房?jī)r(jià)真的已經(jīng)有所下降。

杭州調(diào)控政策出臺(tái)整整一個(gè)月后，記者調(diào)查得知，眼下，杭州大部分板塊均有樓盤(pán)偷偷降了房?jī)r(jià)，只不過(guò)采取的手法比較隱蔽：或是電話聯(lián)系老客戶，表明售樓部推出了特價(jià)房源，相比此前價(jià)格有所優(yōu)惠；或是以放寬折扣、贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)等給予優(yōu)惠的形式，來(lái)隱性地降低房?jī)r(jià)。

雖然目前這些樓盤(pán)暗中降價(jià)的幅度都還不大，但調(diào)控過(guò)后，逐漸冷卻的市場(chǎng)使得各個(gè)售樓部的上客率有了明顯下滑，這些優(yōu)惠成為了降價(jià)的第一個(gè)口子。不少業(yè)內(nèi)人士指出，年底前還有一些樓盤(pán)需要沖量完成銷(xiāo)售指標(biāo)，在市場(chǎng)需求急劇下降的情況下，接下來(lái)也許會(huì)有樓盤(pán)直接調(diào)低售價(jià)。

放寬折扣、推特價(jià)房

少數(shù)樓盤(pán)開(kāi)始偷偷降價(jià)

如果僅從10月21日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，杭州新建商品住宅價(jià)格10月上半月的環(huán)比漲幅收窄，仍有3%，但簽約數(shù)據(jù)有一定的滯后性，事實(shí)上已經(jīng)有不少樓盤(pán)通過(guò)各種手段，在偷偷降低房?jī)r(jià)。

位于蕭山南部臥城板塊的新城·香悅半島，近期就有特價(jià)房推出。今年8月份，該項(xiàng)目的在售均價(jià)是14000~15000元/m2，隨后陸續(xù)上調(diào)至17000元/m2。近日，該樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者有特價(jià)房源推出，價(jià)格在15000元/m2左右。本周一下午，記者再次聯(lián)系該置業(yè)顧問(wèn)，他告訴記者，上周推出的特價(jià)房源已經(jīng)售完了。

“眼下市場(chǎng)行情明顯冷卻，快速跑量是行不通了，只能拿出一些樓層一般的特價(jià)房源來(lái)賣(mài)，分批次地進(jìn)行去化，這是房企的慣用手段。”香悅半島某競(jìng)品項(xiàng)目的工作人員告訴記者，他們的一些客戶和香悅半島有重疊，也都收到了香悅半島售賣(mài)特價(jià)房的通知。

廣廈天都城的大戶型房源，最近一次開(kāi)盤(pán)去化明顯不如之前，就略微調(diào)低了大戶型房源的售價(jià)。

相比特價(jià)房，大部分有暗降動(dòng)作的樓盤(pán)采取的是放寬折扣、增加優(yōu)惠的方式。記者了解到，申花板塊某樓盤(pán)就放寬了折扣力度，原本的最低折扣是九八折，如今可以打到九七折。而此前在申花這樣的熱門(mén)板塊，有項(xiàng)目直接是以備案價(jià)在售賣(mài)房源，一點(diǎn)折扣都沒(méi)有。

“最近接到不少中介經(jīng)紀(jì)人或者置業(yè)顧問(wèn)的電話，有的項(xiàng)目是購(gòu)房就會(huì)贈(zèng)送一定的物業(yè)費(fèi)，還有的是同時(shí)購(gòu)買(mǎi)車(chē)位會(huì)直接給折扣，多多少少要比之前多一些贈(zèng)送的內(nèi)容。”正在挑房子的周先生告訴記者，這些增加的優(yōu)惠內(nèi)容，在上個(gè)月是根本沒(méi)有的。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商做得比較隱蔽，一些折扣上的優(yōu)惠是他到了售樓部現(xiàn)場(chǎng)后，置業(yè)顧問(wèn)才告訴他的，樓盤(pán)并沒(méi)有加以宣傳。

“調(diào)控之前，今年的樓市成交持續(xù)火爆，很多樓盤(pán)一下子去化了上百、上千套房源，如果直接調(diào)低售價(jià)，那么之前入手的購(gòu)房者很有可能會(huì)承受不住。”某房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)直言，一些樓盤(pán)搞暗降動(dòng)作也是出于無(wú)奈，害怕出現(xiàn)“房鬧”現(xiàn)象。

需求明顯減少

價(jià)格即使不降也漲不動(dòng)了

與暗中降價(jià)的樓盤(pán)相比，價(jià)格平穩(wěn)、沒(méi)有明顯漲跌幅的樓盤(pán)目前還是占了市場(chǎng)中的大多數(shù)。但調(diào)控一個(gè)月后，眼下不少樓盤(pán)的成交量已經(jīng)明顯下跌，在這樣的情況下他們暫不調(diào)低價(jià)格的原因是，上半年的火熱行情下，許多項(xiàng)目已經(jīng)完成了公司的銷(xiāo)售指標(biāo)，沒(méi)有必要調(diào)低價(jià)格繼續(xù)跑量。

然而，即使不降價(jià)，對(duì)于不少樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，目前的價(jià)格也已經(jīng)漲不動(dòng)了。

位于未來(lái)科技城的萬(wàn)科·星空項(xiàng)目，今年以來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格從25000元/m2的開(kāi)盤(pán)均價(jià)一路上漲。今年六七月份，未來(lái)科技城板塊屢屢拍出高價(jià)地塊，星空項(xiàng)目一度將價(jià)格上調(diào)至35000元/m2左右，當(dāng)時(shí)記者以購(gòu)房者身份走訪該板塊時(shí)，該項(xiàng)目還有“封盤(pán)”調(diào)價(jià)的情況。近日，記者實(shí)地走訪該項(xiàng)目，置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，價(jià)格暫時(shí)不會(huì)上調(diào)了，而當(dāng)記者詢問(wèn)是否還有樓層一般、單價(jià)較低的房源時(shí)，這位置業(yè)顧問(wèn)詢問(wèn)了記者的心理價(jià)位，并表示后續(xù)可能會(huì)有這樣的房源推出，到時(shí)候會(huì)以短信的形式通知。

記者了解到，未來(lái)科技城的大部分樓盤(pán)眼下沒(méi)有上調(diào)價(jià)格的舉動(dòng)，據(jù)某樓盤(pán)工作人員透露，近期購(gòu)房者的到訪量明顯下降，周末來(lái)看房的人群還不到九月份的一半。

“眼下，購(gòu)房需求明顯減少，未來(lái)科技城和臨平山北等板塊，之前的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭很猛，甚至有些樓盤(pán)價(jià)格直接翻番，但是現(xiàn)在都漲不上去了，許多樓盤(pán)短時(shí)間內(nèi)也不會(huì)降價(jià)。”某業(yè)內(nèi)人士透露，今年大部分房企已經(jīng)提前完成了銷(xiāo)售任務(wù)，營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)肩上沒(méi)有壓力，即使接下去零成交也不影響年底的考核。

曾雞犬升天的樓盤(pán)

有可能打響降價(jià)第一槍

未來(lái)，哪個(gè)板塊有可能打響降價(jià)的第一槍？

近十年的杭州樓市，已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)幾次價(jià)格上的大波動(dòng)。2011年下半年，受到調(diào)控政策影響，主城區(qū)多個(gè)樓盤(pán)下調(diào)價(jià)格，甚至是像橋西這樣的熱門(mén)板塊，新盤(pán)也都選擇了低價(jià)首開(kāi)，“以價(jià)格換成交”成為了當(dāng)時(shí)的主流。

2014年初，德信·北海公園和天鴻香榭里分別以單價(jià)3000元和6000元的降幅，拉開(kāi)了所謂的“馬年第一降”大幕，隨后多個(gè)樓盤(pán)下調(diào)銷(xiāo)售價(jià)格。當(dāng)時(shí)的情況是，各板塊庫(kù)存高企，投資和改善需求均被壓抑，同時(shí)有不少2010年以來(lái)拍出的高價(jià)地，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，只能無(wú)奈選擇虧本銷(xiāo)售。

相比之下，如今的樓市中，大部分板塊的供求關(guān)系還是比較健康的，但政策調(diào)控后，購(gòu)房者心態(tài)變化明顯，對(duì)樓市的預(yù)期大大下降，這和2011年的情況有一定的相似之處。再加上今年以來(lái)屢屢拍出的高價(jià)地塊，無(wú)疑存在不小的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。記者采訪了一些業(yè)內(nèi)人士，他們均表示那些缺乏漲價(jià)依托的樓盤(pán)，可能會(huì)成為第一波降價(jià)的項(xiàng)目。

奧體板塊某房企營(yíng)銷(xiāo)總認(rèn)為，此前依托市場(chǎng)火熱行情瘋狂漲價(jià)的板塊，比如臨平山北、未來(lái)科技城中距離市中心較遠(yuǎn)的樓盤(pán)，如果缺乏產(chǎn)品、配套等實(shí)際的漲價(jià)依托，早已摸到了價(jià)格的天花板，很有可能直接下調(diào)價(jià)格。“僅僅傍著高價(jià)地或者火熱樓市雞犬升天的樓盤(pán)，其價(jià)格是不健康不合理的，市場(chǎng)一冷、銷(xiāo)量一降，對(duì)于這些樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，不降價(jià)剩下的房子就會(huì)無(wú)人問(wèn)津。”

某位房產(chǎn)從業(yè)人員告訴記者，有不少項(xiàng)目比如中國(guó)鐵建(10.500, -0.13, -1.22%)德信·君宸、淮礦·東元府等，上半年以來(lái)迅速去化后，剩余的房源不多，即使是到了明年也不太會(huì)調(diào)低價(jià)格銷(xiāo)售。“年底前還需要進(jìn)一步完成公司指標(biāo)的新盤(pán)，可能會(huì)直接調(diào)低此前設(shè)定的價(jià)格來(lái)開(kāi)盤(pán)。”他表示。

“等到明年一月份，開(kāi)發(fā)商又有了新的銷(xiāo)售指標(biāo)，那時(shí)候房企調(diào)整價(jià)格的可能性增大。”漢嘉地產(chǎn)某銷(xiāo)售總監(jiān)告訴記者，根據(jù)他們代理項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，每年的春節(jié)過(guò)后，調(diào)價(jià)的開(kāi)發(fā)商不少，明年新春如果市場(chǎng)繼續(xù)冷下去，可能會(huì)有房企選擇降價(jià)跑量。

漲價(jià)、降價(jià)

買(mǎi)單的都是購(gòu)房者

“站在風(fēng)口上，豬都能飛起來(lái)。”這句一度用來(lái)形容互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的句子，放在上半年的杭州樓市也并不為過(guò)。記者采訪的多個(gè)板塊中，就不乏一些因?yàn)樾星榛馃幔蚴侵苓吪某隽烁邇r(jià)地塊，而在調(diào)控政策出臺(tái)前大幅度漲價(jià)的樓盤(pán)。

這些樓盤(pán)有的戶型早已落后于整個(gè)市場(chǎng)，有的周邊配套還遠(yuǎn)沒(méi)有成型，漲價(jià)真可謂是雞犬升天。然而，當(dāng)行情逐漸冷卻，成交直線下滑，他們要面臨一個(gè)新的問(wèn)題：是支撐著如今的價(jià)格，還是選擇以價(jià)換量？一方面，價(jià)格體系已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)板塊此前的水平，購(gòu)房者進(jìn)入觀望期，樓盤(pán)銷(xiāo)售停滯不前；一方面，如果降價(jià)，會(huì)引起老業(yè)主的反感和抵觸，大部分的“房鬧”就是大幅降價(jià)引起的。

在過(guò)去幾年的幾次降價(jià)潮中，有不少精裝修樓盤(pán)是既降價(jià)又減配，結(jié)果到了交付的時(shí)候，投訴的購(gòu)房者在售樓部排起了長(zhǎng)隊(duì)。降價(jià)本是正常的市場(chǎng)行為，但如今一部分樓盤(pán)完全是因?yàn)榇饲暗寞偪裥星?，迷失了自己的定位，盲目漲價(jià)后，買(mǎi)單的還是盲目跟進(jìn)的購(gòu)房者。而明年，也一定會(huì)有樓盤(pán)在降價(jià)的同時(shí)再使出減配這樣的招數(shù)，盡可能保證自己的利潤(rùn)，苦的還是購(gòu)房者。

有不少業(yè)內(nèi)人士開(kāi)玩笑說(shuō)，明年一定是個(gè)“投訴大年”，但對(duì)于還未入市的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，政策調(diào)控窗口期，是一個(gè)很好的冷靜時(shí)間，即使有樓盤(pán)大幅調(diào)價(jià)也未必就是最適合自己的，不論在怎樣的樓市行情里，理性認(rèn)清自己的需求才是最重要的。