人民網(wǎng)北京11月2日電 （余燕明 徐倩）合生創(chuàng)展（股份代碼：00754.HK）日前宣布，公司將大力發(fā)展商業(yè)板塊，未來3年，會陸續(xù)推出30多個商業(yè)項(xiàng)目，并由公司自持。
合生創(chuàng)展這家港股上市房地產(chǎn)公司低調(diào)，一度是規(guī)?？壳暗姆康禺a(chǎn)商，但此后未能繼續(xù)發(fā)展壯大。公司今年上半年73.5億港元營業(yè)收入里，酒店運(yùn)營及投資物業(yè)租金收入合計約4億港元，占比只有5.6%。
但接下來，合生創(chuàng)展要迅速做大公司的商業(yè)地產(chǎn)板塊。合生創(chuàng)展商業(yè)投資事業(yè)部總經(jīng)理鮑文格介紹，合生商業(yè)擁有城市綜合體、購物中心、寫字樓、酒店等物業(yè)面積300萬平方米，其中寫字樓物業(yè)面積約100萬平方米。
合生商業(yè)目前在開發(fā)項(xiàng)目30多個，加上儲備項(xiàng)目多達(dá)70多個，并且8成左右都集中在北上廣3個城市。
根據(jù)合生創(chuàng)展2016年中期報告披露，公司土地儲備建筑面積3057萬平方米，可滿足未來7到10年開發(fā)需求，其中商業(yè)、辦公樓、酒店類型物業(yè)面積452萬平方米，占比15%。
這些商業(yè)土地儲備按開發(fā)階段分類，已落成物業(yè)面積141萬平方米，發(fā)展中物業(yè)面積81萬平方米，待開發(fā)物業(yè)面積230萬平方米。
之所以愿意加快商業(yè)地產(chǎn)板塊拓展，合生創(chuàng)展希望在整個經(jīng)濟(jì)和市場向好的時候獲得一些租金溢價，市場下行的時候，商業(yè)地產(chǎn)的抗跌性也比較強(qiáng)。
具體商業(yè)物業(yè)開發(fā)及持有上，合生商業(yè)選擇綜合體項(xiàng)目，其中包含寫字樓、商場、公寓、產(chǎn)業(yè)等比較均衡的資產(chǎn)組合，鮑文格解釋，“當(dāng)某一類資產(chǎn)有問題的時候，另外的資產(chǎn)會保證綜合體項(xiàng)目有比較均衡的表現(xiàn)，租金回報在應(yīng)對市場變化的時候也有比較穩(wěn)定的收益。”
但目前合生商業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，寫字樓物業(yè)占比較高，約1/3，合生創(chuàng)展認(rèn)為寫字樓的租金比較穩(wěn)定，租戶結(jié)構(gòu)和投資模式比較清晰，寫字樓行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，物業(yè)服務(wù)商水平也很高，因此合生商業(yè)在轉(zhuǎn)型過程中切入了寫字樓市場，物業(yè)管理規(guī)模達(dá)到上百萬平方米。
與現(xiàn)在大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商推進(jìn)輕資產(chǎn)策略不同，鮑文格認(rèn)為傳統(tǒng)純粹的招商代理的輕資產(chǎn)模式并不適合合生創(chuàng)展，因?yàn)檫@個模式會造成整個物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)的不穩(wěn)定。
“雖然重資產(chǎn)擴(kuò)張性不好，但是公司商業(yè)項(xiàng)目拿地都比較早，足以支撐自主開發(fā)。”鮑文格說，“輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)都有各自的盈利模式與商業(yè)方案，是不同公司看待自己的資源和商業(yè)環(huán)境上做出的選擇。合生商業(yè)能提供從前端到后端，從投資、開發(fā)管理到盈利價值創(chuàng)造的服務(wù)。”
不過，他也表示，將來不排除引入資金和戰(zhàn)略伙伴，把股東結(jié)構(gòu)分散，把資產(chǎn)做輕，土地開發(fā)完之后部分退出，但商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)仍然會留在合生商業(yè)自己手里。
合生創(chuàng)展做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，尤其注重公司在資產(chǎn)管理方面對投資時機(jī)的研究。通常，合生商業(yè)從整體規(guī)劃到后期開業(yè)，周期約為3年時間，但對一些項(xiàng)目，鮑文格認(rèn)為開發(fā)越早或越早銷售，其實(shí)就是資產(chǎn)浪費(fèi)。
“我們會選擇一個資產(chǎn)價值上升期來開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目。前期主要從投資角度等待土地資產(chǎn)的增值。這兩年看好整個市場，以及內(nèi)部管理、團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營機(jī)制上也能支撐，我們就會著手開發(fā)。”鮑文格說，“凡是列出開發(fā)計劃的項(xiàng)目，一般會在三年內(nèi)開發(fā)完成。”
商業(yè)地產(chǎn)板塊在賬面上能夠?qū)仙鷦?chuàng)展的業(yè)績形成較大支撐。雖然公司今年上半年酒店運(yùn)營及投資物業(yè)租金收入合計只占公司總營收的5.6%，但是貢獻(xiàn)利潤占比能夠達(dá)到2/3以上，這些投資物業(yè)貢獻(xiàn)了大筆公允值收益。
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