引言：今年以來人民幣對美元顯著貶值，而樓市火爆風(fēng)險陡增。匯率與房價之爭隨之成為各界關(guān)注的熱點問題。大家都在猜測：央行到底會保哪一個呢？“棄房價、穩(wěn)匯率”還是“棄匯率、穩(wěn)房價”?在央行看來，這兩種方案都不是好的做法，也都夸大了各自領(lǐng)域的風(fēng)險。這是11月8日發(fā)布的《2016年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》中透露出的信號。

央行回應(yīng)匯率和房價之爭：都夸大了各自領(lǐng)域風(fēng)險

從2016年以來，我國人民幣匯率大幅貶值，但同時房價過快上漲，因此引發(fā)了“棄房保匯”、“棄匯保房”的爭議。在本季度的報告中，央行在“專欄3 經(jīng)濟運行、貨幣政策與結(jié)構(gòu)調(diào)整”中明確提到，兩者均不可取。前者會導(dǎo)致“危機式的被動去杠桿”、后者會導(dǎo)致“加劇結(jié)構(gòu)扭曲和債務(wù)積累，導(dǎo)致調(diào)整的時間更長、代價更大”。對此央行做出了直接回答“上述觀點夸大了各自領(lǐng)域的風(fēng)險，而且也都不是好的做法。”可見在匯率和房價是否博弈的問題上，央行寄希望尋求更好的答案。

從根本上講，“棄房保匯”、“棄匯保房”爭議是一個偽命題。該命題的前提假設(shè)是，中國房地產(chǎn)和匯率都存在泡沫，必須放棄一個，才能保住另一個，而且保住的還只是一個泡沫。

但事實上，中國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫、存在多大的泡沫并沒有定論，房價過快上漲是有問題的，但問題是否嚴重到“要在刺破泡沫和保住泡沫”之間二選一？此輪中國房地產(chǎn)市場上漲與中國正處于大城市化進程、一二線城市土地供給不足等因素密切相關(guān)，很難講這就是房地產(chǎn)泡沫——所謂泡沫一定是價格脫離價值，與基本面相悖，而此輪房地產(chǎn)價格上漲恰恰是基本面的結(jié)果，除部分熱點二線之外都是以剛需為主。對房地產(chǎn)的投機需求進行抑制，加大一二線城市的土地供給，可以從根本上解決房地產(chǎn)價格過快上漲問題，而只要調(diào)控適當(dāng)就會出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的崩盤。

對于匯率，人民幣匯率已經(jīng)出現(xiàn)了大幅貶值，目前的人民幣匯率已經(jīng)回到了2010年，匯率風(fēng)險已經(jīng)得到充分釋放，央行顯然也并沒有“保匯率”的剛性意圖，盡管央行確實對匯率市場進行了部分干預(yù)，但干預(yù)程度越來越低，貶值也越來越充分，否則不會出現(xiàn)一年貶值10%的情況，這在中國歷史上是前所未有的。

從國際、國內(nèi)經(jīng)驗來看，房價和匯率往往是同向而非反向，這才符合經(jīng)濟學(xué)的基本邏輯。在經(jīng)濟繁榮階段，往往房價上升、匯率升值；相反在經(jīng)濟衰退階段，往往房價下降、匯率貶值。要走出目前的匯率貶值和房價過快上漲的尷尬境地，最為關(guān)鍵的方法就是調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、促進經(jīng)濟平穩(wěn)快速增長、緩釋長期金融風(fēng)險。也就是說，只有經(jīng)濟的可持續(xù)增長，才能同時緩釋兩項風(fēng)險，也是目前這種局面的最好出路。

央行報告罕見7次提及資產(chǎn)價格泡沫，房地產(chǎn)是泡沫的主要擔(dān)憂對象

這次報告中非常罕見的7次提及 “泡沫”，可以看出主要擔(dān)憂的其實就是房地產(chǎn)泡沫，而且還對為何將房地產(chǎn)泡沫提升至如此高的程度做了備注：“貨幣指標與其經(jīng)濟增速的相關(guān)性明顯減弱，但居民資產(chǎn)和GDP 增速的關(guān)系變得更為密切，經(jīng)濟主體可以方便地進行抵押融資，從而顯著增大了房產(chǎn)等資產(chǎn)的流動性，使房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟周期關(guān)聯(lián)在一起”。

可見，房產(chǎn)作為金融資產(chǎn)，可以通過抵押融資變相成為物化貨幣，“改革開放以來我國居民金融資產(chǎn)年均增長超過20%，而住房資產(chǎn)規(guī)模則達到金融資產(chǎn)規(guī)模的兩倍左右。”金融資產(chǎn)年均增長超過20%，這明顯高于同期M2增速，事實上成為隱形巨量貨幣供應(yīng)。

縱觀各國經(jīng)驗，真正對經(jīng)濟和金融產(chǎn)生災(zāi)難性后果的只有房地產(chǎn)和匯率，其本質(zhì)均是債務(wù)危機。去年我國也曾經(jīng)發(fā)生股災(zāi)，目前來看對經(jīng)濟影響并不大，而房地產(chǎn)則不同，一但出現(xiàn)崩盤，對經(jīng)濟短期影響將難以估量。

基于這樣的判斷，在穩(wěn)增長同時，房地產(chǎn)領(lǐng)域不能有任何閃失，這也是為何將其上升至國家安全層面的重要原因。

今年很多城市出現(xiàn)房價過快上漲，不過后續(xù)需求依然大量存在，有基本面支撐可以通過時間來夯實價值基礎(chǔ)，同時通過加大供給，抑制投機需求，以此來緩解房地產(chǎn)價格過快上漲問題。何況大部分城市仍在去庫存，房價收入比基本合理，因此總體上還未嚴重到二選一的程度。

應(yīng)進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控的頂層設(shè)計，貨幣政策重心發(fā)生變化

當(dāng)前國際經(jīng)濟和金融形勢異常復(fù)雜，美國加息在即，房價和匯率出現(xiàn)高估勢必存在風(fēng)險，而我國有經(jīng)濟持續(xù)較速增長作為支撐，短期仍可進行適度彈性調(diào)整，也就是說緩釋長期金融風(fēng)險仍有時間和空間。

當(dāng)前國內(nèi)政策主基調(diào)已轉(zhuǎn)向控房價、抑泡沫、防風(fēng)險和促改革，“穩(wěn)增長”權(quán)重開始下降，“防風(fēng)險”權(quán)重則明顯上升，“穩(wěn)增長與防泡沫之間的平衡”成為貨幣政策重心，為此報告中提出“堅持實施穩(wěn)健的貨幣政策”，“在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟金融風(fēng)險”。

對于抑制局部房地產(chǎn)泡沫問題，央行表示“繼續(xù)按照“因城施策”的原則對房地產(chǎn)信貸市場實施調(diào)控，強化住房金融宏觀審慎管理”。

與此同時也認為應(yīng)該“做好房地產(chǎn)市場調(diào)控的頂層設(shè)計”，“從供給端改革城鎮(zhèn)化土地政策，完善財稅制度，解決抑制新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的體制機制問題，保持房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展”。

下一步貨幣政策將保持中性，而對房地產(chǎn)行業(yè)而言中性偏緊則是大概率，貨幣收緊，本輪貨幣驅(qū)動的樓市上行的小周期告一段落。

從以往的經(jīng)驗來看，央行施行穩(wěn)健的貨幣政策房價會隨之穩(wěn)步上漲，而若是寬松政策之后則是例外。2009年和2010年樓市經(jīng)歷上行周期之后，2011年央行也曾選擇重回穩(wěn)健的貨幣政策，于是樓市開始回落，房價也隨之下降，因此明年樓市將重回2011年還是2014年的狀態(tài)值得進一步研究。