國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布9月70個(gè)大中城市及10月上半月一線和熱點(diǎn)二線城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，9月房?jī)r(jià)漲幅再創(chuàng)紀(jì)錄，但在政策的突擊下，10月上半月15個(gè)一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制。

業(yè)內(nèi)人士表示，在限購、限貸政策出臺(tái)后，各地樓市調(diào)控政策執(zhí)行力度前所未有，從而使市場(chǎng)熱度快速降溫。在樓市未來預(yù)期不明朗的情況下，購房者出現(xiàn)觀望態(tài)勢(shì)，商品住宅成交量將普遍進(jìn)入低迷周期，成交價(jià)格快速上漲的趨勢(shì)也可能在年底前終結(jié)。

走勢(shì) “金九銀十”房?jī)r(jià)漲幅沖高回落

多地房?jī)r(jià)9月再創(chuàng)新高。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅超過1%的城市多達(dá)40個(gè)，其中有23個(gè)城市環(huán)比漲幅超過2%，5個(gè)城市環(huán)比漲幅超過了5%。

具體來看，無錫9月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅達(dá)到8.2%，鄭州也高達(dá)7.6%，杭州、濟(jì)南、福州房?jī)r(jià)分別環(huán)比上漲5.5%、5.2%、5.1%。此外，前期熱點(diǎn)城市天津房?jī)r(jià)環(huán)比上漲4.2%，石家莊、長(zhǎng)沙環(huán)比上漲4.4%，合肥環(huán)比上漲4.6%，青島環(huán)比上漲4.7%，北京環(huán)比漲幅達(dá)到4.9%。

二手住宅價(jià)格方面，9月二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅超過1%的城市達(dá)到26個(gè)。其中，南京、上海、武漢、長(zhǎng)沙、廣州、贛州環(huán)比漲幅均超過3%，天津、石家莊、杭州、福州、青島環(huán)比漲幅則分別為4.1%、4.0%、4.5%、4.2%、4.9%。此外，濟(jì)南達(dá)5.1%、北京漲幅達(dá)5.7%、鄭州達(dá)7.3%、無錫更是高達(dá)8.4%。

“如果說8月市場(chǎng)淡季不淡，9月的‘金九’行情則交出了一份亮眼的答卷。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，9月重點(diǎn)城市商品住宅成交面積環(huán)比上升15%，同比上升38%。中原監(jiān)測(cè)的19城市推售套數(shù)環(huán)比大幅上升53%，開盤認(rèn)購率更是創(chuàng)新高地達(dá)到81%。

值得注意的是，進(jìn)入10月，受政策密集落地影響，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅明顯回落。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月上半月，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市的新建住房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅，除無錫、鄭州雖有下調(diào)但漲幅仍然較快外，其余均明顯下調(diào)。具體來看，10月上半月，15個(gè)熱點(diǎn)城市中，漲幅超過2%的城市僅有6個(gè)。其中，無錫、鄭州環(huán)比漲幅達(dá)到4.4%和4.3%，但較9月分別下調(diào)了3.8個(gè)百分點(diǎn)和3.3個(gè)百分點(diǎn)。濟(jì)南、杭州環(huán)比漲幅為3.2%、3.0%，分別環(huán)比下調(diào)2個(gè)百分點(diǎn)和2.5個(gè)百分點(diǎn)。四個(gè)一線城市環(huán)比漲幅均有所下調(diào)，北京環(huán)比上漲1.2%，上海環(huán)比上漲0.7%，廣州環(huán)比上漲1.3%，深圳則環(huán)比下調(diào)0.3%，較9月漲幅分別下滑3.7個(gè)、2.5個(gè)、1.8個(gè)和2.2個(gè)百分點(diǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析稱，10月，一線和部分熱點(diǎn)二線城市因地制宜、因城施策實(shí)施有針對(duì)性的調(diào)控政策后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化。從房?jī)r(jià)環(huán)比漲跌幅度看，15個(gè)一線和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制，房?jī)r(jià)走勢(shì)趨穩(wěn)。從新建商品住宅網(wǎng)簽成交量看，多數(shù)城市出現(xiàn)明顯下降，有4個(gè)城市成交量環(huán)比下降80%至60%，有3個(gè)城市下降60%至40%，另外，下降40%至20%的城市有3個(gè)。

降溫 新一輪樓市調(diào)控收緊局面確立

促使市場(chǎng)快速降溫的是，國(guó)慶假期多地樓市收緊政策集中落地。自9月30日北京出臺(tái)首個(gè)樓市收緊新政后，短短10天便有21個(gè)城市出臺(tái)多達(dá)26個(gè)收緊政策。

“房?jī)r(jià)快速大幅上漲，市場(chǎng)供不應(yīng)求。高價(jià)地頻現(xiàn)，成為‘十一’期間政策收緊的最主要誘因。”張大偉表示，新一輪整體性的調(diào)控政策收緊局面正式確立，各地調(diào)控升級(jí)力度強(qiáng)勁，限購、信貸等對(duì)市場(chǎng)影響舉足輕重的內(nèi)容在新政中均有涉及。

新城控股副總裁歐陽捷表示，本輪樓市的火爆，是由于投資客搶先入市，帶來剛需和改善性需求的恐慌性入市，導(dǎo)致供求嚴(yán)重失衡，此輪調(diào)控中，多地政策都指向擠出投資泡沫。

事實(shí)上，除調(diào)控住房消費(fèi)市場(chǎng)外，嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的入市資金也是重點(diǎn)。“必須堅(jiān)決遏制各種資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，不對(duì)此進(jìn)行治理，房地產(chǎn)市場(chǎng)難以穩(wěn)定。”一位業(yè)內(nèi)人士說。

近日，銀監(jiān)會(huì)召開三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)時(shí)，銀監(jiān)會(huì)主席尚福林提出，要嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，包括嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域等。銀監(jiān)會(huì)還要求銀行業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)規(guī)制要求和調(diào)控政策，審慎開展與房地產(chǎn)中介和房企相關(guān)的業(yè)務(wù)。

預(yù)判 房?jī)r(jià)快速上漲趨勢(shì)年內(nèi)或終結(jié)

值得注意的是，對(duì)于大多數(shù)城市而言，去庫存壓力依然較大。劉建偉表示，9月，70個(gè)大中城市中，一線和部分熱點(diǎn)二線城市與其他城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)有明顯差異。從環(huán)比看，一線和部分熱點(diǎn)二線城市中，新建商品住宅價(jià)格漲幅在2%以上的城市有14個(gè)；此外，仍有6個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格呈現(xiàn)環(huán)比下降。

從同比看，一線和部分熱點(diǎn)二線城市中，新建商品住宅價(jià)格漲幅在10%以上的城市有14個(gè)；其余城市中，新建商品住宅價(jià)格同比下降的城市有6個(gè)，漲幅在10%以內(nèi)的城市有42個(gè)。

有關(guān)人士透露，此輪調(diào)控的目標(biāo)，對(duì)于庫存高的地區(qū)，依然加快去庫存，但對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過快的地區(qū)，則大致為房?jī)r(jià)漲幅逐步回落，努力回歸到合理區(qū)間。

張大偉認(rèn)為，過去全面寬松的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了變化，在市場(chǎng)分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策也開始明顯有所區(qū)分，“托底蓋帽”出現(xiàn)，這種情況下，房?jī)r(jià)上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策。“未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，將會(huì)升級(jí)到一城一策、一城多策。”他說。

張大偉表示，將有越來越多的人陷入觀望狀態(tài)。整體來看，市場(chǎng)將告別明顯上漲，四季度前期過熱市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯降溫，部分區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)價(jià)格下調(diào)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，首付比重的普遍大幅提升使得大量原計(jì)劃購房群體出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象，因此購房計(jì)劃不得不延后甚至擱置。時(shí)至年末，各商業(yè)銀行普遍面臨信貸額度不足，放貸周期增長(zhǎng)。因此到年底之前，大部分城市商品住宅成交量將普遍進(jìn)入低迷周期。受成交量的影響，成交價(jià)格快速上漲的趨勢(shì)在年底之前也將終結(jié)。

不過郭毅也指出，從長(zhǎng)期來看，成交量?jī)r(jià)的走勢(shì)很大程度上仍然受到貨幣政策的影響，信貸總量是否納入管控范圍將為未來樓市的走向提供風(fēng)向標(biāo)。