今年國慶長假之后，國務院辦公廳印發(fā)《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》，著力解決1億流動人口進入城市落戶的問題。這不僅僅是中小城市的利好，也會成為大城市的紅利。那些被限購的熱門城市，會因為戶籍的放開而新增購房需求。
在人口流入和嚴控土地供應之間，哪些城市會成為購房需求集中釋放的區(qū)域？哪些城市又不會釋放這種需求？這種購買需求的釋放，又是否可以有效化解后地產(chǎn)調控時代成交下滑的態(tài)勢？《每日經(jīng)濟新聞》記者對相關政策及城市房地產(chǎn)市場進行了深入研究，試圖尋找未來房地產(chǎn)市場最靠譜的投資去處。
“新型城鎮(zhèn)化建設，要以人的城鎮(zhèn)化為核心。”這是習近平總書記對深入推進新型城鎮(zhèn)化建設作出的重要指示。
相關政策規(guī)劃也在提速加碼。10月9日至10月19日，國務院辦公廳和國土資源部、國家發(fā)改委、公安部、人社部、住建部、衛(wèi)計委等部委相繼出臺了有關戶籍人口、土地供應、社會保障等多維度的一系列政策指導性文件。
這一系列圍繞“人的城鎮(zhèn)化”展開的規(guī)劃，清晰描繪了“十三五”期間主要的人口流動和經(jīng)濟發(fā)展路徑。
就“1億非戶籍人口”來看，粗略按每套3人計算，就將產(chǎn)生超3000萬套住房需求，即使剔除不購房、租賃房、保障房等因素，考慮換房、多套房和由此帶動的投資需求等，這一波人口流動帶給商品房市場的行情也將十分可觀。
但是，人錢地的錯位和供求的不均衡一直存在，誰才能真正分到蛋糕？
●“剪刀差”之下，省會級城市最受益？
在近日國家層面發(fā)布的多份文件中，差異化、分層級特征明顯，也正是這一特征使得省會級重點城市，或成為這一輪規(guī)劃下的最大受益方。
10月11日，國務院辦公廳印發(fā)的《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》（以下簡稱落戶方案），核心是“農(nóng)業(yè)轉移人口落戶條件的全面放寬”，但不能忽視，這是有區(qū)別、有條件的放寬。
落戶方案中主要“非戶籍”人群的落戶執(zhí)行要求，均為“除極少數(shù)超大城市外”；省會及以下城市才需全面放開對“高校和職業(yè)院校畢業(yè)生、技術工人、留學歸國人員”的落戶限制，對部分省會及等級更高的城市則無明確要求。這意味著，此類城市可以按以往政策，對非戶籍人群按需接收、按需限制。
土地供應端亦然，從10月10日五部委聯(lián)合出臺的《關于建設城鎮(zhèn)建設用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉移人口落戶數(shù)量掛鉤機制的實施意見》可見，現(xiàn)在人均城鎮(zhèn)建設用地不超過100平方米的城鎮(zhèn)，按人均100平方米標準安排新增建設用地；超大和特大城市的中心城區(qū)原則上不安排新增建設用地。實際上，至2020年全國規(guī)劃新增的3900萬畝用地中，沒有一畝安排在超大和特大城市。
10月19日，國家衛(wèi)計委流動人口司發(fā)布《中國流動人口發(fā)展報告2016》指出，“十三五”期間，人口繼續(xù)向沿江、沿海、沿主要交通線地區(qū)聚集，超大城市和特大城市人口繼續(xù)增長，中部和西部地區(qū)省內流動農(nóng)民工比重明顯增加。
一個明顯的“剪刀差”已顯現(xiàn)，即人口依然會向超大和特大城市聚攏，但由于土地和人口的紅線，人最終流不進超大城市，會轉而外溢到圍繞超大城市形成的城市群內的重點城市。
在“1億人”中，能流入這些城市的人群又有分化。高校和職業(yè)院校畢業(yè)生、高級技術工人、留學歸國人員，將成為首選落戶人群。其后，普通的升學和參軍進城的農(nóng)村學生、長期在城市居住的農(nóng)業(yè)轉移人口和新生代農(nóng)民工會成為重點城市或一些特色化城市的吸納對象。
這一觀點得到新城控股高級副總裁歐陽捷的認同，他指出，當前的落戶政策給了部分省會城市吸引人口和快速發(fā)展的歷史性機遇，會讓這些城市的購房需求大增。
“假如20個熱點城市吸引超過30%的年均轉戶人口，平均每個城市將增加20多萬人，其購房需求將是巨大的。”
在這20個熱點城市中，一線城市以外，天津、杭州、蘇州、成都、重慶、武漢6個2015年GDP總量超過1萬億元的重點城市無疑最值得關注。
各地統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上述6個城市2005~2015年這10年間GDP增幅普遍在3.4倍以上，漲幅甚至超過上海、北京。重慶和天津更是成為2010年人口已超千萬的超級大城市。此外，2015年GDP超9000億元的南京、長沙同樣具備潛力。
值得指出的是，上述城市（除蘇州）也正是國家2030年“八縱八橫高鐵規(guī)劃圖”中，有4條及以上高鐵線路通過的重要節(jié)點城市，交通和距離使得這些城市能盡早接收到中國核心區(qū)域經(jīng)濟地帶的人口紅利。
更可一提的是，上述城市均具備特色資源優(yōu)勢，經(jīng)濟內生力強，這正是人口虹吸能力的核心因素之一。例如，武漢的高校數(shù)已達86所，名列全國前列，2015年人均本外幣存款也達18.28萬元，甚至高過天津。成都的游戲產(chǎn)業(yè)發(fā)展突出，截至2015年底僅高新區(qū)已聚集游戲企業(yè)400余家，全年能實現(xiàn)銷售收入82.4億元，且同比增幅達到35%以上。長沙基于裝備制造業(yè)、文化創(chuàng)意等特色產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢，GDP 10年增長了460%，增幅位居全國首位。
●一線城市“內耕外溢”，大小城市都有機會？
在這一輪城鎮(zhèn)化中，率先設定“人口紅線”的4個一線城市已經(jīng)從“人口數(shù)量驅動”發(fā)展到了“人口質量驅動”的階段。這些城市只會吸收“1億人”中的頂尖部分。
以上海為例，其居住證主要面向“國內引進人才”、“國外引進人才”、“普通外來從業(yè)人員或投靠類”三類人群；2015年上海開放的“直接落戶”則針對創(chuàng)業(yè)人才、風險投資管理運營人才、企業(yè)家、企業(yè)高管和科技技能人才等高端人群。
伴隨房價承受力更強的人群更聚集，城市的房價天花板將被抬高。正如知名財經(jīng)人士葉檀所說，深圳這樣的城市，土地單位價值在提高，房價沒有下降理由。
對于開發(fā)商而言，問題“不是大家不買，而是無地可供。”中指院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國20個熱點城市可售面積下降了約20%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，“北上廣”的年度供地計劃在2015年已下降20%以上。
房企進入特大城市的門檻越來越高，但并不等于沒有投資機會。
“人地掛鉤機制”中再提“鼓勵農(nóng)村土地經(jīng)營權規(guī)范有序流轉”，對特大城市城中村舊改、待開發(fā)農(nóng)用地等提供了“被釋放”的想象空間。
如果能加大對農(nóng)用地的盤活，上海房地產(chǎn)無疑將迎來巨大的想象空間。只不過，一線城市土地的開發(fā)，基于城市發(fā)展和區(qū)域供求等各方面的考慮會更綜合且嚴苛。
上海市虹橋商務區(qū)企業(yè)服務處處長賈開京曾對《每日經(jīng)濟新聞》記者直言，上海并不是沒有地，而是有很多條件約束，土地什么時候釋放，要看成熟規(guī)劃如何引領、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟如何配合。
房企也可以另辟蹊徑，因為相較于特大城市內部的深度挖掘，超級城市的郊區(qū)，周邊的新區(qū)、衛(wèi)星城，特別是城市群連接點的“中小城市”，同樣不容忽視。
上述“落戶方案”就明確指出，超大城市和特大城市需要“區(qū)分城市的主城區(qū)、郊區(qū)、新區(qū)等區(qū)域，分類制定落戶政策。”
《每日經(jīng)濟新聞》記者整理城市經(jīng)濟指數(shù)和房價發(fā)展情況發(fā)現(xiàn)，優(yōu)先接收大城市人口和經(jīng)濟外溢的城市，其房地產(chǎn)市場是值得關注的。包括北京周邊的廊坊，深圳周邊的東莞、惠州，廣州周邊的佛山，上海周邊的蘇州等城市及其下級城市。
佛山2015年GDP已超8000億元，和其同檔位的無錫、寧波，在由《每日經(jīng)濟新聞》聯(lián)合中指院推出的《長三角城市價值白皮書》中，分別排在前3和前10的位置。在中指院上海分院副總經(jīng)理張志杰看來，這些城市的房地產(chǎn)市場值得關注。
從中國房價行情平臺發(fā)布的小城鎮(zhèn)平均單價可見，上述城市與大城市“接壤”的小城鎮(zhèn)已經(jīng)率先開漲，燕郊6月平均單價17340元/平方米排行第一，三河和大廠也位列TOP20；東莞的鳳崗、塘廈、長安、大嶺山、大朗、黃江、清溪、厚街8個鎮(zhèn)房價均排在全國前25位。
張志杰告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，基于產(chǎn)業(yè)、人口、配套考慮，金華、臺州短期內房價有比較大的上升空間。如果城市群真切落地，受到距離和交通利好的嘉興，市場也值得關注。
“都市圈恰恰正是
未來城鎮(zhèn)化的關鍵，其中的中小城市將獲取未來人口流入和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最好機會。”歐陽捷指出。
●城市群之外，哪些地方有機會？
歐陽捷也提醒，中國一、二線城市房價上漲15%的城市只有16個，再加之上述“周邊城市”，值得關注的城市不會超過30個，投資回報率不到25%的城市不作考慮。
無疑，房地產(chǎn)市場的機會越來越集中，無論是特大城市、省會城市、重點二線城市，還是上述中小城鎮(zhèn)，擁有人口機遇和房地產(chǎn)發(fā)展空間的城市，無一不是有“超級城市群”這根核心軸牽引的。
數(shù)據(jù)顯示，國家三個一線城市群（京津冀、長三角、珠三角）的體量，已經(jīng)占到全國GDP總量的40%。此外，“成渝城市群”中，成都和重慶近年GDP均保持兩位數(shù)增長，“長江中游城市群”中，“1+8城市群”和“長株潭城市群”每年的產(chǎn)值也十分驚人，中國的經(jīng)濟動力被幾大城市群“瓜分”，隨后人口流動、資金流向、配套導向等，都將向這些區(qū)域領頭的城市“按梯隊”傾斜。
這也意味著，全國城市間的“不均衡分化”會越來越明顯。
葉檀最近發(fā)表的《我眼中最無前途的十個中國城市》就引起廣泛關注，長春、哈爾濱、大連、沈陽、蘭州、大同、洛陽、南昌、溫州、唐山榜上有名，它們多數(shù)未能享受到這輪城市群建設的紅利，其衰弱也正是伴隨著產(chǎn)業(yè)結構落后、人均財富占有量低、人口流失，以及房地產(chǎn)的去庫存難。
深圳房地產(chǎn)研究中心一組數(shù)據(jù)顯示，全國超70%的待售庫存面積都集中在600多個實體經(jīng)濟實力較弱的三、四線城市中，部分地區(qū)的商品房存銷比甚至超過30個月。
基于房企視角，雖然諸如碧桂園在蘭州開發(fā)的大盤曾取得佳績，但整理當前TOP50開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略可見，主流開發(fā)商的定位基本都調整為“專注于一、二線城市核心區(qū)域”，更多開發(fā)商的產(chǎn)品線定位為“剛需住宅和中高端住宅為主。”
“未來房地產(chǎn)企業(yè)不會超過8000家。仔細想了會發(fā)現(xiàn)三、四線城市肯定不會去了。”歐陽捷直言，“未來，除了特大城市，還是特大城市，沒有別的。”
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