上班低頭打卡，下班匆匆回家，白天的格子間內(nèi)年輕白領(lǐng)們都在安靜的工作，唯一的聲音是電腦鍵盤的敲擊聲。這是你頭腦中對(duì)寫字樓辦公的記憶？那這種印象恐怕就OUT了。如今的新型寫字樓里，可辦公、可交友、可相親、可運(yùn)動(dòng)，還可逛大集，完全就是一個(gè)“現(xiàn)實(shí)版”的真人秀。

遭遇同質(zhì)化和電商夾擊的北京傳統(tǒng)商場(chǎng)，開始部分嘗試將商場(chǎng)改造為寫字樓，尤其是適應(yīng)中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的社交型寫字樓，受到不少開發(fā)商的青睞。寫字樓的春天真的來(lái)了？

寫字樓里辦起了集市

2016年9月23日，一個(gè)周五的工作日。中午午休時(shí)，在望京SOHO某創(chuàng)業(yè)企業(yè)上班的小白領(lǐng)wendy從辦公室下樓去常去的快餐店覓食時(shí)，意外發(fā)現(xiàn)，一層的中央廣場(chǎng)今天有點(diǎn)兒與往常不同，幾十個(gè)矮桌支起的“小攤”圍成的小圈內(nèi)，擺放著各式各樣的小玩意，廣場(chǎng)前搭建起的臨時(shí)音樂(lè)臺(tái)上，還有一對(duì)年輕樂(lè)手在唱著吶喊青春的搖滾樂(lè)，“我的夢(mèng)想……”“對(duì)哈，今天中午這里有個(gè)集市，好像還有什么辦公椅速滑賽。”wendy想起，昨天臨下班前，曾聽同事們議論起，寫字樓周五有一個(gè)“鬧海市集”，微信公眾號(hào)群發(fā)的消息有介紹過(guò)。

28歲的小白領(lǐng)索性延遲了午餐時(shí)間，隨著人流走進(jìn)了熱鬧之中。第一家攤販在出售新鮮的蔬菜沙拉，只要微信掃碼關(guān)注一下，就可免費(fèi)領(lǐng)取。餓著肚子的wendy立馬打開了手機(jī)，贏得了一份綠色的沙拉。第二家攤販在展示秘制的鴨脖，她又湊近去拿牙簽嘗了幾口。隔著兩家還有面包……一家又一家，30分鐘轉(zhuǎn)下來(lái)，她感覺(jué)比吃了份石鍋飯還要脹肚子。從人群里擠出來(lái)時(shí)，她手中還多了一個(gè)新買的毛絨鑰匙鏈。

一場(chǎng)商品集市，只是望京SOHO社交場(chǎng)景中的一種。自從SOHO中國(guó)宣布將“由售轉(zhuǎn)租”、董事長(zhǎng)潘石屹將旗下物業(yè)投入到“聯(lián)合辦公”的大潮后，這里就變得越來(lái)越好玩。“我們基本上每個(gè)月就會(huì)做一次大型活動(dòng)。”SOHO中國(guó)推廣部的工作人員告訴記者，迄今為止，北京和上海的SOHO寫字樓里，舉辦過(guò)投資者沙龍、“脫單”派對(duì)、瑜伽派對(duì)、超級(jí)路演，邀請(qǐng)過(guò)俞敏洪、劉強(qiáng)東、李開復(fù)等商業(yè)領(lǐng)袖，“就是每個(gè)月找個(gè)理由，讓在這里辦公的小伙伴們樂(lè)一樂(lè)。”

“商改寫”成為新趨勢(shì)

實(shí)際上，一段時(shí)間以來(lái)，關(guān)于傳統(tǒng)商業(yè)尋求轉(zhuǎn)型的例子不時(shí)涌現(xiàn)。比如，三里屯太平洋百貨已改造為新型寫字樓，不久將對(duì)外招租。北京盈科中心也從商業(yè)變身為寫字樓。潘石屹也在接受記者采訪時(shí)提到，十年甚至五年前，商鋪的利潤(rùn)率還是辦公樓的幾倍，而現(xiàn)在商鋪的利用率遠(yuǎn)不如辦公樓。相比容易受互聯(lián)網(wǎng)影響的商場(chǎng)，寫字樓無(wú)疑是更好的選擇。“所以，我們的光華路SOHO，原先做好的商場(chǎng)部分最終改成了辦公空間。”

“受電商沖擊，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)租金增長(zhǎng)比較緩慢，而相反，寫字樓空置率保持低位，租金更是在高位保持穩(wěn)定。”戴德梁行中國(guó)區(qū)寫字樓企業(yè)服務(wù)部主管嚴(yán)區(qū)海告訴記者，2013年開始，北京寫字樓租金一直保持穩(wěn)定。從商圈層面來(lái)看，除近期有新增供應(yīng)入市的燕莎、亞奧、望京和亦莊商圈外，其他商圈空置率均低于5%，金融街商圈更是一席難求，空置率僅為0.8%。“一方面網(wǎng)絡(luò)對(duì)實(shí)體商業(yè)的沖擊，一方面是北京寫字樓市場(chǎng)的供不應(yīng)求，‘商改寫’慢慢成為一種新思路。”

高力國(guó)際分析師也告訴記者，受制于城內(nèi)核心區(qū)無(wú)新增土地可用于新建寫字樓的現(xiàn)實(shí)，包括酒店、商場(chǎng)在內(nèi)的一些經(jīng)營(yíng)不善的傳統(tǒng)商業(yè)也開始傾向于向有穩(wěn)定租金收益的寫字樓轉(zhuǎn)型。“特別是共享經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生，成為支撐寫字樓市場(chǎng)的新需求。”分析師提出，核心商圈的優(yōu)質(zhì)寫字樓無(wú)法照顧到中小企業(yè)的租賃需求，過(guò)去那種“蝸居”于某個(gè)住宅小區(qū)的方式已不適合新經(jīng)濟(jì)，“這就產(chǎn)生了大量轉(zhuǎn)移出來(lái)的新租賃需求。”

豐富化成為新比拼

當(dāng)然，硬幣的另一面，隨著進(jìn)入者的增多，寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也趨向激烈，部分老式樣的寫字樓和非核心區(qū)寫字樓，就常常經(jīng)歷著招租的尷尬。位于東二環(huán)的某老式商務(wù)會(huì)館，盡管地段核心，可對(duì)外的租金報(bào)價(jià)只有5元/平方米/天。而在亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，某個(gè)建筑樣式單一的寫字樓園區(qū)，盡管工作人員對(duì)外宣稱“已滿租”，但記者在園區(qū)里轉(zhuǎn)了一圈卻發(fā)現(xiàn)，每一棟樓里都有不少空置辦公室，下午4點(diǎn)的上班時(shí)間，辦公室大門緊閉，門口也沒(méi)有任何企業(yè)名牌。

“過(guò)去，來(lái)寫字樓辦公的人只是希望你提供一個(gè)業(yè)務(wù)往來(lái)和處理的空間，現(xiàn)在他們希望得到更多，從辦公注冊(cè)、投資融資，到法律支援、商務(wù)合作，甚至是吃飯相親、健身交友……”一家寫字樓的運(yùn)營(yíng)商告訴記者。

“我們選擇在哪里辦公，不是只考慮租金價(jià)格的，我們也看中圈層，希望能結(jié)交到志同道合的朋友甚至合作伙伴。”創(chuàng)業(yè)者宋先生和記者形容，他喜歡的寫字樓，是那種推開隔壁門就能找到有同樣創(chuàng)業(yè)甘苦的“同志”，或者在寫字樓的樓上，就可以找到所需要的業(yè)務(wù)合作伙伴。“對(duì)于我的員工來(lái)說(shuō)，他們更希望寫字樓里能有可口的飲食、高速的網(wǎng)絡(luò)、免費(fèi)的健身場(chǎng)所，甚至是定期的相親活動(dòng)。”

為適應(yīng)租賃者這種多元化的需求，抓住來(lái)之不易的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，越來(lái)越多的開發(fā)商也投入到打造社交化、共享化寫字樓的浪潮之中，并且挖空心思的提供從注冊(cè)、法務(wù)到創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師的一條龍服務(wù)。李開復(fù)、徐小平、俞敏洪……這些商業(yè)界的勵(lì)志人物，被發(fā)現(xiàn)頻繁出現(xiàn)在各種創(chuàng)業(yè)分享課堂中。就在本周，清華經(jīng)管創(chuàng)業(yè)者加速器也宣布和首開共同聯(lián)手，打造清創(chuàng)首開X+SPACE協(xié)同空間。

寫字樓的春天真來(lái)了？

寫字樓的春天真的來(lái)了？業(yè)內(nèi)專家給出了理性的回復(fù)。

嚴(yán)區(qū)海就提出，傳統(tǒng)商業(yè)改造成寫字樓并非沒(méi)有門檻，“商改寫”面臨著四大挑戰(zhàn)。從政策層面看，二者雖均為商業(yè)用地，40年產(chǎn)權(quán)，但如果當(dāng)初拿地性質(zhì)不含辦公用途，則商場(chǎng)不可改為寫字樓；商業(yè)的平面設(shè)計(jì)絕大部分不適合寫字樓使用，因此在“商改寫”時(shí)需要優(yōu)化平面設(shè)計(jì)以滿足寫字樓用戶的使用要求；寫字樓對(duì)于自然采光有較高要求，因此“商改寫”需要提供一整套全新的自然采光方案，改造商業(yè)工程的施工非常復(fù)雜；大樓內(nèi)原有租戶的退租，續(xù)租工作復(fù)雜繁瑣。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平也在接受媒體采訪時(shí)表示，商業(yè)的公共空間較大，改成辦公樓一定會(huì)填補(bǔ)樓板面積，需要重新分割空間，如果規(guī)劃不允許新加面積，就會(huì)出現(xiàn)巨大的面積浪費(fèi)。據(jù)其介紹，曾經(jīng)有一處知名商場(chǎng)，放棄了購(gòu)物中心的定位后，將高層空間清理出用于辦公，低層則提供相關(guān)服務(wù)配套，但由于很多資源并不匹配改造后的空間，賬也算不過(guò)來(lái)，因此直到目前調(diào)整仍未完成。

至于剛興起的面對(duì)創(chuàng)業(yè)者的共享型寫字樓，更是存在著概念化的“一擁而上”、缺乏明確可行的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)營(yíng)主體專業(yè)素質(zhì)和能力良莠不齊等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。“寫字樓的春天絕不能一概而論，在投入之前，要理性考慮。”