業(yè)委會(huì)缺位 房子“養(yǎng)老金”成糊涂賬

隨著房?jī)r(jià)的飆漲，購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金也水漲船高。在北京、天津、上海等大城市，這項(xiàng)被稱(chēng)為住房“養(yǎng)老金”的資金僅一個(gè)小區(qū)就動(dòng)輒上千萬(wàn)。人們不禁要問(wèn)，當(dāng)住宅步入需要維修的“年紀(jì)”，這筆業(yè)主共有的資金是否能發(fā)揮相應(yīng)的作用？

然而，記者調(diào)研了解到，與歸集規(guī)模巨大相對(duì)應(yīng)的是，一方面絕大部分維修資金躺在賬戶(hù)里“睡大覺(jué)”，另一方面，部分資金在不經(jīng)手任何業(yè)主的情況下去向不明。而這種混亂現(xiàn)象的癥結(jié)在于，作為法律法規(guī)規(guī)定的維修資金管理方，業(yè)主委員會(huì)的缺位現(xiàn)象在各地普遍存在。更有甚者，數(shù)額巨大的維修資金成為多方爭(zhēng)搶的“香餑餑”，業(yè)委會(huì)的設(shè)立面臨多種人為阻礙，而最終損害的都是業(yè)主的利益。

超萬(wàn)億維修資金沉睡

使用率不足10%

根據(jù)2008年2月1日起施行的《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，商品住宅業(yè)主“每平方米建筑面積交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%”。此外，各地紛紛出臺(tái)辦法對(duì)早先出售的商品房維修資金進(jìn)行追繳。如天津規(guī)定，1996年7月24日到2003年1月1日之間出售的商品住宅，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按照建安工程費(fèi)的2%交納維修資金。

隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，各地的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集起來(lái)數(shù)額巨大，如2015年，北京歸集27.79億元，天津歸集45.23億元，上海歸集39.83億元，北京2015年底維修資金余額已達(dá)450.65億元。據(jù)不少業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，全國(guó)歸集的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金規(guī)模已超過(guò)萬(wàn)億元。

然而，與歸集規(guī)模巨大相對(duì)應(yīng)的是，絕大部分維修資金躺在賬戶(hù)里“睡大覺(jué)”。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，從1998年實(shí)行公共維修基金制度到2013年底，北京僅累計(jì)使用約8億元，使用比例僅為2.3%，上海、天津、廣州等城市的使用率也都類(lèi)似，均不足10%。

北京泰華濱河苑小區(qū)2011年初就因七部電梯急需大修而申請(qǐng)維修資金，但一直等到2013年春節(jié)其中的五部才得以維修，耗時(shí)兩年。

不少專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士指出，申請(qǐng)程序的繁瑣是造成維修資金沉睡的重要原因，而其中一項(xiàng)業(yè)主“雙三分之二”確認(rèn)，即是受益業(yè)主的人數(shù)要超過(guò)三分之二，受益業(yè)主自己所擁有專(zhuān)有部分的建筑面積要超過(guò)建筑物總面積的三分之二，被認(rèn)為很難實(shí)現(xiàn)。

為了喚醒沉睡的維修資金，北京、天津、上海等多個(gè)地方均出臺(tái)了相關(guān)文件，對(duì)緊急情況下使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金做了相對(duì)簡(jiǎn)單的程序要求。2015年，住建部和財(cái)政部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》，指出對(duì)電梯故障、消防設(shè)施故障、屋面外墻滲漏、排水設(shè)施堵塞爆裂、樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)等緊急情況，可不經(jīng)過(guò)業(yè)主“雙三分之二”表決同意，直接申請(qǐng)使用維修資金。

這些努力為使用維修資金開(kāi)了“小門(mén)”，2015年，北京維修資金年使用額由2010年的5000多萬(wàn)元，增加到6.13億元，2016年上半年，天津劃撥應(yīng)急資金2824.76萬(wàn)元，與正常劃撥的維修資金2848.45萬(wàn)元基本持平。

然而，雖然維修資金使用量逐漸增加，但根據(jù)記者的調(diào)查，來(lái)自各地的許多業(yè)主對(duì)這些喚醒的資金究竟是怎么花的并不知情。在天津，陽(yáng)光100國(guó)際新城等眾多小區(qū)近年來(lái)都有使用應(yīng)急解危資金，但多位業(yè)主表示不明其去向。“從來(lái)沒(méi)有誰(shuí)告訴我小區(qū)的維修資金是怎么花的。”陽(yáng)光100一位劉姓業(yè)主說(shuō)。

業(yè)主委員會(huì)缺位

維修資金使用陷兩難

維修資金沉睡不起作用，應(yīng)急使用又不夠透明，維修資金使用的這種兩難境地緣何而來(lái)？記者調(diào)研了解到，業(yè)委會(huì)的缺位是一項(xiàng)重要原因。

據(jù)天津市房屋維修資金管理中心主任張俊梅介紹，使用維修資金首先需要向區(qū)縣房地產(chǎn)主管部門(mén)備案，總共有六個(gè)程序，第一步是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定方案，第二步是業(yè)主“雙三分之二”確認(rèn)，第三步是使用決定公示后到房管局進(jìn)行備案，第四步是開(kāi)戶(hù)劃款，第五步是竣工驗(yàn)收，第六步是決算核減并公示。

在沒(méi)有業(yè)委會(huì)的小區(qū)，要想得到業(yè)主“雙三分之二”確認(rèn)很困難。天津擊水律師事務(wù)所主任潘強(qiáng)說(shuō)，沒(méi)有業(yè)委會(huì)的小區(qū)居民組織相對(duì)松散，物業(yè)公司一般不愿意挨家挨戶(hù)確認(rèn)，致使大量的維修資金動(dòng)不了。

天津陽(yáng)光100小區(qū)就沒(méi)有業(yè)委會(huì)，該小區(qū)北園物業(yè)經(jīng)理王春雷說(shuō)，他們園區(qū)還從來(lái)沒(méi)用過(guò)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，“雙三分之二很難確認(rèn)，基本上申請(qǐng)不下來(lái)”。

根據(jù)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有，正常情況下“雙三分之二”難以跳過(guò)。在緊急使用資金的情況下，有業(yè)委會(huì)的小區(qū)，即使可以免去“雙三分之二”確認(rèn)，仍需要“物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金”，業(yè)主的環(huán)節(jié)并沒(méi)有被跳過(guò)。

但是，在沒(méi)有業(yè)委會(huì)的小區(qū)，緊急使用維修資金就可以跳過(guò)業(yè)主環(huán)節(jié)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)申請(qǐng)列支，在這種情況下，具體業(yè)主往往難以知曉。

此外，緊急使用維修資金可以跳過(guò)的業(yè)委會(huì)職責(zé)還往往被代替。根據(jù)住建部2009年印發(fā)的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)等情況下，居委會(huì)在上級(jí)政府管理部門(mén)指導(dǎo)下可以代行業(yè)委會(huì)職責(zé)，《天津市商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用辦法》也規(guī)定，沒(méi)有業(yè)委會(huì)的，居委會(huì)可以代行業(yè)委會(huì)職責(zé)。

王春雷表示，在漏水修復(fù)等情況下，需要使用應(yīng)急解危專(zhuān)項(xiàng)資金，由他們申報(bào)，街道、居委會(huì)幫助到有關(guān)部門(mén)審批，相比之下要容易得多。

與陽(yáng)光100一樣，天津俊城淺水灣小區(qū)10年來(lái)也沒(méi)有業(yè)委會(huì)，該小區(qū)業(yè)主張先生告訴記者，他們多年來(lái)試圖成立業(yè)委會(huì)都沒(méi)有結(jié)果，“我們的維修基金，怎么花的我們并不知道。”

維修資金成“香餑餑”

業(yè)委會(huì)設(shè)立遭遇利益博弈

1998年，國(guó)務(wù)院首次明確提出要建立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度，《住宅共用部分設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》于當(dāng)年12月出臺(tái)；2003年9月，《物業(yè)管理?xiàng)l例》開(kāi)始施行，在我國(guó)第一次以行政法規(guī)的方式對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的法律制度加以確立；2007年頒布施行的《物權(quán)法》是當(dāng)前所有涉及住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的法律法規(guī)中立法層次最高的，同年，《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修訂，《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》也獲得通過(guò)。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，隨著住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度的不斷完善，在北京、天津、上海等大城市，高額的房?jī)r(jià)下，一個(gè)小區(qū)的維修資金動(dòng)輒上千萬(wàn)，這在不少人看來(lái)是一塊有利可圖的“香餑餑”，進(jìn)而使得本應(yīng)該正常監(jiān)管其使用的業(yè)委會(huì)在許多地方難以設(shè)立。

仍以至今沒(méi)有業(yè)委會(huì)的天津陽(yáng)光100小區(qū)為例，事實(shí)上，該小區(qū)在2007年已召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并選出業(yè)委會(huì)，根據(jù)國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法律法規(guī)規(guī)定，業(yè)委會(huì)選出30日內(nèi)應(yīng)該去有關(guān)政府管理部門(mén)備案，但是，在長(zhǎng)達(dá)10年的時(shí)間里，該小區(qū)業(yè)委會(huì)都備案無(wú)果。

據(jù)天津南開(kāi)區(qū)物業(yè)辦科員李盛、南開(kāi)區(qū)體育中心街道居民科科長(zhǎng)徐昕昕介紹，根據(jù)修改前后的《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，他們二人所在單位先后成為陽(yáng)光100小區(qū)業(yè)委會(huì)備案負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)，但該小區(qū)在申請(qǐng)備案時(shí)在《業(yè)主會(huì)章程》中設(shè)定“業(yè)主會(huì)日常工作組”，并賦予其相關(guān)職能，不符合有關(guān)法律規(guī)定，物業(yè)辦和街道都曾要求其修改章程并重新召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)委會(huì)，但小區(qū)方面并不接受，先后將兩個(gè)機(jī)構(gòu)告上法庭。

對(duì)此，小區(qū)方面回應(yīng)稱(chēng)，“2007年選舉的業(yè)委會(huì)有良好的基礎(chǔ)，推倒重來(lái)無(wú)疑浪費(fèi)人力物力且難以獲得原業(yè)主的認(rèn)可”，且只同意增補(bǔ)2007年后入住的業(yè)主選舉。于是，業(yè)主與物業(yè)辦和街道開(kāi)始了漫長(zhǎng)的“備案拉鋸戰(zhàn)”。

而《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門(mén)；街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)該明確部門(mén)和人員，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆等項(xiàng)工作的組織、指導(dǎo)。

令不少陽(yáng)光100小區(qū)業(yè)主不滿(mǎn)的是，作為一個(gè)常住人口約1.6萬(wàn)人的大住宅小區(qū)，業(yè)委會(huì)備案工作10年內(nèi)無(wú)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，物業(yè)辦與街道辦難辭其咎，有“懶作為”和“慢作為”之嫌。“這幾年錢(qián)花在哪里，我們不知道，得畫(huà)個(gè)問(wèn)號(hào)。”一位郭姓業(yè)主說(shuō)。

維權(quán)主體不能缺失

維修資金使用期盼健康透明

記者梳理發(fā)現(xiàn)，天津陽(yáng)光100小區(qū)的境況并非孤例，近年來(lái)，業(yè)委會(huì)缺位現(xiàn)象在我國(guó)各地普遍存在，而與這一維權(quán)主體缺失相伴的是，在北京、山東、廣東等地，小區(qū)維修資金使用困難或者去向不明、物業(yè)糾紛升級(jí)為群體性事件屢屢發(fā)生，甚至造成人員傷亡。

天津市物業(yè)事務(wù)服務(wù)中心主任張學(xué)軍說(shuō)，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加快，商品房小區(qū)可能成為我國(guó)下一階段群眾矛盾主要爆發(fā)地，有關(guān)部門(mén)應(yīng)引起足夠重視。

多位受訪專(zhuān)家指出，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和早先小區(qū)的逐步老化，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集數(shù)額將越來(lái)越大并且可以派上大用場(chǎng)，指導(dǎo)扶持業(yè)委會(huì)一方面有利于完成規(guī)定的業(yè)主“雙三分之二”確認(rèn)，另一方面也有利于監(jiān)督緊急情況下維修資金的去向，讓房屋的“養(yǎng)老金”真正用于維護(hù)絕大多數(shù)業(yè)主的利益。

天津社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)所所長(zhǎng)張寶義表示，加強(qiáng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用管理，當(dāng)務(wù)之急是推進(jìn)小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)是維修資金持有和管理的主體，面對(duì)日趨復(fù)雜的社區(qū)矛盾，基層政府不應(yīng)回避，而應(yīng)該勇于擔(dān)當(dāng)、主動(dòng)作為，幫助小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)自治和自我管理，讓維修資金的使用變得健康、透明，同時(shí)也減小政府行政壓力和行政風(fēng)險(xiǎn)。