗為可觀。公司上半年度報告顯示，金地集團的銷售回款率超過了90%。經(jīng)營性現(xiàn)金流也在三季度末大幅增長，較去年同期高579%，約為101億元。現(xiàn)金則較年初增長40%，達到210億元。
拿下天津核心區(qū)的地塊將繼續(xù)提高金地集團在天津的布局。人民財經(jīng)查閱的金地集團三季度報告顯示，該公司目前在天津擁有權益的住宅項目共7個。其中2個由金地集團獨立開發(fā)，4個項目擁有少數(shù)權益，這些項目大多處于在建狀態(tài)。這些項目今年前三季度的銷售額約為23億元。
隨著北京等一線城市的拿地難度越來越大，類似于金地集團這樣的房地產(chǎn)商正在轉向天津等熱點二線城市，也推高了這些城市的土地價格。
盡管天津在9月30日率先推出了住房限購政策，對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管也趨于嚴厲，但天津的土地交易市場依然較為活躍。
自10月以來，天津出讓的數(shù)宗地塊均受到熱捧，溢價率和樓面價繼續(xù)攀升并保持在高位。
比如在10月12日，平安不動產(chǎn)在80余輪的競拍中以76億元的總價拿下了西青區(qū)的一宗地塊，成交樓面價刷新了該區(qū)域記錄，溢價率約為100%。而在兩日之后，萬科（000002.SZ，2202.HK）以74.5億元的價格拿下相同區(qū)域的地塊，溢價率約為107%。
此外，10月底金隅嘉業(yè)以57.5億元競得天津濱海新區(qū)的3宗住宅地塊中，其溢價率均超過了450%，樓面價大約在3.1萬元/平方米。其中一宗地塊的溢價率更是達到了521%。
人民財經(jīng)匯總的數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，今年天津的住宅出讓面積約為1055萬平方米，較去年全年的741萬平方米多314萬平方米。但今年前10月的住宅用地成交總價達到了1010億元，是去年全年成交額的近2.3倍。
與前兩年的數(shù)據(jù)對比更為明顯。比如，2014年天津的住宅用地出讓面積為1004萬平方米，但成交金額只略微超過今年前10個月的一半，為568億元。2013年出讓的住宅用地面積為1330萬平方米，而土地出讓金約為571億元。
房地產(chǎn)商表示，近兩年來天津住宅市場的反彈以及北京等城市供地的減少，推動了更多房企布局天津，天津的土地價格也因此大幅上漲。
據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，自去年初從低點反彈至今，天津的新建住宅價格已經(jīng)上漲28%，漲幅與北京相當。天津房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年前9月，天津商品房單月成交套數(shù)約為2萬套，而去年的月均成交套數(shù)約為1.2萬套。
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，天津新建住宅價格自去年低點反彈超28%。
天津市政府為抑制當?shù)胤康禺a(chǎn)市場過熱而推出的措施是否已經(jīng)見效目前仍然難以判斷，當?shù)刂鞴懿块T一直未更新10月以來的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。9月30日天津出臺的調控措施主要為限制外地戶籍購房以及針對商品房的銷售管理。
此次金地集團斬獲的地塊是天津首次執(zhí)行土地限價政策的一個嘗試，以抑制“地王”誕生。
天津土地交易中心在地塊拍賣前一天發(fā)布補充公告表示，“為落實國務院控房價、防泡沫、防風險，嚴控出現(xiàn)地王的要求，經(jīng)市政府同意，參照我市已成交住宅用地價格，設定了雙峰道地塊最高限價。如競買企業(yè)報價超過設定的最高限價，報價無效，終止本次出讓。”
但該地塊最終未觸及地價上限，地價的上限也未予公布。
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