業(yè)內(nèi)人士和專家聚焦樓市四大熱點(diǎn)
一線城市及部分二線城市樓市經(jīng)歷了上半年的升溫后，樓市趨緩、地王頻現(xiàn)、限購限貸、杠桿風(fēng)險(xiǎn)等成為房地產(chǎn)業(yè)的熱點(diǎn)問題。日前在海南舉行的2016博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會(huì)人士就此發(fā)表了各自的看法。
熱點(diǎn)一：
房價(jià)會(huì)否繼續(xù)上漲？
“今年上半年出現(xiàn)的部分城市房價(jià)新一輪上漲不可持續(xù)，下半年或?qū)⑾陆怠?rdquo;新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽捷說。
國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，6月份70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)繼續(xù)減少，漲幅繼續(xù)收窄。
數(shù)據(jù)顯示，6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有55個(gè)和48個(gè)，分別比上月減少5個(gè)和1個(gè)；下降的城市分別有10個(gè)和14個(gè)，分別比上月增加6個(gè)和1個(gè)。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的55個(gè)城市里，有33個(gè)城市的漲幅比上月收窄；最高漲幅為4.9%，低于上月0.6個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)測算，6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均分別上漲1.8%和1.2%,分別比上月收窄0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。分城看，一線城市環(huán)比漲幅比上月略有擴(kuò)大，二三線城市環(huán)比漲幅持續(xù)收窄。
國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)說，幾個(gè)月來，房地產(chǎn)銷售保持較高增速，但在經(jīng)歷回落過程；房價(jià)漲幅有所放緩，樓市分化較為明顯。
談及未來房地產(chǎn)市場的走勢，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌表示，預(yù)測下半年將會(huì)比較平穩(wěn)，增速會(huì)放緩。“由于房價(jià)已經(jīng)到達(dá)周期高位，明年部分城市房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)負(fù)增長。”
對(duì)于房地產(chǎn)下行趨勢的判斷，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生也表示認(rèn)同，她認(rèn)為上半年房價(jià)漲幅已形成階段性高點(diǎn)，未來整個(gè)市場趨緩已成趨勢。
熱點(diǎn)二：
“地王”頻現(xiàn)背后有何風(fēng)險(xiǎn)？
地王頻現(xiàn)成了上半年房地產(chǎn)市場的一大特征，全國50個(gè)主要城市冒出200余宗“地王”。與會(huì)人士認(rèn)為，這場“地王盛宴”背后的風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。
“地王項(xiàng)目未來能否賺錢，要看貨幣政策是否會(huì)收緊。”迦南資本合作創(chuàng)始人、建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長李曉東表示。
對(duì)于地王頻出現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚說，這說明中國房地產(chǎn)不夠健康，目前北、上、廣、深、杭均價(jià)已經(jīng)接近5萬元，購置100平方米房產(chǎn)需500萬元，超過其高薪階層年收入的10倍，房價(jià)收入比過高。
“現(xiàn)在是沒買到地糾結(jié)三天，買到地糾結(jié)五年。”旭輝控股董事兼主席林中認(rèn)為，未來5年，北上廣深房價(jià)難以覆蓋現(xiàn)在的地價(jià)，近來在這些城市買地如果要想有錢掙，壓力不小。
熱點(diǎn)三：
樓市調(diào)控是否更嚴(yán)？
就在與會(huì)人士就“如何看待二線城市限貸限購”討論之際，二線城市“四小龍”中的兩個(gè)先后發(fā)聲：南京宣布在南京購買二套住房首付將不低于35％，土拍網(wǎng)上競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90％時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。蘇州當(dāng)日也規(guī)定首套未結(jié)清二套房首付比例上調(diào)，外地人買二套房要交1年社保。
南京上半年房價(jià)飆漲，6月新建住宅均價(jià)同比漲幅高達(dá)29.7％。
歐陽捷表示，二線熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控政策，目的是解決房價(jià)過快上漲的問題，同時(shí)控制地價(jià)的快速上漲，兩者相輔相成。
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一也表示，中央提出抑制資產(chǎn)泡沫，預(yù)示著熱點(diǎn)城市將嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸政策，以抑制房價(jià)、地價(jià)非理性上漲。南京、蘇州通過限購、限貸等政策，力求降低房地產(chǎn)市場的杠桿率，抑制投資需求，呼應(yīng)中央的“抑制資產(chǎn)泡沫”政策。
不過，此前合肥等城市的限貸政策被稱為“最嚴(yán)樓市限貸”引發(fā)爭議，有人認(rèn)為行政手段干預(yù)過多。顧云昌認(rèn)為，限購、限貸等政策是不得已而為之，是短期行為。
“當(dāng)市場下行了，這些政策也沒必要再執(zhí)行。”顧云昌說，房地產(chǎn)市場還是應(yīng)回歸市場手段來調(diào)控，行政手段為輔。
熱點(diǎn)四：
杠桿風(fēng)險(xiǎn)到底大不大？
“中國居民購房加杠桿的速度過快。”中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國“十三五”規(guī)劃專家委員會(huì)委員巴曙松在論壇上說。
巴曙松表示，從他的研究來看，我國居民購房杠桿率從2005年的17.1％猛增到2015年的39.9％，2016年這個(gè)數(shù)字估計(jì)會(huì)上升至44％。每一輪房價(jià)的上漲，都伴隨著居民購房杠桿率的提升。
“通過交易杠桿大致評(píng)估后發(fā)現(xiàn)，新增的房貸銷售比處于高位，上漲空間有，但不宜有太樂觀的預(yù)期。”巴曙松說，中國的新增房貸的銷售比從2011年以來持續(xù)上升，2016年上半年高達(dá)43％，而50％左右被認(rèn)為是居民新增房貸銷售比比較高的水平。
與會(huì)人士認(rèn)為，“首付貸”等杠桿產(chǎn)品應(yīng)該被重點(diǎn)關(guān)注，否則會(huì)引發(fā)一連串的負(fù)面效應(yīng)。
當(dāng)談及接下來是否會(huì)實(shí)行降準(zhǔn)、降息等政策時(shí)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱認(rèn)為，現(xiàn)在都在強(qiáng)調(diào)回歸中性，回歸中性意味著不擴(kuò)張、不收縮。
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