央行信貸水龍頭的松與緊，直接關(guān)系著房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，而政府開始從此處下手了。

近日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)明確提到“嚴(yán)控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)”，其中包括嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域等多項(xiàng)內(nèi)容，在年內(nèi)首次將監(jiān)管目標(biāo)公開指向了違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的銀行理財(cái)資金，成為近期監(jiān)管部門不斷收緊房地產(chǎn)信貸的最新信號(hào)。與此同時(shí)，首付貸、抵押消費(fèi)貸產(chǎn)品全部被取消。

貸款比例全線下調(diào)

“各個(gè)銀行的貸款比例降低，無論首套房還是二套房，都往下調(diào)了。”麥田房產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前房地產(chǎn)信貸這塊，感覺是明顯的收緊。

而銀監(jiān)會(huì)明確要求，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策；審慎開展與房地產(chǎn)中介和房企相關(guān)的業(yè)務(wù)；規(guī)范各類貸款業(yè)務(wù)管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強(qiáng)理財(cái)資金投資管理，嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營(yíng)。

銀監(jiān)會(huì)對(duì)信貸資金從嚴(yán)管控，是因?yàn)榇溯喎績(jī)r(jià)上漲的根源，被歸結(jié)為信貸過于寬松。

據(jù)銀行業(yè)理財(cái)?shù)怯浲泄苤行牡臄?shù)據(jù)，截至今年上半年，投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的銀行理財(cái)資金余額16.03萬億元，其中流向房地產(chǎn)業(yè)的金額大概在2.09萬億元。

與去年相比，流入房地產(chǎn)業(yè)的銀行理財(cái)資金規(guī)模占比在今年上半年快速上升，從2015年的9.68%提高至13.06%，較去年新增約5500億元。

此外，人民銀行近日公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年9月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額104.11萬億元，同比增長(zhǎng)13%。其中，前9個(gè)月全國(guó)新增貸款10.16萬億元，同比多增2558億元。而關(guān)于新增貸款的去向，記者了解到，前9個(gè)月，非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款、小微企業(yè)貸款、三農(nóng)貸款均有不同程度的新增，不過，同比新增貸款比例增長(zhǎng)最多的當(dāng)屬個(gè)人購(gòu)房貸款，今年以來，樓市的火爆使得個(gè)人按揭貸款呈現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)。

央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)阮健弘對(duì)外表示，今年前三季度，個(gè)人住房貸款增量占全部貸款增量的35.7%。前三季度個(gè)人住房貸款新增3.63萬億元，較去年同期多增1.8萬億元。其中， 9月份個(gè)人住房貸款新增4759億元，在9月份新增貸款的比例高達(dá)39%。

阮健弘認(rèn)為，個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)較快，一個(gè)重要原因是今年以來全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分化，部分一二線城市房地產(chǎn)成交活躍。

據(jù)悉，在銀監(jiān)會(huì)表態(tài)之前的10月12日，央行召集5家國(guó)有大行及12家股份制銀行召開商業(yè)銀行住房信貸會(huì)議，要求各商業(yè)銀行理性對(duì)待樓市，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。會(huì)上，央行人士提出，房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱可能會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定造成影響。當(dāng)前居民住房按揭貸款增長(zhǎng)過快，有地區(qū)按揭貸款規(guī)模比去年末翻倍，也有地區(qū)按揭貸款占新增貸款的90%。

對(duì)于居民住房信貸的增長(zhǎng)過快，民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，盡管我國(guó)房貸余額占GDP的比重在合理范圍內(nèi)，但短期內(nèi)居民快速加杠桿，特別是如果投資和投機(jī)需求過度容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)對(duì)其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的信貸需求產(chǎn)生擠出效應(yīng)。

值得注意的是，結(jié)合9·30限購(gòu)政策以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速降溫，國(guó)內(nèi)大宗商品、債券，甚至股票都出現(xiàn)了不同程度的上漲。

盡管官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所顯示居民住房貸款已經(jīng)增長(zhǎng)很快，但仍有銀行業(yè)人士認(rèn)為，實(shí)際數(shù)據(jù)比官方數(shù)據(jù)要更多。

“在今年，除了房地產(chǎn)，實(shí)在找不到更好的行業(yè)可以投放貸款。”農(nóng)商行一位負(fù)責(zé)人向記者坦承，也會(huì)有資金通過其他途徑，最終流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。

另據(jù)銀行業(yè)人士透露，實(shí)際進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的銀行資金比官方披露的規(guī)模要多，主要原因在于，部分資金并未出現(xiàn)在銀行業(yè)理財(cái)市場(chǎng)報(bào)告的統(tǒng)計(jì)口徑之中。

據(jù)一家股份制銀行負(fù)責(zé)人稱，銀行業(yè)理財(cái)?shù)怯浲泄苤行牡臄?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的主要是銀行理財(cái)產(chǎn)品，這些產(chǎn)品由中央結(jié)算公司登記在冊(cè)，是能夠統(tǒng)計(jì)梳理的部分。但實(shí)際上有部分資金是通過委托貸款或自營(yíng)投資等其他形式，繞道進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)。

據(jù)銀行業(yè)理財(cái)?shù)怯浲泄苤行牡膱?bào)告，銀行理財(cái)資金主要是通過配置債券、非標(biāo)資產(chǎn)、權(quán)益類資產(chǎn)等方式進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)。

而在此次的防范風(fēng)險(xiǎn)要求中，銀監(jiān)會(huì)也提到，“審慎開展與房地產(chǎn)中介和房企相關(guān)的業(yè)務(wù)”。

從年初的“首付貸”清理到隨后的企業(yè)“黑名單”措施，銀行與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)關(guān)系密切。

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)原本是提供房地產(chǎn)咨詢、價(jià)格評(píng)估等中介服務(wù)的組織，但因?yàn)樾刨J放水，部分中介機(jī)構(gòu)卻成為推高房?jī)r(jià)、加大融資杠桿的幫兇。

盡管國(guó)家已明確規(guī)定中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供“首付貸”等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，但互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)通過房產(chǎn)等抵押貸款業(yè)務(wù)來提供“首付貸”的行為仍然存在。如一些小額信貸公司通過扣押房產(chǎn)證或其他擔(dān)保品發(fā)放“首付貸”。

據(jù)某大型銀行房貸部門工作人員透露，中介機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者串通欺騙銀行，在購(gòu)房者并未交納首付款的情況下，串謀獲得銀行按揭貸款。

據(jù)悉，監(jiān)管部門近期正在加大排查房地產(chǎn)配資、收入證明真實(shí)性等工作力度。

“現(xiàn)在首付貸、抵押消費(fèi)貸產(chǎn)品已經(jīng)全部被取消。”麥田房產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

記者隨后向多家房地產(chǎn)中介咨詢“首付貸”等房地產(chǎn)配資產(chǎn)品，不過所有的房產(chǎn)銷售顧問都肯定地告訴記者，已經(jīng)沒有此類業(yè)務(wù)。

“隨著信貸的收緊，房產(chǎn)交易情況已經(jīng)在下滑了。”某中介公司銷售顧問告訴記者。