想到購(gòu)置的婚房半年間就漲了一百多萬(wàn)，郝帥（化名）感到有些惶恐卻又十分慶幸。“買房那時(shí)候就已經(jīng)有恐慌了，一套房子好多人看，也沒啥好房源，賣家牛的不行啊，就趕快買了。”

從這一現(xiàn)象探究，房地產(chǎn)狂熱背后的邏輯何在？

瘋狂上漲的房?jī)r(jià)

2013年從名校碩士畢業(yè)的郝帥，在北京一家知名互聯(lián)網(wǎng)公司做程序員，與女友感情穩(wěn)定，眼看到了談婚論嫁的階段，買房自然是頭等大事。

郝帥向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者講述買房的情形：“去年快過年開始看房，然后在鏈家上關(guān)注了幾套房源，然后過年期間就老發(fā)提示信息，說‘您關(guān)注的房源漲了10萬(wàn)’之類的，然后過年回來立馬就開始看，看得差不多就定了。”

今年3月初，郝帥通過房產(chǎn)中介購(gòu)置了位于北京西四環(huán)的一套84平二手房，房?jī)r(jià)4萬(wàn)/平，全套下來340萬(wàn)元。按照將近四成的二手房首付比例，郝帥通 過某大行申請(qǐng)了200萬(wàn)按揭貸款，利率是基準(zhǔn)利率的8.5折?，F(xiàn)在每月按期償還按揭貸款的劉浪已經(jīng)裝修好房子，緊鑼密鼓的籌備著明年的婚禮。如今根據(jù)鏈家 房?jī)r(jià)行情估算，郝帥所購(gòu)置的地段房?jī)r(jià)已經(jīng)轟然抬升至5.5萬(wàn)/平。

郝帥的故事折射了千千萬(wàn)萬(wàn)名正處于奮斗階段的青年立足于一線城市最質(zhì)樸的愿望——買房?，F(xiàn)實(shí)情況是，畢業(yè)幾年之內(nèi)，在北上廣這樣的一線城市真正能夠 負(fù)擔(dān)起首付款購(gòu)房的奮斗青年們，已經(jīng)算得上是幸運(yùn)兒。趕上這輪房?jī)r(jià)的瘋狂上漲，縱觀北京近郊地段在300萬(wàn)以下的房源已經(jīng)難尋，買房變得越來越難。

如今，一二線城市房?jī)r(jià)正在上演著快速上漲的行情，且向三線城市擴(kuò)散。最新數(shù)據(jù)顯示，8月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，創(chuàng)出6年 來最大漲幅，多地房?jī)r(jià)同比增速高達(dá)30%，全國(guó)商品房銷售增速同比回升。這輪房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)顯著特點(diǎn)是，年初北上廣深等大城市樓市最先回暖，房產(chǎn)新政刺激 下，火爆行情延續(xù)至強(qiáng)二線城市。

大小城市兩級(jí)分化 加劇政策制定難度

央行公布的最新金融數(shù)據(jù)顯示，截止到8月末，廣義貨幣(M2)余額151.10萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.4%；狹義貨幣(M1)余額45.45萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25.3%。

住房貸款已經(jīng)連續(xù)兩月成為當(dāng)月信貸新增貸款的“主角”。今年7月人民幣貸款增加4636億元中，住戶部門貸款增加4575億元，在當(dāng)月新增貸款中住 房按揭占比高達(dá)98.68%。8月人民幣貸款增加9487億元，住戶部門貸款增加6755億元，占比盡管較上月有所下降，但比例仍高達(dá)71.2%。  

由于經(jīng)濟(jì)下行實(shí)體企業(yè)不景氣，銀行信貸資產(chǎn)投放收緊，在金融市場(chǎng)領(lǐng)域，全球資產(chǎn)收益率走低，股票市場(chǎng)低迷，當(dāng)市場(chǎng)寬裕的流動(dòng)性遇上“資產(chǎn)荒”，大量資產(chǎn)在亟需尋找配置方向。

當(dāng)然，銀行按揭大量增長(zhǎng)的另一個(gè)因素取決于居民的需求。近年來居民購(gòu)房需求旺盛，購(gòu)房需求與銀行發(fā)展按揭貸款業(yè)務(wù)的動(dòng)機(jī)結(jié)合在一起，資金供給者與需求者一拍即合，頗有種“一個(gè)愿打一個(gè)愿挨”的意味。

近來央行貸款住房貸款在當(dāng)月新增貸款占比較高，一位市場(chǎng)人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)這些貸款主要集中在一二線城市，原因在于，一二線城市住房按揭存量規(guī)模大，且統(tǒng)一戶型價(jià)格是三四線城市的3-4倍，按揭貸款規(guī)模增長(zhǎng)支撐作用比較明顯。

相較于一二線城市，絕大多數(shù)小城市房?jī)r(jià)上漲是溫和的。在標(biāo)普評(píng)級(jí)金融機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)資深董事廖強(qiáng)看來，小型城市交易量逐步提升，在價(jià)格沒有顯著提升， 這才造成了交易量的分化。他并不認(rèn)為本輪房?jī)r(jià)上漲行情會(huì)傳導(dǎo)到全國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱表現(xiàn)為大城市和小城市兩級(jí)分化，這一局面使得問題更加復(fù)雜，掌握的政策 預(yù)測(cè)手段不適用于全國(guó)，要因地制宜，這加劇了政策制定的難度。

銀行加碼住房按揭

據(jù)央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)估算，今年上半年，國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款已經(jīng)放量2.89萬(wàn)億元，超過去年全年個(gè)人住房貸款的規(guī)模。截至2016年6月末，16家上市銀行的個(gè)人房貸規(guī)模已達(dá)到13.67萬(wàn)億元，新增房貸規(guī)模高達(dá)2萬(wàn)億。

對(duì)于銀行紛紛加碼住房按揭貸款的邏輯，一位城商行高管對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，在風(fēng)險(xiǎn)可控范圍內(nèi)可投放的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不是很多，銀行對(duì)按揭貸款成數(shù)的要求，加之整體居民桿杠利率不高，做按揭貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控。

從收益情況上看，上述城商行高管表示，按揭貸款利率以基準(zhǔn)利率定價(jià)，同業(yè)業(yè)務(wù)、金融市場(chǎng)業(yè)務(wù)以市場(chǎng)利率為基準(zhǔn)定價(jià)，當(dāng)前市場(chǎng)利率整體走低，銀行按揭 貸款收益率要高于金融市場(chǎng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)收益狀況，銀行在進(jìn)行資產(chǎn)配置著力發(fā)展按揭貸款業(yè)務(wù)對(duì)自身而言是相對(duì)理性的選擇。當(dāng)然，銀行按揭貸款規(guī)模的增加首先要有 合理性的市場(chǎng)需求，有實(shí)際需求才有按揭貸款的實(shí)際投放，而這取決于很多因素：房?jī)r(jià)上漲是否快 、一二線城市限購(gòu)限貸政策是否繼續(xù)收緊、土地和住房供應(yīng)水平等。

“從資產(chǎn)配置角度來講，銀行還會(huì)把房貸業(yè)務(wù)作為未來一段時(shí)間發(fā)展的重點(diǎn)。”普華永道中國(guó)金融業(yè)合伙人王偉在近期的媒體發(fā)布會(huì)上表示，從風(fēng)險(xiǎn)管控的角度，房貸由于房地產(chǎn)做抵押物，風(fēng)險(xiǎn)較低。再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟，處置和變現(xiàn)比較容易。

銀行加碼房貸業(yè)務(wù)，在上市銀行中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)各位高管口中已得到證實(shí)，五大行高管均表態(tài)將在下半年大力發(fā)展住房貸款業(yè)務(wù)。在上述城商行高管看來，未 來一段時(shí)間中國(guó)流動(dòng)性相對(duì)寬裕，貨幣政策穩(wěn)定環(huán)境，市場(chǎng)利率在未來保持在較低的水平，按揭貸款收益比較理想，綜合來看，按揭業(yè)務(wù)是風(fēng)險(xiǎn)收益相對(duì)平衡的資產(chǎn) 配置領(lǐng)域。

作為主管風(fēng)險(xiǎn)管理的城商行高管，他認(rèn)為房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)可控。中國(guó)法律制度對(duì)于貸款的追索作出了安排，一旦發(fā)生不良銀行可對(duì)抵押物房產(chǎn)追索， 保證了銀行的按揭貸款相對(duì)安全；在內(nèi)控方面，銀行在資產(chǎn)管理、資產(chǎn)保全制度有明確的手段 ；從需求方看，國(guó)人對(duì)于置業(yè)購(gòu)房需求重視程度高，履約意愿、履約能力意愿較高，因此風(fēng)險(xiǎn)整體可控。

市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著房?jī)r(jià)逐步的推高，銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)有上升的趨勢(shì)，但不是持續(xù)向上的。

對(duì)于銀行加碼住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)判斷，上述城商行高管表示，由于銀行投放住房貸款須監(jiān)管規(guī)定要求，加之行政管理的限購(gòu)政策和首付比例要求，為按揭貸 款提供了安全墊，住房按揭潛在的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)的國(guó)際次貸危機(jī)不同，即使未來房?jī)r(jià)有所波動(dòng)和下跌，也不會(huì)出現(xiàn)1997年香港房地產(chǎn)負(fù)資產(chǎn)的情況。但需要注意的 是，廖強(qiáng)認(rèn)為，如果所有銀行加碼房貸業(yè)務(wù)的趨勢(shì)延續(xù)，將導(dǎo)致未來房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化加劇，未來銀行在去泡沫中遭受的損失可能更多。