在調(diào)控政策繼續(xù)深入的背景下，10月份以來(lái)各地的高價(jià)地?cái)?shù)量開(kāi)始減少，土地成交相比此前均有所降溫。

“9·30”之后，珠海、南京、合肥、北京等在土地出讓的競(jìng)買(mǎi)人身份、限地價(jià)、要求自持等做出更明確規(guī)定

今年以來(lái)，和全國(guó)樓市一級(jí)交易市場(chǎng)一同熱鬧的，還有各地的土地市場(chǎng)。而在“9·30”調(diào)控新政陸續(xù)推出后，針對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控細(xì)則也陸續(xù)浮出水面。一時(shí)間，“搖號(hào)競(jìng)標(biāo)”“限購(gòu)令”“禁買(mǎi)令”等各種土地出讓的招拍掛新規(guī)紛紛登場(chǎng)亮相，并且在近期的土地市場(chǎng)立竿見(jiàn)影。

1 土地“限購(gòu)令”密集頒發(fā)

最新一個(gè)針對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的城市是珠海。10月25日，珠海市發(fā)布了《關(guān)于執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策操作細(xì)則的通知》其中提到，企業(yè)和個(gè)人競(jìng)買(mǎi)土地保證金不得低于出讓起始價(jià)的50%。同時(shí)，采取“限最高地價(jià)、競(jìng)配保障房”的舉措，抑制住宅用地出現(xiàn)高溢價(jià)率等情況。

事實(shí)上，在珠海針對(duì)土地市場(chǎng)出臺(tái)調(diào)控細(xì)則之前，已經(jīng)有多個(gè)城市針對(duì)土地競(jìng)拍全過(guò)程，進(jìn)行了“多維度”的要求。

據(jù)媒體報(bào)道，日前西安市國(guó)土資源局新掛一宗商住居住用地，根據(jù)地塊出讓公告顯示，本次掛牌不接受聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)，并且掛牌出讓設(shè)定最高限價(jià)，報(bào)價(jià)超過(guò)最高限價(jià)，停止掛牌。

時(shí)間再往前追溯。10月中旬，南京土地市場(chǎng)正式掛牌9宗地塊，這也是南京樓市調(diào)控新政后首次土地拍賣(mài)。值得一提的是，在地塊出讓公告中，記者發(fā)現(xiàn)此次“競(jìng)買(mǎi)資格”中新增一項(xiàng)內(nèi)容：“所有參與我市商住、住宅用地的競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)（含暫定資質(zhì)）。開(kāi)發(fā)企業(yè)及其控股股東、集團(tuán)成員企業(yè)不得報(bào)名競(jìng)買(mǎi)同一宗地塊。”并且，還同時(shí)規(guī)定已通過(guò)搖號(hào)取得地塊的競(jìng)買(mǎi)人不得參加同一批剩余地塊的搖號(hào)活動(dòng)。這已經(jīng)是繼今年8月調(diào)整土拍規(guī)則執(zhí)行“搖號(hào)決定競(jìng)得者”后，再次升級(jí)了規(guī)則。

無(wú)獨(dú)有偶，在此之前幾天，合肥市政府也曾對(duì)合肥土地“競(jìng)買(mǎi)人”的身份有了更明確的界定：競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名參與指定區(qū)域的居住用地競(jìng)買(mǎi)時(shí)，每次拍賣(mài)會(huì)僅限參與其中1宗居住用地的競(jìng)買(mǎi)。

2 管控手段更加嚴(yán)格

一位業(yè)內(nèi)人士接受記者采訪時(shí)指出，上述城市出臺(tái)的政策五花八門(mén)，盡管短期來(lái)看都會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生一些影響，但有些規(guī)定顯得“簡(jiǎn)單粗暴”，實(shí)際上未必能收獲預(yù)期效果。“從這一點(diǎn)來(lái)看，北京的土地市場(chǎng)更加成熟，管控的手段和方式雖然嚴(yán)格，但也更加理性。”該人士表示。

日前，北京土地市場(chǎng)再推出2宗位于房山區(qū)的商辦地塊，其中明確了50%以上需要自持經(jīng)營(yíng)20年以上，且不得設(shè)計(jì)成為類(lèi)居住類(lèi)產(chǎn)品。這兩宗地塊與此前掛牌的兩宗分別位于大興區(qū)、海淀區(qū)的地塊，共同成為“9·30”新政試點(diǎn)的首批地塊。根據(jù)《補(bǔ)充公告》稱，這4宗地塊均設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上,通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競(jìng)得人。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷(xiāo)售。

3 土地市場(chǎng)現(xiàn)“退燒”跡象

根據(jù)國(guó)土資源部下屬部門(mén)日前發(fā)布的《2016年第三季度全國(guó)主要城市地價(jià)檢測(cè)報(bào)告》顯示，針對(duì)全國(guó)主要城市的監(jiān)測(cè)中，住宅地價(jià)的增長(zhǎng)仍然較快，其中，長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲地區(qū)住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速均處于高位運(yùn)行；環(huán)渤海地區(qū)各用途地價(jià)環(huán)比、同比增速均呈上升態(tài)勢(shì)。北京、上海、廣州的住宅地價(jià)環(huán)比增速仍超過(guò)3.0%，屬快速增長(zhǎng)，上海市增速高達(dá)6.91%，深圳市增速繼續(xù)回落。各城市綜合、住宅地價(jià)同比增速均超過(guò)10%，處于高位運(yùn)行。

事實(shí)上，四季度伊始，伴隨著各地樓市調(diào)控政策的出臺(tái)，樓市成交量的下降，土地市場(chǎng)正在明顯退燒。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)控政策繼續(xù)深入的背景下，8月、9月各地高價(jià)地頻繁出現(xiàn)的現(xiàn)象在10月份明顯衰減，尤其是高價(jià)地?cái)?shù)量開(kāi)始減少。10月以來(lái)（截至10月26日），全國(guó)合計(jì)出現(xiàn)單宗土地成交金額超過(guò)10億的地塊18宗、超過(guò)5億的地塊40宗。其中，累計(jì)10億以上的地塊中，溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊有14宗，主要出現(xiàn)在天津、長(zhǎng)沙、南寧、上海、佛山、沈陽(yáng)、南昌；大部分城市的土地成交相比此前均有所降溫。

對(duì)此，某市場(chǎng)分析人士指出，房企的資金寬裕是導(dǎo)致高價(jià)地出現(xiàn)的主要原因。目前，部分城市開(kāi)始收緊房企能夠獲得廉價(jià)資金的途徑，有利于土地市場(chǎng)逐漸回歸平穩(wěn)。

4 出讓規(guī)則或有更多創(chuàng)新

多位業(yè)內(nèi)人士都表示，此次扎堆而出的土地出讓新規(guī)來(lái)勢(shì)兇猛，和各地政府抑制土地價(jià)格的迫切需求是有關(guān)系的。“土地成交價(jià)格過(guò)高毫無(wú)疑問(wèn)是高房?jī)r(jià)的推手，所以能夠想到通過(guò)控制源頭來(lái)打擊泡沫，無(wú)可厚非。”某不愿具名的行業(yè)內(nèi)資深人士如是說(shuō)。

有市場(chǎng)人士指出，目前出臺(tái)的各種關(guān)于土地出讓的相關(guān)限制的規(guī)定，可以理解為接下來(lái)的政策在做一些嘗試性的調(diào)整，具體就是對(duì)土地的出讓做技術(shù)性的、更務(wù)實(shí)的協(xié)調(diào)，應(yīng)該是積極有效的。該人士進(jìn)一步指出：“從實(shí)際情況來(lái)講，我認(rèn)為有些規(guī)定可能讓房企和社會(huì)公眾難以接受。那么就需要通過(guò)接下來(lái)的市場(chǎng)檢驗(yàn)這樣的規(guī)定是否有效，如果沒(méi)有效果的話，悄無(wú)聲息的暫停也很正常；如果有效的話，很有可能會(huì)引起其他城市的積極借鑒。”

而在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，類(lèi)似“搖號(hào)拿地”這種做法很容易引起爭(zhēng)議，因?yàn)椴](méi)有真正實(shí)現(xiàn)土地價(jià)格的打壓。此外，從目前已經(jīng)推出的各種規(guī)定來(lái)看，后續(xù)還可能會(huì)有相關(guān)的動(dòng)作，比如繼續(xù)嘗試一些創(chuàng)新模式。“據(jù)我了解，目前一些城市還在研究針對(duì)企業(yè)注冊(cè)地拿地的想法。此外，未來(lái)也不排除會(huì)出現(xiàn)利用相關(guān)稅收政策進(jìn)行拿地管控的思路。”但嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)認(rèn)為，離這一想法的真正落實(shí)還有很長(zhǎng)距離。

此外，嚴(yán)躍進(jìn)還指出，無(wú)論最后有多少新規(guī)可以長(zhǎng)期執(zhí)行，但加強(qiáng)資金審查，包括土地出讓金的繳納將會(huì)在未來(lái)引起地方政府的重視。“過(guò)去雖有相關(guān)政策，但沒(méi)有很好落實(shí)；未來(lái)可能會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化這一部分。”